"1억6천은 있어야죠"…서울 원룸 전세까지 덮친 새 임대차법


전셋값 상승하고 매물 잠기면서 1억원 이하 원룸 거래 급감

서울 원룸 평균 전셋값 7개월 연속 상승…1억6246만원

"강남에서는 최소 2억원 필요"


    새 임대차보호법이 서울 원룸 전세 시장까지 덮쳤다. 전세 매물이 부족해지면서 거래량은 줄어들고 전셋값은 높아지는 추세다. 강남3구에서 원룸을 구하기 위해서는 최소 2억원이 필요하다


MSN.com

edited by kcontents


30일 다방에 따르면 지난달 전셋값 1억원 이하 서울 단독(다가구)·다세대·연립주택의 거래량은 총 1131건으로 집계됐다. 이는 올해 최저치로 전·월세상한제, 계약갱신청구권 등 새 임대차보호법이 시행되기 전인 지난 7월 대비 21% 감소한 수치다.




자치구별로 보면 서울 25개구 중 20개구에서 거래가 줄었다. 거래가 큰 폭으로 떨어진 곳은 강남구였다. 강남구에서 지난달 1억원 이하의 보증금으로 원룸 전세가 체결된 사례는 11건에 불과했다. 전달 대비 50% 떨어졌다.


이어 송파구(22건), 양천구(19건), 서대문구(35건) 등으로 모두 40% 이상의 감소폭을 나타냈다. 거래가 가장 많았던 지역은 관악구(152건)였다. 유일하게 세 자리 수 거래량을 나타냈지만 이 역시도 전달 대비 31% 떨어진 수치였다.


반대로 1억원 이하 거래가 상승세를 보인 곳은 5개구였다. 중구(22건)가 57% 올랐고, 노원구(44건), 서초구(16건), 성동구(45건), 용산구(34건) 모두 5~10% 가량 비교적 소폭 증가세를 나타냈다.




1억원 이하 원룸 전세 거래의 감소는 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태 장기화와 함께 새 임대차법에 의한 물량 부족·전셋값 상승의 여파로 풀이된다.




다방 관계자는 “코로나19 사태 장기화와 임대차2법 시행에 따라 임대 시장 불안정성이 심화되고 있다"면서 "전세보증금 상승, 전세의 월세 전환 등으로 당분간 1억 원 이하 전세 거래는 지속적으로 감소 추이를 보일 것"이라고 예상했다.



서울 25개구의 평균 원룸 전셋값은 7개월 연속 상승세다. 지난 1월 1억3950만원에서 지난달 1억6246만원으로 7개월 연속 올랐다. 평균 원룸 전셋값이 1억원 미만인 지역은 강북구(9403만원)와 노원구(8635만원) 등 두 곳뿐이다.


특히 강남·서초·송파구 등 강남3구에서 원룸을 구하려면 평균 2억원 이상 필요하다. 다방에 따르면 지난달 송파구 원룸 전셋값은 평균 2억614만원을 기록하며 처음으로 2억원을 넘어섰다. 서초구는 2억3875만원, 강남구는 2억3313만원으로 집계됐다.


서울 25개구 가운데 지난달 평균 전셋값이 전달 대비 가장 많이 오른 곳은 도봉구(1억2826만원)로, 상승률이 24.1%에 달했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr [아시아경제] 

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요

돈 한푼 없이 집 산다…전세가 폭등에 고개든 '무갭투자[집슐랭]


빌라 등 한정됐던 무갭투자

수도권 소형 아파트로 확대

전세가 급등으로 기승 부리나


     ‘투자금 0원, 부동산 무갭투자 구합니다’


요즘 부동산 카페에서 흔히 볼 수 있는 글이다. 무갭투자란 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 단지를 대상으로 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 주택을 매입하는 행위를 말한다. 전세를 안고 사면 가능하기 때문이다. 전세 가격이 치솟으면서 빌라 등에서 나타나만 무갭투자가 수도권 아파트로 번지고 있다.


KB 통계에 따르면 9월 서울 아파트 평균 전셋값은 5억1,707만원으로 2011년 6월 이후 최고치를 나타냈다. 서울 아파트 평균 전셋값은 지난달 5억1011만원으로 처음으로 5억원을 돌파했다. 이달 평균 전셋값은 1년 전(4억6,682만원)과 비교하면 5,025만원(9.7%) 올랐고 2년 전(4억5,938만원)보다는 5769만원(11.1%) 상승했다.




국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 금천구 가산동 소형 아파트인 비즈트위트바이올렛5차 전용면적 12㎡는 지난달 18일 1억원에 매매된 뒤, 약 2주 후인 이달 6일 매매가보다 1,600만원 비싼 1억1,600만원에 전세 계약이 체결됐다. 전세금으로 집값을 충당하고도 남는 수준이다. 강서구에선 방화동 에어팰리스 전용 14.5㎡(3층)가 7월 초 1억800만원에 매매됐는데, 같은 달 말 1억1000만원에 전세가 계약됐다. 전세 시세가 강세를 보이면서, 매수인은 집을 사고도 200만원을 더 확보하게 됐다.


인근 수도권에서도 비슷한 사례가 나타나고 있다. 경기 용인시 기흥구 상하동 대우아파트 전용 59㎡(8층)은 7월 1억6,500만원에 거래된 뒤, 8월 1000만원 비싼 1억7500만원에 전세 계약이 됐다. 전세 품귀 현상으로 비싼 값에도 어렵지 않게 세입자를 구했다. 고양시 일산동구 중산동에서는 중산1단지두산아파트 전용 59㎡(2층)가 8월 1억7500만원에 거래된 것이, 같은 달 1000만원 높은 1억8500만원에 전세 계약됐다.


이 뿐만이 아니다. 전세가가 매매가를 추월하거나 비슷한 사례가 잇따라 나오고 있다.


서울시 관악구 봉천동 ‘마에스트로캠퍼스타운’ 아파트 전용면적 14.49㎡는 지난달 4일 1억8,500만원(12층)에 전세 계약이 체결됐다. 그런데 열흘 뒤 같은 면적, 같은 층의 아파트가 1억5,500만원에 매매됐다. 매매 가격이 전셋값보다 3,000만원 낮은 것이다. 이 외에도 강동구 길동 ‘강동렘브란트’, 금천구 가산동 ‘비즈트위트바이올렛5차’, 구로구 구로동 ‘비즈트위트그린’, 관악구 신림동 ‘보라매해담채’ 등 소형 면적에서 지난달과 이달에 걸쳐 전셋값이 매맷값보다 1,500만∼1,800만원 높았다.




경기도에서도 3기 신도시가 예정된 지역을 중심으로 전셋값 역전이 현실화하고 있다. 3기 신도시를 분양받으려는 청약 대기자들의 전세 수요가 이어지고 있어서다. 경기도 하남시 감이동 ‘감일스윗시티14단지’ 전용 51.76㎡는 지난달 10일 보증금 4억원(24층)에 전세가 거래됐다. 이는 지난 7월 31일과 8월 6일에 계약된 매맷값과 같은 금액이다.


전문가들은 주의를 당부하고 있다. 집값이 오르지 않을 경우 주택을 팔아도 전세 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’ 사태로 이어질 수 있기 때문이다. 전셋값이 매매가를 뛰어넘는 사례가 주로 매수 수요가 적은 전용 40㎡ 미만 초소형·소형 아파트 또는 오피스텔 위주로 포착되고 있는 점 또한 세입자 피해가 클 수 있다는 우려가 나오는 대목이다.

권혁준·양지윤기자 awlkwon@sedaily.com 서울경제


출처 : https://sedaily.com/NewsView/1Z8141VMHZ

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요

10년간 3기 신도시 3곳 맞먹는 규모 재개발‧재건축 취소


늙어가는 서울

30년 이상 된 공동주택 5년간 80% 넘게 급증


    서울에서 30년 이상 된 공동주택이 최근 5년간 80% 넘게 급증한 것으로 나타났다. 이와 반대로 재개발·재건축 사업 규모는 크게 감소했다. 최근 10년 간 서울에서 해제된 재개발‧재건축 사업 면적이 3기 신도시 3곳(하남 교산, 인천 계양, 부천 대장)보다 큰 것으로 확인됐다. 정부와 서울시의 정비사업 규제가 주택 노후화를 가중시켰다는 지적이 나온다.


대표적 노후 아파트 잠실주공아파트/한국경제

edited by kcontents


29일 국회 국토교통위원회 소속 송언석 국민의힘 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 서울의 경우 30년 이상 된 공동주택이 2016년 20만9120가구에서 지난해 38만1651가구로 82.5% 증가한 것으로 나타났다. 서울을 포함한 수도권에선 같은 기간 35만8644가구에서 69만4614가구로 93.6% 늘었다. 두 배 가량 증가한 것이다. 반면, 비수도권은 34만1797가구에서 56만7271가구로 66% 증가하는 데 그쳤다. 서울 등 수도권 공동주택의 노후화가 비수도권보다 빠르게 진행된 것이다.





이런 상황에서 정부와 서울시가 정비사업 규제를 강화해 새 아파트 공급이 감소됐다는 지적이 나왔다. 송 의원이 서울시로부터 제출받은 자료를 분석한 결과, 최근 10년간 서울에서 해제된 재개발‧재건축 사업이 389곳에 달하는 것으로 집계됐다. 해제된 면적만 총 1371만㎡다. 3기 신도시인 하남 교산, 인천 계양, 부천 대장 등 신도시 3곳의 개발 면적을 합한 규모(1327만㎡)보다 크다.

같은 기간 동안 서울에 신규로 지정된 재개발‧재건축 지역은 174곳(재개발 83곳, 재건축 91곳)이었다. 이 중 착공이 진행된 지역은 21곳(재개발 2곳, 재건축 19곳)에 불과한 것으로 확인됐다. 송 의원은 “재개발‧재건축 사업 위축이 공급부족으로 이어진 것이 집값 폭등 현상에 주된 원인”며 “정부와 지자체는 합리적인 재개발, 재건축 활성화 방안을 마련해 주택공급 확대를 통한 시장안정화에 나서야 한다”고 말했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com 한국경제

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요


내 집 마련 확대를 위한 청약제도 개선


민영주택 생애최초 특별공급 신설·신혼부부 소득기준 일부 완화 등


    국토교통부(장관 김현미)는 ‘20.7.10. 발표한 「주택시장 안정 보완대책」의 후속조치(청약)로, 생애최초 특별공급 확대, 생애최초 요건을 갖춘 신혼부부 소득기준 완화 등이 포함된 「주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 일부개정안」 및 「공공주택 특별법 시행규칙(국토교통부령) 일부개정안」이 9월 29일부터 시행된다고 밝혔다.


edited by kcontents


이번 개정안은 무주택 실수요자의 내집 마련 기회를 지원하고자 청약제도를 개선하는 사항으로 주요 개정내용은 다음과 같다.




① (생애최초 특별공급 확대) 현재, 국민(공공)주택에만 있는 ‘생애최초 특별공급제도’의 공급량을 늘리고, 민영주택까지 확대한다.


세부적으로 국민(공공)주택은 20→25%로 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 신설한다.


생애최초 자격요건 중 국민주택은 종전과 동일하게 운영되고, 신설되는 민영주택의 생애최초 특별공급의 자격은 기본적으로 국민주택과 동일하고, 높은 분양가를 고려하여 소득수준이 완화*된다. (도시근로자 월평균 소득 100% → 130%)

* 3인 이하 가구 기준 722만 원(←555만 원), 4인 가구 기준 809만 원(←622만 원)


② (신혼부부 소득요건 완화) 현재, 신혼부부는 도시근로자 월평균 소득 120%(맞벌이 130%) 이하라면 신청이 가능하나, 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부를 대상으로, 분양가격이 6~9억 원인 경우에는 소득기준 10%p 완화하여 적용한다.


(현) 도시근로자 월평균 소득 120%(맞벌이 130%) 이하 신청 가능⇒ (변경) 생애최초 구입자의 경우 130%(맞벌이 140%)까지 완화




(대상주택) 민영주택(신혼특별)과 공공분양(신혼희망타운)


신혼부부 소득요건 변경(안)


③ 그 밖에 제도운영 과정에서 나타난, 개선사항도 개선하였다.


(신혼특공 자격요건 개선) 현재, 혼인신고 이전 출생자녀를 둔 신혼부부에게 제1순위 자격을 부여하지 않으나 불합리한 차별이라는 지적에 따라 이를 개선한다. (국가인권위원회 권고_‘20.1월)


=> 「민법」 제855조제2항에 따라 혼인 중의 출생자로 인정되는 혼인 외의 출생자가 있는 경우, 혼인기간 중 출생한 자녀로 인정한다.

* (적용사례) 혼인신고를 하지 않은 채 자녀를 출산하였으나, 입주자모집 공고 전에 출생신고와 혼인신고를 한 A씨 부부는 기존에는 신혼특공 1순위 자격이 없었으나, 금번 개정으로 제1순위 청약 가능


(해외근무자에 대한 우선공급 기준 완화) 현재, 해외에 장기간* 근무 중인 청약자는 우선공급 대상자에서 제외하고 있으나,

=> 예외적으로, 해외근무 등 생업사정으로 인하여 혼자 국외에 체류한 경우(단신부임)에는 국내에 거주한 것으로 인정하여, 우선공급 대상자로서 청약을 할 수 있게 된다.

* 모집공고일 기준으로 과거 2년 이내 ①계속하여 90일, ②연간 누적 183일을 초과하여 해외에 거주한 경우, 해당지역 우선공급 신청자격이 불인정




(협의양도인 특별공급 확대) 현재, 개발제한구역 내 택지개발사업 및 도시개발사업의 경우, 협의양도인에 대한 특별공급 규정이 있으나 공공주택사업은 관련 규정이 없는 상황이나,

=> 공공주택건설사업 지구 내 협의양도인(무주택자에 한함)도 특별공급을 받을 수 있는 근거를 마련하고, 특별공급 희망자에게는 선택권이 부여된다.


국토교통부 주택기금과 한성수 과장은 “생애최초 특별공급 신설 및 신혼부부 소득기준 완화 등으로 무주택 실수요자의 당첨기회가 확대 될 것”으로 예상하고 있으며 8.4 공급대책 및 3기 신도시 사전청약 등을 통해 확대되는 물량을 맞벌이 가구 등 실수요 계층에게 보다 많은 기회가 돌아갈 수 있도록, 특별공급 소득요건을 추가 완화하는 방안을 검토 할 계획이라고 밝혔다.

※ 이번에 개정·시행되는 「주택공급에 관한 규칙」, 「공공주택특별법 시행규칙」 관련 전문은 법제처 “국가법령정보센터”(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있다.


200930(조간)내 집 마련 확대를 위한 청약 제도 개선(주택기금과).hwphwp문서  200930(조간)내 집 마련 확대를 위한 청약 제도 개선(주택기금과).pdfpdf문서 

국토교통부

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요


임대주택 '제로', '리츠' 원천 봉쇄 법안 나온다


    재건축·재개발 등 정비사업에서 지어지는 임대주택을 모두 공공이 의무적으로 인수하는 법안이 추진된다. 임대 후 분양, 리츠(REITs) 등 임대주택을 줄이거나 없애는 방법을 원천 차단하겠다는 것이다.


29일 국회 국토교통위원회 소속 소병훈 더불어민주당 의원은 "국토교통부, 서울시와의 협의를 거쳐 국정감사 이전에 공공이 재개발 임대주택을 의무적으로 인수하도록 하는 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 발의할 예정"이라고 밝혔다.


중앙일보

edited by kcontents


현행 도정법은 재개발 사업의 시행으로 건설된 임대주택에 대해 정부나 지방자치단체, 공기업 등이 인수하는 경우를 '조합이 요청하는 경우'로 한정하고 있다. 소 의원은 "(해당 조항에 따르면) 조합이 공공의 인수를 요청하지 않고 민간임대주택으로 공급한 후 4년 또는 8년 후 분양전환을 통해서 임대주택을 없애버릴 수 있다"며 법의 허점이 악용되고 있다고 설명했다. 이러한 조항을 조합의 요청과 관계없이 공공이 의무적으로 인수토록 하는 내용으로 바꾸겠다는 것이다.





소 의원은 "한남3구역 수주전 과정에서 나타난 임대주택 제로 공약 사태 재발을 막기 위해서는 재개발사업으로 건설된 임대주택을 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 매입하도록 의무화해야 한다"고 법안의 취지를 설명했다. 서초구 반포동 에이아이디차관주택(반포3주구) 재건축 수주 과정에서는 한 시공사에서 임대주택을 시공사가 세운 리츠에 매각하는 방안을 내놓기도 했다.


국토부와 서울시도 이러한 개정에 적극적인 것으로 알려졌다. 국토부는 최근 소 의원실에 "재개발 사업으로 건설된 세입자 등을 위한 임대주택을 공공에서 인수·운영하도록 의무화해 세입자의 거주기간을 안정적으로 보장하는 것이 타당하다고 판단된다"는 입장을 전달했다. 서울시 역시 "재개발 임대주택은 철거 세입자 및 도시저소득 주민 주거안정을 위해 반드시 공공이 인수하여 민간임대주택으로 매각 불가하도록 법령 개정을 건의한 바 있다"며 "공공임대주택 공급, 인수절차 등 근거를 명확화할 필요가 있다"고 지적했다.


소 의원은 이러한 내용을 담은 도정법 개정안을 곧 발의한다는 계획이다. 이미 주무 부처인 국토부와 서울시 등이 모두 법 개정에 동의하고 있는 만큼 법 개정에 탄력이 붙을 가능성이 높다.




소병훈 의원은 "정부가 주택시장 안정을 위해 3기 신도시 계획과 공공재개발·재건축 사업 등을 통해서 수도권에 주택 127만가구를 공급할 예정으로 이 중 31%인 39만가구가 재건축·재개발을 통해서 공급될 예정"이라며 "재개발·재건축 사업이 주택가격 상승을 부추기는 수단이 되는 것이 아니라 국민 주거안정을 위한 수단이 되기 위해서는 본격적인 사업 시행에 앞서 법의 미비점을 보완하는 노력이 선행되어야 한다"고 말했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr [아시아경제]

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요


전월세전환율 하향에 따른 월세 예시


   오늘부터 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아진다. 국토교통부에 따르면 개정된 주택임대차보호법(주임법) 시행령이 오늘부터 시행된다.


전세 보증금 1억원을 월세로 돌린다고 하면 이전에는 1억원X4.0%/12, 즉 33만3천원의 월세가 계산됐지만 이제는 1억원X2.5%/12, 20만8천여원이 된다.



(서울=연합뉴스) 이재윤 기자 yoon2@yna.co.kr

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요


[단독] 월세, 사상 처음으로 전세 앞질렀다


임대차보호법 후폭풍


은평구 전세, 90%나 감소

반전세 비중 올들어 '최고'

서민 주거비용 갈수록 늘어


    서울 아파트 임대차 시장에서 월세(반전세 포함)가 전세 물량을 앞지른 것으로 나타났다. 저금리 기조가 지속되는 데다 전·월세상한제 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법이 지난 7월 31일부터 시행된 영향이다. ‘전세의 월세화’가 가속화하면서 이달 전체 임대차 거래 중 반전세 비중은 올 들어 최고치를 찍었다.


사진=뉴스1


부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 27일 기준 서울 아파트 월세 매물은 9158건으로 전세 매물(8827건)보다 331건 많았다.


올 들어 7월 이전까지 전세 공급량은 월세의 1.5~2배 수준을 유지했다. 새 임대차보호법 시행 직전인 7월 30일에도 전세와 월세는 각각 3만8873건, 2만3525건으로 전세가 월세보다 월등히 많았다. 아실 관계자는 “계약갱신청구권제 등이 지나치게 세입자 권리를 강화하면서 전세 매물이 대거 회수됐다”며 “남은 전세 물량도 빠르게 월세와 반전세로 바뀌고 있다”고 설명했다.





서울 25개 자치구별로는 은평구의 전세가 7월 30일 1287건에서 이날 124건으로 90.4% 감소해 가장 많이 줄어들었다. 이어 송파구가 4031건에서 434건으로 89.2% 감소했다. 이어 △양천구(-87.4%) △도봉구(-86.1%) △강서구(-85.2%) △광진구(-84.6%) 등의 순으로 전세 매물이 많이 사라졌다. 전세가 줄면 주거비용이 올라가 서민과 중산층의 부담이 더 커진다.


기존 전세만큼 높은 보증금에 소정의 월세를 받는 반전세 계약이 크게 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이날까지 이뤄진 이달 서울 아파트 임대차계약 5254건 중 반전세 거래는 726건으로 13.8%를 차지했다. 올 들어 가장 높은 비중이다. 반전세 비중은 6월 9.8%에서 7월 10.4%, 8월 13.2% 등으로 계속 높아지고 있다.


반전세라도 찾는 세입자가 늘면서 반전세 가격도 오름세다. 한국감정원의 지난달 서울 아파트 반전세가격지수는 100.7로, 전월 대비 0.24% 상승했다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 6월 이후 최고치다.


단지마다 전세매물 1~2건뿐…2.5억~3.5억 올라

강남권 전세는 '부르는 게 값'…이사철 앞두고 임차인들 줄서


학군, 교통 등 생활 인프라를 잘 갖춰 임차 수요가 많은 서울 강남권에서 전세는 ‘부르는 게 값’이 됐다. 강남구 대치동 ‘은마아파트’는 4424가구 중 전세 매물이 전용 84㎡ 단 한 개다. 현재 전세 호가는 8억8000만원으로, 지난 18일 계약된 신고가 8억원보다 약 1주일 만에 8000만원 올랐다. 해당 주택형은 7월 30일 6억5000만원에 계약된 평형이다. 이 단지 전용 76㎡는 전세는 없고 보증금 1억원에 월세 200만원 혹은 보증금 4억8000만원에 월세 100만원짜리 물건이 나와 있다.


헤럴드경제




edited by kcontents


서울 송파구 잠실동 ‘레이크팰리스’도 전체 2678가구 중 전세 매물이 두 개다. 이 단지 전용 116㎡의 전세 호가는 13억~14억원이다. 직전 거래액(10억5000만원) 대비 호가가 단숨에 2억5000만~3억5000만원 뛰었다.


비강남권도 마찬가지다. 학군지 중 하나인 양천구 목동 2단지(1640가구)와 3단지(1588가구)는 전세가 아예 없다. 마포구 염리동 ‘마포자이 3차’(927가구)의 하나 남은 전세 전용 84㎡ 호가는 9억원으로, 직전 계약금(6억5000만원)보다 2억5000만원 올랐다.


주요 업무지구로 이동이 편리해 신혼부부의 선호가 높은 구로구 신도림동 일대도 단지별로 전세 매물이 아예 없거나 한두 개인 경우가 대다수다. 신도림동 A공인 관계자는 “융자가 껴 있지 않은 전세 매물은 집주인이 호가를 1억~2억원씩 높여도 며칠 안에 바로 계약이 성사된다”고 말했다.


전문가들은 내년까지 ‘전세의 월세화’가 속도를 낼 것이라고 진단했다. 추석 이후 이사철이 본격화하면서 전세 수요는 증가하는데 계약갱신청구권 행사로 기존 전세 연장이 늘고 있어서다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “저금리 기조에 공급까지 부족해 임대차 시장에서 반전세 또는 월세 계약이 더 늘어날 수밖에 없다”고 전망했다.

신연수 기자 sys@hankyung.com 한국경제

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요


GTX 노선 3개 뚫리면…"경기 아파트값 ㎡당 50만원 오른다"


   수도권 광역급행철도(GTX) 3개 노선이 개통하면 경기도 아파트값이 평균 12% 오를 것이란 연구 결과가 나왔다. 경기 남·북부 간 아파트값 격차는 좁혀질 전망이다.

 

경기연구원이 27일 펴낸 ‘경기도 대중교통 교통비용과 주택가격의 관계에 관한 연구:GTX 개통 효과를 중심으로) 연구보고서’에 따르면 GTX 3개 노선 개통 시 경기도 아파트값이 평균 12%(㎡당 50만원) 오르는 것으로 나타났다. 경기도 아파트값 추정모형을 구축해 GTX 3개 노선 개통에 따른 아파트 가격변화를 예측한 결과다. GTX-A 노선은 운정~동탄, GTX-B 노선은 송도~마석, GTX-C 노선은 덕정~수원 구간에 각각 건설할 예정이다.  


GTX 노선도. 연합뉴스

 

경기 남·북부 아파트값 격차↓

경기 남·북부 아파트 가격 차는 줄어든다. 아파트값이 더 비싼 경기 남부 대비 경기 북부 아파트값 비율이 GTX 개통 전 70%에서 개통 후 84%로 오르면서다. 다른 조건이 모두 현재와 같다는 가정에서 GTX 3개 노선 개통에 따른 경기도 아파트 가격변화를 추정한 결과다. 특히 GTX 개통에 따른 아파트 가격 변화율은 경기 북부가 경기 남부보다 높은 것으로 나타났다. 아파트 가격이 51% 이상 상승하는 아파트 단지가 경기 북부는 25.8%를 차지했다. 경기 남부는 1.4% 수준이었다.





3개 노선 개통 시 서울시 고용중심지(서울역·강남역)까지 대중교통 통행시간 변화를 산정한 결과 개선율은 ▶경기 북부가 경기 남부보다 높고 ▶서울시에서 멀리 떨어진 도시가 가까운 도시보다 높고 ▶GTX 신설선로가 놓인 도시가 기존선로가 놓인 도시보다 높게 나타났다. 특히 GTX C 노선이 통과하는 경기 북부 시·군의 대중교통 통행시간 개선율이 두드러져 동두천 37.4%, 의정부시 24.2%, 양주시 23.6%, 연천군 21.4% 순으로 높게 나타났다. 반면 GTX 노선에서 벗어난 경기 남부 김포시와 이미 신분당선과 경부고속도로 버스전용차로가 놓인 수원시 등의 개선율이 낮은 것으로 나타났다.


김채만 경기연구원 선임연구위원은 “수도권 주택정책 수립 시 시뮬레이션 등 과학적 접근이 필요하다. GTX 개통 효과를 극대화하기 위해서는 사전준비를 철저히 해야 한다”고 말했다. 그는 구체적인 방안으로 ▶수도권 주택정책 수립 과학화에 주택가격 모형 활용 ▶경기도 균형발전을 위한 GTX의 조속한 추진 필요 ▶GTX 효과 극대화하기 위한 GTX역 환승 체계 및 연계 대중교통 노선체계 구축 등을 꼽았다.  

전익진 기자 ijjeon@joongang.co.kr 중앙일보

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요


묵시적 전세 연장됐다면 2년 후에도 2년 더 살 수 있다고?


    "임차인 보호제도·투명한 임대차 시장을 만들어 전월세 걱정과 이사걱정 없는 시대를 열어가겠다."(부동산대책 정보사이트 정책풀이집 안내 문구)


주택임대차보호법 개정안 본격 시행 두달만에 정부가 `부동산대책 정보사이트 정책풀이집`을 통해 임대차 제도 개선에 대한 세부 사항을 발표했다.



제도 개선 관련, 현 정부는 출범 시부터 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 국정과제로 정하고 제도도입을 위해 국회, 학계, 시민단체 등과의 협업을 추진해 왔고, 그 결과 2011년부터 국회에서 오랜 기간 논의되어 왔지만 입법의 문턱을 넘지 못했던 과제들이 마침내 그 결실을 맺게 됐다는 설명도 이어졌다.


그러나 시행 전후로 시장은 여전히 혼돈 그 자체다. 최근에는 임대차보호법 개정안 시행 후 첫 분쟁 조정도 나왔다. 서울 서초구 `아크로리버파크`와 강남구 `은마아파트` 건이다. 아크로리버파크의 경우 조정위는 일부 사항을 수정해 세입자 손을 들어줬고, 은마아파트 건은 당사자간 합의를 명백히 하고 이행치 않으면 강제집행을 진행하기로 했다.




일단은 관계부처합동으로 공개된 정책풀이집에 올라온 Q&A 일부를 찾아봤다.


Q. 계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인가.


▲계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장된다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있다.


Q. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.


▲가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문이다.


계약이 묵시적으로 갱신됐다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. (2020년 12월 10일 이후에 갱신된 계약은 2개월 전)


Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.


▲불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증(계약금 수령 입증, 계약서 등)할 수 있어야한다.


임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.




Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나.


▲가능하다. 다만 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.


임차인 갑과 임대인 을이 2018년 9월~2020년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 올해 6월에 상호간 합의로 2020년 9월~2022년 9월까지로 갱신하면서 임대료 8% 증액한 사례를 들겠다.


두가지 선택이다. 임차인 갑은 올해 8월(계약종료 1개월전까지)에 계약갱신요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있다. 아니면 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022년 8월(계약종료 1개월전까지)에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.


Q. 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나.


▲그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야한다.


Q. 임대인이 매도하려는 목적으로 갱신 거절이 가능한가.


▲불가능하다. 임차인의 갱신요구에 대한 거절은 주택임대차보호법상 갱신거절 사유에 포함된 경우만 가능하다.





Q. 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 해당 주택을 공실로 남길 경우 손해배상책임 여부는 어떻게 되나.


▲개정 주택임대차보호법에서 임대인의 실거주 의무는 없다. 다만 임대인이 직접 거주를 목적으로 임차인의 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간 동안 제3자에게 임대를 하는 경우 기존 임차인은 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.



매물이 사라진 대치동 공인중개업소 [사진 = 매경DB]


Q. 임차인이 허위로 갱신을 거절해서 피해가 발생하지는 않을까.


▲이번 계약갱신청구권 도입 시 임대인과 임차인의 균형 잡힌 관계를 만들기 위해 임대인이 직접 거주를 희망할 경우 갱신을 거절할 수 있게 했다. 일부 이를 악용해 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 임대인이 제3자에게 임대한 사실이 발견되면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 했다.


정부는 임차인들이 허위의 갱신거절로 인해 피해를 보지 않도록, 임대인의 직접 거주를 이유로 계약의 갱신을 거절당한 임차인이 계약갱신을 요구한 기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있게 해 손해배상제도의 실효성을 높이겠다.




Q. 계약갱신청구권제도가 시행되어 임대인이 자신의 주택을 매도할 수 없게 됐다는데?


▲사실과 다르다. 임대인이 임대를 놓은 상황에서 주택을 제3자(매수인)에게 매도하는 것에 아무런 문제가 없으며, 기존 임대인과 임차인의 임대차 계약이 제3자(매수인)에게 승계된다는 것이 이미 주지한 사실이다.


개정 전 주택임대차보호법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었다. 새로운 임대인이 매입한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 후 매수한 주택에 입주할 수 있었던 만큼, 계약갱신청구권 도입으로 인해 달라지는 것은 없다.


Q. 토지거래허가구역 내에서 주택을 처분하려면 실거주자에게만 매도해야 하기 때문에 계약갱신청구권 도입으로 주택 처분이 어려워졌다던데.


▲계약갱신청구권이 시행되어도 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 한해 계약갱신의 거절이 가능하므로 달라지는 것은 없다.


Q. 법 시행 이전에 바뀐 임대인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나.


▲가능하다. 다만 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.


Q. 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가.





▲개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→월세 전환은 임차인 동의가 없는 한 곤란하다. 다만 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용된다.


법정전환율이란 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 `10%`와 `기준금리(현 0.5%)+3.5%` 중 낮은 비율을 적용한다.


계약갱신청구권을 행사하고 전세→월세 전환 시 5억원 전세의 경우 `보증금 3억원+월세 67만원`이나 `보증금 2억원+월세 100만원`으로 전환할 수 있다.

[이미연 기자 enero20@mkinternet.com] 매일경제

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요


“공공임대 들여 안 짓겠다”…공공재건축 ‘공수표’ 되나


     정부의 8·4 주택 공급대책이 시작 단계부터 삐걱대고 있다. 8·4 대책의 핵심인 서울 ‘공공재건축’ 사업이 정부 뜻대로 흘러가지 않고 있다. 지난달 20일 공공재건축·재개발을 지원할 ‘공공정비사업 통합지원센터’가 문을 열었지만, 한달이 넘도록 공공재건축을 하겠다는 재건축조합이 나타나지 않고 있다. 정부는 8·4 대책에서 2028년까지 공공재건축으로만 5만 가구를 공급하겠다고 장담했다. 8·4 대책에서 밝힌 물량의 38% 정도로, 공급처별로 가장 많은 물량이다. 그나마 다행인 건 ‘공공재개발’이 순항 중이라는 것이다. 공공재개발은 공공재건축과 비슷한 형태로, 8·4 공급대책엔 공공재개발 2만 가구가 포함돼 있다.

 

삐걱대는 8·4 주택 공급 대책

임대 거부감, 수익성도 떨어져

컨설팅 신청만 5곳 지지부진


공공재개발은 첫날부터 인기

사업 속도 더딘 조합들 새 출구

“재건축은 투기란 인식 바꿔야”



공공재개발 '흥행', 재건축 - 메트로신문




edited by kcontents


공공재건축과 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)와 같은 공기업이 재개발·재건축에 참여해 사업의 투명성을 높이고, 용적률 상향과 같은 인센티브를 주는 대신 공공임대 등으로 이익의 일부를 환수하는 방식이다. 공공재건축은 아파트 최고 층수를 35층에서 50층으로 올리고, 용적률을 300∼500%까지 높이는 대신 증가한 용적률의 50~70%를 공공임대로 환수키로 했다. 재건축조합 입장에선 용적률이 두 배가량 증가하지만, 그만큼 임대주택을 들여야 한다. 공공재개발도 마찬가지다. 재개발 절차가 간소화하고, 분양가 상한제 적용 대상에서 제외되지만 조합원 분양 물량을 제외한 나머지 물량의 50%를 공공임대로 내놔야 한다.


그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr


두 사업이 비슷한 형태지만, 참여율은 극명하게 갈린다. 공공재건축은 하려는 곳이 없다. 정부는 통합지원센터의 컨설팅을 받기로 한 곳이 5곳이라고 밝혔지만, 컨설팅 수준인 데다 이마저도 정부가 강요했다는 후문이다. 재건축 초과이익 환수제(재건축 사업으로 상승한 집값의 최고 50%를 환수), 민간택지 분양가 상한제 등의 규제는 그대로인데, 임대주택 수천여 가구를 들여야 하기 때문이다. 서울 강남권 주요 재건축 단지가 공공재건축을 한다면 임대주택 물량만 2000~3000가구에 이른다. 재건축조합으로선 짓지 않아도 되는 공공임대까지 들여가면서 굳이 할 필요가 없는 셈이다.



 

이와 달리 공공재개발은 사업이 더딘 재개발조합의 관심을 받고 있다. 공공재개발 사업 후보지 공모를 시작한 21일 한남1구역이 용산구청에 공모 신청서를 제출했다. 용산구청 측은 “공모 신청서를 제출한 만큼 주민 동의, 노후도 등을 검토하고 있다”고 전했다. 한남1구역은 공모 신청에 필요한 주민 동의율인 10%를 훌쩍 넘은 25% 이상을 확보한 것으로 알려졌다. 이 외에 동작구 흑석2구역, 성북구 성북1구역·장위9구역, 영등포구 양평14구역 등 20여 곳이 공공재개발에 관심을 갖고 공모 신청을 준비 중이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 21일 오전 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “공공재개발은 시범 사업지 선정에 수십 개 조합이 참여 의사를 타진해 오고 있다”고 분위기를 전했다.

 

비슷한 사업인데 공공재개발에만 관심이 몰리는 이유는 공공임대에 대한 ‘거부감’이 덜 하기 때문이다. 재개발은 재건축과 달리 지금도 반드시 전체 가구 수의 10~15%를 임대주택(이른바 임대주택의무비율)으로 지어야 한다. 낡은 다세대·다가구주택에 세 들어 살던 서민을 위한 주거복지 차원인데, 어차피 임대주택을 들여야 하는 만큼 공공재개발 사업을 신청해 각종 인센티브를 받고 사업 속도라도 높이자는 전략인 것이다. 게다가 정부가 최근 임대주택의무비율 상한선을 올리려는 움직임을 보이자 공공재개발에 대한 관심이 부쩍 커졌다. 임대주택의무비율이 늘어나면 그만큼 임대주택을 더 많이 지어야 하고, 그러면 일반분양 물량이 줄어 재개발 사업의 채산성은 악화한다. 그럴 바엔 공공재개발이 낫다는 계산이 선 것이다.


특히 정부가 재개발이 무산(해제구역)된 곳까지 공공재개발 가능성을 열어 놓으면서 참여율은 더 높아질 전망이다. 지난해 서울시 국정감사 자료에 따르면 박원순 전 서울시장이 취임한 2013년 이후 2017년까지 해제된 정비구역이 총 354곳에 이른다. 이 중 170곳(48%)을 시장 직권으로 해제했다. 정비 업계의 한 관계자는 “재개발 구역은 이해관계가 복잡해 재개발이 시급한 데도 사업을 진행하지 못하다 해제된 곳이 많다”며 “이들 지역은 공공재개발이 새로운 출구가 될 수 있다”고 말했다. 문제는 8·4 대책의 핵심 축인 공공재건축이다. 서울은 집 지을 땅이 남아 있지 않아 재개발·재건축이 유일한 주택 공급처나 다름없다. 특히 재건축은 한번에 수천여 가구를 공급할 수 있는 주요 공급처다.



 

재개발은 일부 구역을 제외하면 대부분 중소 단위인 데다 상대적으로 조합원이 많아 주택 공급 효과가 덜한 편이다. 정부가 공공재개발 목표 가구 수를 공공재건축의 절반도 안되는 2만 가구로 잡은 것도 이 때문이다. 결국 공공재건축을 활성화해야 8·4 대책이 힘을 받을 수 있는 상황이지만, 전망이 그리 밝지 않다. 시장에선 공공재건축 활성화를 위해선 공공임대가 아닌 공원 등으로 기부채납을 받거나, 개발 이익 환수 규모를 줄여야 한다는 주장이 나오지만 현실 가능성은 떨어진다. 김현미 국토부 장관은 8·4 대책 직후 “용적률이란 공공의 것으로, 특정 지역에 용적률을 완화해주는 것은 그만큼 혜택을 주는 것”이라며 더는 혜택을 줄 수 없다고 선을 그었다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “재건축은 기본적으로 주거환경을 개선하기 위한 사업인데 정부는 개발이익이 발생하므로 투기라고 본다”며 “공공재건축을 활성화하려면 이 같은 정부의 시각부터 바꿔야 한다”고 말했다.

 

서울 2015년 이후 신규 재개발 0건…주택 공급 부족 심화

공공재개발·재건축 사업이 정부가 참여해 인위적으로 주택 공급 물량을 늘리는 것이라면, 기존의 일반적인 정비사업(재개발·재건축)은 자연스런 노후주거지 환경개선 사업이다. 낡은 주택을 새로 지어 주거환경을 개선하고, 주택을 일부 공급하는 형태다. 그런데, 일반 재개발·재건축 사업도 잘 되지 않는다. 가뜩이나 내년 서울 입주 물량이 2만1700여 가구로 올해(4만2000여 가구) 대비 반 토막 날 것으로 전망되는데, 이 같은 공급 부족을 더욱 심화할 수 있다는 지적이다.


공공재개발 수익률 개선 효과. 그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr

 

서울시와 서울시의회에 따르면 2015년 이후 재개발 구역으로 새롭게 지정된 곳이 단 한 곳도 없다. 2015년부터 검토 중인 구역은 22곳이지만 실제 지정되는 단계까지 나아가지 못하는 것이다. 사실상 신규 재개발 사업이 끊긴 것이다. 김은혜 국민의힘 의원이 서울시에서 받은 자료에 따르면 재개발·재건축 심의(건축심의·사업시행·관리처분) 건수는 2017년 99건에서 지난해 43건으로 반토막 났다. 올 1~8월은 28건에 그쳤다. 2017년 33건이던 재개발 심의가 올해 16건으로, 66건이던 재건축은 12건으로 급감했다.




 

신규 지정이 끊기고, 심의 건수가 확 줄었다는 건 결국 일반적인 재개발·재건축 사업이 제대로 굴러가고 있지 않다는 얘기다. 정부는 서울 주택 공급이 원활히 되고 있다며 문제가 없다는 입장이지만, 이런 상황이라면 내년부터 시작하는 서울 신축 아파트 공급 부족은 앞으로 더 심해질 수밖에 없다. 서울 정비 업계의 한 관계자는 “박원순 전 서울시장이 기존의 재개발 사업지도 대거 해제한 만큼 향후 몇 년간 정비사업을 통한 주택 공급이 끊길 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

 

이 때문에 서울시는 재개발 구역 지정 기준 완화에 나섰다. 김성보 시 주택건축본부장은 최근 열린 서울시의회 도시계획관리위원회 회의에서 “(재개발 정비구역 지정 기준 완화에 대해) 우선으로 검토해서 빠르면 올 연말, 늦어도 내년 상반기에 보고하겠다”고 말했다. 그는 “재개발구역 지정 기준을 재검토할 시점이 됐다”며 “완화를 해야 할 부분이 있다면 완화하는 게 맞다고 본다”고 덧붙였다. 현재 서울시 ‘주거정비지수’를 기반으로 재개발 정비사업 구역을 지정하고 있다. 서울시 주거정비지수는 노후 건축물과 가구 밀집도 외에 주민동의율이나 구역면적·도로연장률 등 여러 기준을 동시에 적용하고 있다.

 

필수 충족요건을 만족하고 세부 규정이 일정 점수 이상이어야 한다. 이렇다 보니 실제 정비구역 지정까지 가기가 어려운 현실이다. 시장에선 재개발 기준을 완화하면 주택 공급 확대에 도움이 될 것으로 보고 있다. 재건축은 그러나 달리 방법이 없다. 인·허가권은 서울시와 각 자치구에 있지만, 정부가 집값 불안을 이유로 이런저런 규제로 재건축 사업을 옥죄고 있기 때문이다. 서울시가 8·4 공급 대책을 앞두고 국토부에 재건축 사업을 진행하자고 건의했지만, 국토부는 공공재건축을 밀어붙였다.

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr 중앙일보

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요