모르면 낭패…복잡한 ‘전세대출 규제’ 총정리

    20일 시행된 전세대출 규제를 둘러싼 혼란이 여전하다. ‘세 주고 세 사는’ 전세대출자나 대출예정자라면 달라진 규제의 직격탄을 맞게 되는 건 아닌지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 지금 당장은 규제 대상이 아니더라도 향후 집값이 뛰거나 하면 대상에 포함될 수도 있어서다.

강화된 전세대출 규제가 시행된 20일 서울 시내의 한 부동산 중개업소 벽면에 전세, 매매 시세를 알리는 종이가 붙어 있다. [연합뉴스]

①전세대출 받아 ‘갭투자’ 이제 막혔나?
상당 부분은 막혔다고 볼 수 있다. 20일 이후 전세대출을 새로 받을 땐 ‘고가(시가 9억원 초과) 주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출을 회수한다’는 내용의 추가약정서를 맺는다. 이후 은행이 전세대출자의 주택 보유 현황을 최소 3개월에 한 번 체크한다. 9억원 초과 주택을 새로 사들이거나, 2주택 이상 보유한 것이 걸리면 ‘기한이익 상실(만기 전 회수)’ 조치에 들어간다. 대출금을 한꺼번에 몽땅 갚아야 한다는 뜻이다.

 


통상 규제 위반 확인부터 기한이익 상실 조치까지는 2주가량 걸린다. 2주 안에 갚지 못하면 대출 연체에 빠진다는 뜻이다. 연체이자 등 불이익이 발생할 뿐 아니라, 이후 석달이 되도록 갚지 않으면 ‘금융채무불이행자’ 신세가 된다.

②9억원 이하 주택 갭투자는 여전히 가능
‘전세대출 회수’ 규제와 관련해 많은 이들이 헷갈리는 게 ‘9억원 초과’를 판단하는 시점이다. 무주택자가 20일 이후 전세대출을 받은 뒤 시가 8억원짜리 주택을 매입했는데, 혹시 이후 집값이 뛰어서 9억원을 넘기면 그때도 전세대출이 회수되는 게 아니냐는 오해가 있다.

그건 아니다. 자세히 규제 내용을 뜯어보면 고가주택 ‘보유’가 아니라 ‘취득’하면 회수 대상이라고 돼 있다. 취득 시점(주택 취득일=등기이전 완료일)에 시세(KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격)가 9억원 초과냐 아니냐에 따라 규제 대상이냐 아니냐가 나뉜다. 무주택자가 전세대출을 받아 시가 9억원 이하 주택을 구입할 길은 여전히 열려 있다는 뜻이다. 다만 이와 별개로 2년 뒤 전세대출 만기가 돌아왔을 때는 고가주택 보유를 이유로 대출 만기 연장은 불가하다.

 


2주택자는 집값 상관없이 다주택 보유만으로 전세대출의 기한이익 상실이 발생한다. 따라서 8억원짜리 집을 이미 보유한 1주택자가 전세대출을 받아 시가 8억원짜리 집을 갭투자해서 2주택자가 되는 길은 막혔다.

③전세대출 만기연장 안 돼 월세 돌려야 할 수도
사실 ‘전세대출금 회수’는 부작용이 크다고는 볼 수 없는 규제다. 대출자 본인이 추가약정서에 서명한 이상, 나중에 대출금이 회수될 때 ‘모르고 그랬다’고 할 순 없기 때문이다.

규제 내용을 모르고 있다가 낭패를 당할 수 있는 건 오히려 기존 전세대출자다. 20일부터 공적보증(주택금융공사, 주택도시보증공사)뿐 아니라 서울보증보험의 보증부 전세대출까지도 고가주택 보유자엔 막혔기 때문이다.

 


규제 시행 전 전세대출을 받아둔 고가주택 보유자를 예로 들자. 서울 송파구에 9억원 넘는 주택을 가진 A씨는 전세대출 2억원을 받아 강남에서 7억원짜리 전세를 살고 있다. 그런데 전세 만기일인 2020년 9월 집주인이 전세금을 2억원 더 올려달라고 한다.

전세대출 규제가 20일부터 대폭 강화됐다./사진 조선일보
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이 경우 A씨는 전세대출금을 4억원으로 올릴 수 있을까. 그렇지 않다. 기존에 나간 대출금 만큼(2억원)만 만기 연장이 되고 추가 증액은 불가하다. 따라서 2억원은 A씨가 다른 수를 써서 마련해야 한다. 신용대출을 받든 지, 월세로 돌리든지, 송파구 전세보증금을 올려 받든 지, 송파구 집을 아예 팔든지. 최근 서울 지역 전셋값이 뛰고 있어 얼마든지 이런 상황에 닥칠 수 있다.

 


사례 속 A씨가 살고 있는 강남구 집주인이 A씨에 나가달라고 요구하면 더 난감한 상황이다. 이사를 가면 기존에 받아둔 전세대출금 2억원 연장조차 불가하기 때문이다. 자신이 가진 돈(5억원)에 맞춰 더 저렴한 다른 전셋집으로 이사를 할지, 아니면 송파구 자신의 집으로 들어갈지, 그것도 아니면 반전세로 계속 강남에 살지 등을 결정해야 한다.


금융당국도 어쩔 수 없이 전셋집을 빼줘야 하는 기존 전세대출자의 예기치 못한 피해를 우려한다. 그래서 4월 20일까지 석 달 간은 예외적으로 전셋집을 이사해도 기존 대출 금액만큼은 전세대출을 내주기로 했다(4월 20일까지 전세 계약을 맺은 경우 포함). 하지만 그 이후에 전세 만기가 돌아오는 사람이라면 사실상 구제 방법이 없다.
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr 중앙일보
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코미디가 된 '부동산과의 전쟁'

시장에 역행하는 부동산정책
노무현 정부서 실패했는데
文정부 들어서도 여전히 집착

강력한 대책 계속 쏟아지지만
'강남 집 파나' 관음증만 커져
정부 신뢰도 바닥 수준 아닌가


현승윤 이사대우·독자서비스국장

 

    “역사는 되풀이된다. 처음에는 비극으로, 그다음에는 웃음거리로.” 종종 인용되는 이 말은 공산주의 창시자인 독일의 카를 마르크스가 나폴레옹 3세(샤를 루이 나폴레옹 보나파르트)를 조롱하면서 썼던 글의 한 구절이다. 1789년 프랑스 대혁명으로 탄생한 공화정을 무너뜨리고 제정(帝政)을 출범시킨 나폴레옹 황제(나폴레옹 보나파르트)의 등장이 역사의 흐름을 거슬렀던 비극이라면, 40여 년 뒤 나폴레옹 3세의 황제 등극은 ‘코미디’라는 얘기다.

 


나폴레옹 3세가 ‘엉터리’는 아니었고, 역사가 그런 식으로 반복되는 것도 물론 아니다. 하지만 요즘 정부와 여당의 부동산 정책을 보면 이보다 적절한 표현을 찾기가 어려운 것 같다. 시장의 흐름에 맞섰던 노무현 정부가 ‘실패’했는데도 문재인 정부는 시장을 거스르는 정책들에 여전히 집착하고 있기 때문이다.

지난 20일 시행된 고가주택 보유자에 대한 전세자금대출 금지가 대표적이다. 시가 9억원 초과 주택을 보유하고 있으면 전세자금을 은행에서 빌릴 수 없게 됐다. 여윳돈이 없으면 기존 집을 팔고 ‘강남’에 가라는 얘기다. 서울 강남 전세 수요는 자녀 교육, 직장 문제로 인한 게 대부분이다. 이들에게 전세대출을 막고 강남에서 집을 사라고 강요하는 게 정상적인 정책인가.

집권 여당인 더불어민주당은 국회의원 총선거 후보자들에게 ‘2년 안에 부동산 규제지역에 있는 비거주 주택을 팔겠다’는 부동산 매각 서약서를 쓰도록 했다. 비거주 주택은 빈집이 아니다. 누군가가 살고 있는 집이다. 매물로 나온다고 해서 공급 효과가 생기지 않는다. 보여주기용 홍보 정책이다.

 


주택은 주식과 비교하면 가격 변동이 거의 없다. 시장 전체가 폭등과 폭락을 거듭하는 주식시장과는 차원이 다르다. 취득세와 중개수수료 등 거래비용이 많이 들어 단기적인 투기 거래도 거의 불가능하다. 보유기간이 길어 투자수익률이 높아 보일 뿐이다. 노벨경제학상 수상자인 로버트 쉴러 미국 예일대 교수는 저서 《비이성적 과열》에서 “(대공황이 발생한) 1929년 전후에도 주택가격은 놀랄 만큼 안정적이었다”며 “전국적으로 보면 소비자물가지수만큼 움직였다”고 분석했다.

물론 주택시장 전체에 거품이 없었던 것은 아니다. 미국에서도 2차 세계대전 직후와 1990년대 후반 이후 두 차례 주택가격 급등이 있었다. 첫 번째 시기는 전쟁에서 돌아온 수많은 젊은이가 결혼하고 자녀를 낳았던 베이비붐 시대다. 하지만 이때는 모든 물가가 올랐다.

1990년대 후반 이후 집값 급등은 비우량 주택담보대출의 인위적인 확대와 대출자산의 증권화 등 ‘주택 금융’이 문제였다. 대공황 직전의 플로리다, 1970년대 캘리포니아, 1980년대 동부 및 서부 해안지역의 주택경기 호황은 전국 그래프에 나타나지 않는 지역적인 현상이었다.

 


한국에서도 전국 주택가격은 소비자물가와 비슷하게 움직여왔다. 다만 교육, 교통, 직장 여건이 좋아졌거나 앞으로 좋아질 것으로 기대되는 곳의 주택가격은 더 올랐다. 서울 집값이 최근 급등한 것도 비슷한 이유다. 지방의 명문 사립고 폐지, 공공기관 지방 이전에 따른 민간 대기업의 서울 입성, 재건축·재개발 규제 강화에 따른 주택 공급 부족 등이 복합적으로 작용한 국지적 현상이다.

하지만 정부는 주택시장을 여전히 ‘전쟁터’로 보고 있다. 과세 강화와 대출 규제, 자금출처 조사 등 전방위 대책을 쏟아내고 있다. ‘부동산과의 전쟁’을 선포한 문재인 대통령은 신년 기자회견에서 “더 강력한 대책을 끝없이 내놓을 것”이라고 선언했다.

이제 사람들의 관심은 쏟아지는 강경책보다 사소한 것들로 바뀌고 있다. 아파트 두 채를 갖고 있는 노영민 대통령비서실장은 서울 반포 아파트를 처분할 것인지, 종로 출마를 준비하는 이낙연 전 총리는 서울 잠원동 아파트를 팔 것인지 하는 것 등이 뉴스거리가 되고 있다. 달을 가리키는 손가락을 보는 정도가 아니라 그 사람의 얼굴과 행동을 지켜보고 있다. 거의 관음증 수준이다. 정부 정책에 대한 시장 신뢰가 바닥 수준으로 떨어졌다는 방증이다. 부동산과의 전쟁은 이미 ‘코미디’가 돼가고 있다.
hyunsy@hankyung.com 한국경제
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아파트 어려우니 단독·빌라로 쏠리는 눈… "투자수요에 실수요 가세"

     정부 규제로 서울 아파트를 매수하기 어려워지자 연립주택 등으로 수요자의 관심이 쏠리고 있다. 지난해 민간택지 분양가 상한제가 시행된 이후 거래량이 크게 늘고 매매지수도 상승세를 이어가고 있다.

22일 한국감정원에 따르면 서울 다세대·연립주택의 매매가격지수의 상승폭이 확대되고 있다. 한국감정원이 지난달 조사한 다세대·연립주택 매매가격지수는 103.4로 전달보다 0.36% 상승했다. 지난해 8월 다세대·연립주택의 매매가격지수가 전달보다 0.01% 오르며 상승 반전한 이후 매달 상승폭을 키워가고 있다.

다가구주택과 빌라(다세대주택) 등이 밀집한 서울 강남구 한 논현동 골목 정경 /고운호 기자

 


실제로 거래량도 크게 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 다세대·연립주택 거래량도 급등했다. 지난해 11월 다세대·연립주택 거래량은 4631건으로, 지난 2018년 9월 5012건 이후 최대치를 기록했다. 지난달 거래량도 3917건으로 지난해 1월 거래량(2439건)을 크게 웃돌았다. 부동산 실거래신고 기한이 계약 후 60일이라는 점을 감안하면 11월과 12월 전체 거래량이 지난해 초보다 훨씬 높게 나타날 가능성이 크다.

단독·다가구 거래량도 크게 늘었다. 단독·다가구 거래량은 지난해 10월 1228건, 11월에는 1204건이 거래됐다. 지난해 1월 582건과 비교했을 때 두 배 이상 수치이자 2018년 8월(1441건) 이후 최대 거래량이다.

 


다세대·연립주택과 단독·다가구 거래량이 늘어난 이유로 우선 재개발 투자에 대한 수요가 늘었다는 점이 꼽힌다. 정부가 지난 8월 민간택지에 대한 분양가상한제 확대 시행을 예고하자 상대적으로 초기 투자부담이 적은 재개발 지분 투자로 눈이 쏠렸다.

특히 단독·다가구 거래가 활발한 곳은 재개발이 많은 지역이었다. 지난 11월 단독·다가구 거래량이 가장 많았던 곳은 재개발이 활발하게 진행 중인 성북구(149건)였다. 용산구(86건), 동대문구(74건), 은평구(69건)가 뒤를 이었다.

성북구 장위동의 A 공인 관계자는 "지난해 민간택지 분양가 상한제가 발표된 후 재개발 투자를 노린 소형 연립주택 거래가 활발해졌다"면서 "규제 이전보다 매매가격이 오르고 매물도 자취를 감췄다"고 말했다.

부동산 전문가들은 정부가 아파트 가격을 잡기 위해 줄줄이 내놓은 규제책의 풍선 효과도 앞으로 영향을 미칠 것으로 예상한다. 다세대·연립주택의 경우 규제에서 벗어난 9억원 이하가 대부분이기 때문이다.

 


고준석 동국대 겸임교수는 "아파트 가격이 크게 오르면서 적은 돈으로도 매입할 수 있는 다세대·연립주택으로 수요가 이동하고 있다"면서 "단독·다세대주택을 매입할 때도 9억원이라는 대출 한도가 생기면서 바닥 물건들을 매수하려는 투자자들이 늘고 있다"고 말했다.

서울시, 단독주택 재건축도 재개발처럼 세입자 보상한다/연합뉴스
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윤지해 부동산114 수석연구원은 "새 아파트를 매수하기 어려워지자 분양을 노린 사람들이 재개발 구역의 소형 주택을 매입해 매매가격지수도 뛰고, 거래량도 상승한 것"이라며 "일부 고급 주택을 제외하고 대부분의 다세대·연립주택이 9억원 이하인 것도 수요가 높아진 이유로 꼽힐 수 있다"고 했다.
김민정 기자 조선일보
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서울 표준단독 공시가 6.82% 상승···동작구 상승률 10.61%로 1위


전국 표준단독 공시가 4.47% 올라

9억 넘는 주택에 상승분 집중


    올해 표준단독주택 공시가격이 발표된 가운데 서울 31개 구 중에서 동작구가 10% 넘는 상승률을 보이며 가장 많이 오른 것으로 나타났다.


22일 국토교통부에 따르면 올해 서울 표준단독주택 공시가격이 평균 6.82% 상승한 가운데 동작구의 상승률이 10.61%로 서울 31개 구는 물론 전국 시·군·구에서 가장 높은 것으로 나타났다. 


realtyprice.kr




표준단독 공시가 조회

http://www.realtyprice.kr/notice

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동작구에 이어 공시가격 상승률이 높은 곳은 성동구(8.87%), 마포구(8.79%), 영등포구(7.89%),  용산구(7.50%), 광진구(7.36%) 순이었다. 강남구(6.38%), 서초구(6.67%), 송파구(6.82%) 등 강남 3구는 상승률이 모두 6%대에 머물렀다.


전국 표준주택 공시가격 변동률 4.47%는 지난해(9.13%)의 절반 수준으로 축소됐고 최근 10년 간 평균 변동률(4.41%)과 유사한 수준이다. 지역별로 서울(6.82%), 광주(5.85%), 대구(5.74%) 등 순으로 상승했고 제주(-1.55%), 경남(-0.35%), 울산(-0.15%) 등은 하락한 것으로 조사됐다.


파이낸셜뉴스



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시·군·구별로 봤을 때 8% 이상 오른 곳은 서울 동작구, 성동구, 마포구, 경기 과천시 등 4곳이며 6∼8% 오른 곳은 서울 영등포구, 용산구, 대구 중구, 광주 광산구, 경북 울릉군 등 23곳이다. 전국 평균치인 4.47%에서 6% 미만의 상승률을 기록한 곳은 부산 해운대구, 대구 남구, 광주 서구 등 47곳이다.


전체 표준단독주택 공시가격의 현실화율(시세반영률·공시가/시세)은 53.6%로 작년(53.0%)에 비해 0.6%포인트(p) 높아졌다.


앞서 국토부는 올해 시세 9억원 이상이면서 작년 현실화율이 55% 미만인 주택은 55% 수준으로 올라가게끔 공시가를 올리고, 시세 9억원 이하 주택은 시세상승률 만큼 공시가를 높인다는 방침을 밝힌 바 있다. 이에 따라 시세구간별로 현실화율 제고 방침이 적용된 9억원 이상 주택의 공시가격 변동률은 높고, 9억원 미만 주택의 변동률은 낮게 나타났다.


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구체적으로 9억∼12억원은 7.90%, 12억∼15억원은 10.10%, 15억∼30억원은 7.49%, 30억원 이상은 4.78%다. 9억원 이하 주택의 상승률이 3억원 이하는 2.37%, 3억∼6억원은 3.32%, 6억∼9억원은 3.77%로 2∼3%대인 것과 대조된다.


표준단독주택 중에서 가장 비싼 주택은 신세계 이명희 회장의 한남동 자택(연면적 2861.83㎡)이었다. 작년 270억원에서 올해 277억1000만원으로 공시가격이 2.62% 오른 것으로 파악됐다.


표준단독주택 공시가격은 국토교통부와 부동산공시가격 알리미 홈페이지, 주택이 있는 시·군·구의 민원실에서 23일부터 내달 21일까지 열람하고 이의신청할 수 있다. 국토부는 접수된 이의신청에 대해 재조사·산정하고, 중앙부동산가격공시위원회 심의를 다시 거쳐 3월20일 최종 공시하게 된다.

나민수 기자chip437@seoulfn.com [서울파이낸스]

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아파트 청약, 이제부터 ‘청약 홈’ 에서 하세요


청약업무 이관 관련 주택법 개정법률 공포안 국무회의 통과


   오는 2월부터 아파트 청약업무를 한국감정원이 수행하게 된다. 청약사이트도 기존 금융결제원의 ‘아파트투유’를 대신하여 새로운 청약시스템인 ‘청약홈(www.applyhome.co.kr)’으로 바뀌게 되며, 주택소유여부, 부양가족수 등 청약자격도 청약시스템을 통해 실시간으로 사전 확인할 수 있게 된다.


국토교통부(장관 김현미)와 한국감정원(원장 김학규)은 주택 청약업무를 한국감정원이 수행할 수 있도록 법적 근거를 마련하고, 청약신청 이전에 신청자에게 주택소유 여부, 세대원정보 등 청약자격 관련 정보를 제공하여 부적격당첨자를 최소화하는 등의 내용이 담긴 「주택법」 일부개정 법률 공포안이 1월 21일 국무회의를 통과하였다고 밝혔다.


한국감정원, 주택 청약업무 시작


 

경북일보




청약홈

www.applyhome.co.kr

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국토교통부는 주택 청약업무의 공적 측면을 고려하여 청약시스템 운영기관을 공공기관인 한국감정원으로 변경하기로 결정하고, 지난 해 8월 신규 시스템 구축을 완료하고 관련 테스트를 진행하는 등 청약업무 이관을 준비해 왔다.


한국감정원은 금융결제원으로부터 이달 말까지 업무를 최종 이관받고 오는 2월 3일부터 신규 청약시스템인 ‘청약홈’을 통해 청약업무를 개시할 계획이다.


새 청약시스템인 ‘청약홈’에서 달라지는 점은 다음과 같다.


① 청약 신청자격 정보 사전 제공


신규 청약시스템에서 가장 눈에 띄게 달라지는 점은 청약신청 이전 단계에서 세대원정보, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등 청약자격을 확인할 수 있다는 점이다. 세대구성원의 사전 동의 절차를 거쳐 세대구성원 정보를 포함하여 일괄 조회도 가능하며, 청약신청 단계에서도 정보를 사전 조회할 수 있게 된다.


과거 청약 신청자의 입력 오류로 인한 당첨 취소 피해 사례를 최소화하고, 청약신청시 청약자격 정보를 신청자가 개별적으로 확인하여야 하는 불편함이 해소될 것으로 기대된다.


② 청약신청 단계 축소 등 편의성 강화


청약신청 진행시 화면전환 단계를 5단계로 대폭 축소(기존 10단계)하여 청약신청자의 편의성을 개선하였다.


모바일 청약 편의를 위해 반응형 웹*을 적용하여 휴대폰, 태블릿 등 모바일 환경에서도 PC환경과 동일한 청약서비스 이용이 가능하도록 하였다.

* 청약 홈페이지 화면의 크기가 모바일 기기의 화면 크기에 맞게 자동 조정




③ KB국민은행 인터넷 청약사이트 통합


‘KB국민은행’ 청약계좌 보유자도 ‘청약홈’에서 청약 신청이 가능하도록 청약접수 창구를 일원화 하였다.


과거 ‘KB국민은행’ 청약계좌 보유자는 ‘KB국민은행 주택청약’ 사이트를 통해서 청약신청을 하고 당첨 여부는 금융결제원 ‘APT2you’에서 확인해야 하는 불편함이 있었으나, 청약접수 창구 일원화로 이러한 불편함이 해소될 전망이다.

* KB국민은행 청약계좌 보유자는 전체 보유자의 22% 수준임



향후에는 현재 한국주택협회에서 별도 진행 중인 세종시 및 혁신도시 이전기관 종사자 특별공급도 ‘청약홈’으로 일원화하여 청약자의 편의를 개선해 나갈 계획이다.


④ GIS기반 부동산 정보제공


청약예정단지 인근의 기존 아파트 단지정보 및 시세정보, 최근 분양이 완료된 단지의 분양가 및 청약경쟁률 정보를 GIS기반으로 제공하여, 청약신청자의 청약여부 판단에 도움을 줄 계획이다.


⑤ 청약홈 콜센터(상담센터) 운영


신규 청약홈 사이트를 통한 각종 청약정보 제공을 위한 전용 상담센터(1644-2828, 영업일 09:00~17:30)를 운영한다.




유형별 신청자격 및 주택공급 제도 안내, 청약시 각종 유의사항 등 고객 맞춤형 상담서비스 제공으로 신규 청약홈 사이트 및 청약제도에 대한 국민 이해를 높이고 보다 편리한 청약환경을 제공할 것으로 기대된다.


국토교통부는 이번 청약업무 이관을 계기로 대국민·사업주체 서비스 확대, 청약 부적격 당첨자 및 불법청약 방지, 청약정보의 실시간 정책 활용 등 청약업무의 공적 기능을 강화할 계획이다.


청약자에게는 청약 신청자격 정보뿐만 아니라, 청약신청률·계약률, 인근 단지 정보, 지역 부동산 정보 등 의사결정을 위한 정보를 확대 제공하고, 사전검증 확대를 통해 사업주체의 청약자격 검증에 따른 부담을 완화할 계획이다.


향후 부동산전자계약서비스와 연계하여 청약자와 사업주체의 계약 체결에 따른 불편을 최소화하고, 실시간 계약 현황을 제공하는 등 정보제공도 강화할 계획이다.


또한, 부정청약을 방지하고, 청약시장 상황 변화에 따른 정책마련이 가능하도록 분양부터 입주까지 청약 全과정에 대한 상시 모니터링 및 현장점검 등 청약시장 관리도 강화해 나갈 계획이다.




한국감정원 유은철 청약관리처장은 “2월 3일부터 청약홈 사이트가 오픈 될 계획”이며, “2월 1일(토)부터 2일(일)까지 15개 금융기관과 금융망 연계가 예정되어 있어, 청약계좌 순위 확인 및 청약통장 가입·해지 등 입주자저축 관련 은행업무가 제한되어 각별한 유의가 필요하다”고 밝혔으며, “‘청약홈’은 지속적인 사용자 편의 개선을 계획하고 있으며, 운영과정에서 나타나는 불편사항은 적극 경청하여 시스템 개선에 반영하겠다”고 밝혔다.


또한, 국토교통부 황윤언 주택기금과장은 “이번 청약업무 이관을 계기로 아파트를 청약하려는 국민들의 편의가 개선되고, 부적격 당첨에 따른 실수요자 피해도 크게 줄어들 것으로 기대한다”고 밝혔다.

국토교통부

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원룸 월세, 홍익대가 가장 비싸고 서울대가 가장 쌌다


부동산 앱 다방 ‘2019 서울 원룸 월세 추이’ 발표

지난해 다방에 등록된 110만여 개 원룸 매물 분석

대학생 방학시즌에 가격 상승세 두드러져

7월·강남구·홍익대 월세 최고가 기록


    원룸 월세, 홍익대가 가장 비싸고 서울대가 가장 쌌다


더퍼블릭



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서울시내 대학가 중 원룸 월세가 가장 비싼 곳은 홍익대 주변인 반면 서울대 인근이 가장 저렴한 것으로 나타났다. 시기적으로는 새 학기 개학 두달 전인 1월과 7월의 월세 가격이 높았다.


부동산 플랫폼 다방은 지난해 등록된 서울지역 전용 33㎡ 이하 원룸 매물 약 110만개의 월세 추이를 분석한 결과 이같이 나타났다고 21일 밝혔다. 회사측은 지역별 차이를 비교하기 위해 모든 매물의 보증금을 1000만원으로 일괄 조정했다고 설명했다.



분석결과 원룸의 대표적인 수요층인 대학가의 경우 홍익대 주변의 월세가 최저 51만원으로 가장 비쌌다. 이는 건국ㆍ경희ㆍ한양대 등 다른 대학가 월세 최고치보다 높은 금액이다. 서울시내 10곳의 대학가 중 가장 저렴한 곳은 최저가격이 36만원인 서울대와 중앙대 주변으로, 홍익대 주변에 비해 15만원 저렴했다.





원룸 월세, 홍익대가 가장 비싸고 서울대가 가장 쌌다


월세가 가장 비싼 시기는 7월이었다. 1ㆍ2ㆍ6ㆍ12월이 그 뒤를 이었다. 월세가 가장 낮은 달은 5월이었다. 강규호 스테이션3 다방 데이터 분석센터 팀장은 "원룸의 주 수요층이 대학생과 사회 초년생이다 보니 입학ㆍ복학ㆍ졸업ㆍ취업 등이 몰린 여름과 겨울에 월세가 오르는 추세를 보인다"고 분석했다.


서울 전체적으로는 강남권의 월세가 단연 높았다. 강남ㆍ서초구의 최고가는 68만원으로 가장 저렴한 금천구(36만원)의 두배에 가까운 시세다. 동북권의 도봉ㆍ강북구, 서남권의 금천ㆍ구로ㆍ관악구는 연중 최고가가 40만 원을 넘지 않았다.



서울 25개 자치구 가운데 지난해 월세 변동 폭이 가장 큰 곳은 중구였다. 최저가격(2월ㆍ48만원)과 최고가격 (5월ㆍ67만 원) 차이가 19만원에 달했다. 대학이 밀집한 서대문구와 동작구 역시 상대적으로 연간 월세 변동폭이 큰 지역인 것으로 조사됐다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr [아시아경제] 

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"대출 안나와서 전세계약 파기…임대차 3건 중 2건 반전세"


새 전세대출 규제 첫날


대치동선 '월세 400만원' 늘어

"결국 실수요자만 피해" 쓴소리


    “오늘 전세계약을 하려 하는 데 대출이 안 나와서 파기될 거 같습니다. 이 뿐만이 아닙니다. 규제 발표 이후 월세로 돌리는 집주인들도 늘고 있습니다. 원래 전체 임대차 계약 중 3분의 1 정도만 반전세·월세였는데, 최근에는 3분의 2까지 늘어났습니다. 결국 세입자들만 힘들어지는 겁니다.”(서울 강동구 고덕동 한 공인중개사)


20일부터 새로운 전세대출 규제가 시행되면서 일선 현장은 혼란스러운 분위기이다. 이날부터 시가 9억원이 넘는 주택 보유자에 대한 전세대출이 전면 금지된다. 주택 보유자라는 이유로 전세자금대출을 이용할 수 없게 된 세입자들은 모자란 자금을 충당할 방법을 찾기 위해 머리를 싸매고 있다. 전세 대신 월세나 반전세로 돌리는 집주인들도 늘어나는 분위기이다. 봄 이사철이 다가올 수록 대출 규제 여파가 더 크게 미칠 것으로 현장에서는 보고 있다.





신축 아파트 입주 물량이 몰린 서울 강동구 고덕지구 인근 중개업소들은 전세대출 규제 시행 여파를 몸으로 체감하고 있다고 입을 모았다. 한 공인중개사는 “오늘 오후에 전세 계약을 앞두고 있었는데 깨질 것 같다는 연락을 받았다”며 “미리 알아봤을 때는 은행에서 대출에 별 문제가 없다고 했다는데 잔금을 치를 때가 되니 대출이 안 나올 것 같다고 했다더라”라고 말했다. 인근의 다른 중개업소 관계자는 “이 인근에 입주를 앞둔 단지들이 많은데 집주인들도 잔금 때문에 골치가 아파진 상황”이라며 “세입자들이 전세대출을 받을 수 없게 되니 전세가 나가지 않고, 기다리다 못해 잔금 연체료를 내고 있는 사람들이 많다. 등기가 안 나온 상태라 팔 수도 없는 상황”이라고 했다.


서울 송파구 잠실동의 S중개업소 관계자는 “이 동네에 전세로 들어오려는 사람들은 대부분 서울에 집 한 채씩을 갖고 있다 보니 규제 시행 전 상당히 대비를 해놓은 상황”이라면서도 “그럼에도 전세 시장의 움직임은 눈에 띄게 줄어들었다. 상황이 녹록치 않을 것 같다고 우려하는 분위기”라고 동향을 전했다. 강남구 대치동의 D중개업소 대표는 “반전세가 크게 늘어날 것 같다”며 “최근에는 반전세를 넘어서 월세로만 300~400만원씩을 맞춰 받으려는 경우도 늘어나고 있다. 이런 게 일상화될 것 같다”고 말했다.


시장에서는 규제의 가장 큰 피해자가 결국 전세 계약을 찾으려는 실수요자가 될 것으로 우려하고 있다. 집주인들이 전세 매물을 거둬들이면서 울며 겨자 먹기로 반전세로 집을 구해야 하는 경우가 크게 늘어나고 있다. 실제로 서울시 아파트 중 월세(준전세·준월세 포함) 비율은 지난 8월 24.9%에서 11월 27.4%, 12월 29.9% 등으로 늘어나고 있다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 경우 이 비율이 38.8%까지 치솟았다. ‘갭투자’로 집을 사 전세살이를 하고 있는 주택 보유자의 경우 전세대출 제한에 따라 급하게 신용대출을 알아보거나, 집주인에게 “반전세로 돌려 달라”고 요구하는 경우도 나타나고 있다. 서초구의 한 중개업소 대표는 “전세 만기가 도래하는 이사철이 되면 혼란이 더욱 극심해질 것”이라고 말했다./진동영·박윤선·권혁준기자 jin@sedaily.com


시가 9억원을 초과하는 고가주택 보유자에 대한 전세대출 금지 정책이 시행된 20일 서울 한 부동산 중개업소 벽면에 매물이 붙어있다./연합뉴스

진동영 기자 jin@sedaily.com 서울경제




활시위 당겨진 계약갱신청구권·전월세상한제…연내 도입되나


법무부, 주택임대차보호법 개정 논의 본격화…도입 빨라질 듯

전세계약 무기한, 임대료 5년 동결 등장…전세시장 파장 예상


     법무부가 전월세 상한제와 계약갱신청구권 제도 도입을 위한 법률안 검토에 본격 착수한 것으로 알려지면서 관련 제도 도입이 빨라질 전망이다. 정부와 여당은 그간 임차인 보호와 전셋값 안정을 위한 대안으로 두 제도 도입을 공언해왔으나 야당과 시장 전문가들이 단기적으로 전셋값 급등, 임대수요 감소 등의 부작용이 크다고 맞서면서 국회 차원의 논의는 이뤄지지 않았다. 그러나 법무부가 지난달 독일 현지에 조사단을 파견하는 등 법안 심사를 위한 사전 작업에 착수하면서 연내 법안 통과 및 제도 시행이 가능할 것이라는 전망이 나온다.


 

시가 9억원을 초과하는 고가주택 보유자에 대한 전세대출 금지 정책이 시행된 20일 오후 서울 시내의 한 부동산 중개업소 벽면에 전세, 매매 시세를 알리는 간판이 놓여 있다. 12·16 부동산 대책 중 전세대출 대책 세부 내용을 보면 이날부터 시가 9억원을 넘는 고가주택 보유자는 SGI서울보증의 전세대출보증을 받을 수 없게 된다. /연합뉴스




정부·여당, 계약갱신청구권 등 연내 도입 추진

청와대와 당정은 정권이 중반을 넘어서고, 최근 서울 강남을 중심으로 전셋값이급등하면서 전월세 상한제 등의 도입 논의에 속도를 내는 분위기다.


문재인 대통령이 최근 신년 기자회견 등의 자리에서 “전세가 오른다거나 하는 의외의 일에 대해서는 예의주시하며 보완책을 강구하겠다”고 밝힌 것도 이를 염두에둔 게 아니냐는 해석이 나온다.


그러나 현실적으로 4월 총선을 앞둔 상황에서 다음달 열리는 국회에서 이 법안이 통과될 가능성은 작다.

자유한국당이 여당 시절인 지난 정권에서 제도 도입을 반대한 바 있어 여야 대치 국면 속에 법안이 처리될 가능성이 높지 않다는 것이다.


국회 회기가 끝나면 처리되지 못한 계류 법안들도 모두 자동 폐기된다. 결국 총선 이후 21대 국회가 개원하면 정부와 여당이 하나의 통일된 법안을 발의해 법안을 처리할 가능성이 크다는 게 관가의 관측이다.


정부 관계자는 “전월세 상한제와 계약갱신청구권은 정부 국정과제로 하루빨리 제도가 시행돼야 한다는 방침에는 변함이 없다”며 “법안 통과를 서두를 것”임을 분명히 했다.


정부와 여당은 늦어도 올해 안에 본회의 통과까지 염두에 두고 있는 것으로 전해졌다.


계약갱신청구권 시행 유력…전월세 상한제와 패키지 도입 가능성도

현재 유력하게 거론되고 있는 임대차보호법 개정안의 골자는 현 중소벤처기업부장관인 박영선 의원이 발의했던 ‘2년+2년’ 안이다.




살고 있는 임차인이 원할 경우 2년 단위의 전세 계약 갱신을 1회에 한해 허용해최대 4년까지 거주할 수 있도록 하고, 집주인이 재계약시 전세금을 5% 초과해 인상하지 못하도록 하는 것이다.


김상희 의원이 발의한 ‘3년+3년’ 안도 있다. 현행 2년 단위의 주택 임대차 계약기간을 아예 3년으로 늘리고, 1회의 계약갱신권한을 부여해 총 6년간 거주하도록 하는 것이다.


윤영일 의원은 임차인의 계약갱신 요구 권한을 2회 허용해 최장 6년간 거주가 보장되도록 하고, 역시 재계약 시 전세금은 5% 초과해서 인상할 수 없도록 하는 개정안을 발의했다.


또한 광역자치단체에 공정임대료 산정위원회를 설치해 지역별로 적정한 공정임대료를 산정, 공표하도록 했다.


앞으로 법안이 논의되면 추가로 계약기간을 2년 더 허용할지, 아니면 현재 2년 단위의 전세 계약 기간 자체를 3년으로 연장할지 여부 등에 대한 본격적인 검토가 이뤄진 전망이다.


4년 전 이 제도 도입에 반대했던 국토부는 “세입자 보호를 위해 필요한 정책”이라며 현재 찬성입장으로 방향을 튼 상태다. 최소 부처간 이견으로 도입이 무산될 가능성은 없는 셈이다.


다만 정부 내부적으로는 시장에 파급효과가 큰 전월세 상한제 도입에 앞서 계약갱신청구권을 우선 시행하는 방안을 우선 검토중인 것으로 전해졌다.


 

이투데이



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계약갱신청구권은 세입자들의 전세 거주기간만 늘려주는 것이어서 상한제보다는 상승 압력이 덜하다고 보는 것이다. 그러나 여당 일부에서는 계약 기간을 늘린다고 해서 전셋값 인상이 제한되는 것은 아닌 만큼 전월세 상한제, 계약갱신청구권을 패키지로 도입해야 한다는 의견도 작지 않아 두 제도가 동시에 시행될 가능성도 배제할 수 없다. 이와 더불어 전월세를 놓는 임대인이 계약내용을 무조건 관할 지자체 등에 신고하도록 하는 ‘전월세 신고제’도 함께 도입될 가능성이 크다.


“임차인 보호 위해 필요” vs “전셋값 더 오른다” 찬반양론 거셀 듯

시민단체는 임차인 보호와 주거 안정성을 위해 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 반드시 도입돼야 한다고 강조하고 있다.


참여연대 등 104개 시민단체로 구성된 ‘주택임대차보호법 개정연대’는 지난 6일에도 국회에서 기자회견을 열고 △계약갱신청구권 △전월세 상한제 및 신고제 △임대보증금 보호 강화 △적정 임대료 가이드라인 제시 등을 핵심으로 한 주택임대차보호법 개정을 21대 국회 1호 법안으로 해야 한다고 주장했다.


일부 부동산 시장 전문가들은 두 제도가 과도한 재산권 침해이면서 단기적으로 전셋값 불안으로 이어질 수 있다며 우려한다.




과거 1989년 주택차보호법 개정으로 주택 임대차 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때도 그해 전셋값이 17.5% 뛰었고, 이듬해인 1990년에는 4개월 동안 전셋값이 20.2%나 폭등한 바 있다.


한 부동산 전문가는 “두 제도가 단기적으로 세입자의 거주 안정성은 보호할 수 있지만, 장기적으로 민간에서 나오는 임대물량 감소로 이어질 수 있다”며 “분양가 상한제 시행 등으로 공급감소가 우려되는 상황에서 전세 물량 감소로 이어질 경우 전셋값 안정에 도움이 될지 냉정히 판단해봐야 한다”고 말했다. /연합뉴스

출처 : 경북매일(http://www.kbmaeil.com)

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30억 아파트 상속세…韓 8억 vs 美 0원

대한민국 세금 대해부
한국만 역행하는 상속·증여세

20년 前 '잣대'로 세금 부과
이젠 중산층까지 과세 대상
주요국은 아예 상속세 없애


      지난 18년 동안 상속세를 낸 사람이 5.8배로 늘어난 것으로 나타났다. 같은 기간 증여세 납부자(2000년 3만7165명→2018년 16만421명)와 총증여세액(5840억원→5조3176억원)도 각각 4.3배와 9.1배로 증가했다. 1인당 국민소득과 물가가 각각 174%(1만2179달러→3만3434달러)와 56.9% 올랐는데도 정부가 과세기준을 한번도 올리지 않은 탓이다.

매일경제
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20일 국세청에 따르면 2018년에 상속세를 낸 사람과 총납부세액은 8002명, 2조5197억원으로 2000(1389명, 5137억원)에 비해 5.8배와 4.9배로 확대됐다. 최고 세율(50%)이 적용되는 30억원 이상 재산 상속자(225명→1142명)도 5.1배로 늘었다.

과거 초고소득층에 한정됐던 상속세 납부자는 점차 중산층으로 확대되는 추세다. 부동산114에 따르면 2000년 1억9393만원이던 서울 평균 아파트 매매가격이 지난해 9억3421만원으로 치솟았는데도 일괄공제(5억원) 등 주요 공제는 20년째 그대로여서다. 서울 강남에 있는 30억원짜리 아파트를 홀어머니로부터 물려받은 자녀(1명)는 각종 공제를 고려해도 8억원 안팎의 상속세를 내야 한다는 계산이 나온다. 2018년 상속세 공제 한도를 1인당 500만달러(약 58억원)에서 1000만달러(약 116억원)로 두 배로 올린 미국, 아예 상속세를 없앤 노르웨이 캐나다 뉴질랜드 등 경제협력개발기구(OECD) 13개 회원국 국민은 이런 세금을 내지 않는다.

한국 경제 규모가 꾸준히 커졌지만 상속·증여세 기준은 20년간 바뀌지 않아 ‘상속세 폭탄’을 맞는 중산층이 급증하고 있다는 지적이 나온다. 사진은 최근 한국경영자총협회가 연 ‘글로벌 경쟁력 강화를 위한 상속세제 개선 토론회’ 모습. /한경DB

 


임동원 한국경제연구원 부연구위원은 “지난 18년간 경제 규모가 세 배로 커지고 부동산 가격이 폭등했는데도 과세기준을 그대로 놔둔 건 사실상 증세한 것과 다름없다”고 지적했다.국민소득 2.7배로 늘어도 상속세 20년째 그대로…사실상 증세
상속·증여세 납부자 16만8000명…18년새 4배 이상↑

1950년 3월, 제헌국회가 처음 상속세법을 제정하면서 정한 최고세율은 90%였다. 국민의 소득과 재산을 파악할 능력이 없었기 때문에 상속 시점에 한꺼번에 세금을 부과한 것이다. 이후 징세 시스템이 구축되면서 소득세 재산세 등이 걷히자 정부는 상속세율을 낮추기 시작해 1997년 45%까지 떨어뜨렸다.

내려가기만 하던 상속세율이 방향을 튼 건 2000년이었다. 외환위기에 따른 양극화로 ‘부자에 대한 반감’이 커지자 김대중 정부는 상속세 최고세율을 50%로 높이고, 그 대상도 과세표준 ‘50억원 초과’에서 ‘30억원 초과’로 강화했다. 이 기준은 20년째 그대로다. 그사이 선진국들은 앞다퉈 상속세를 없애거나 공제한도를 높이는 식으로 세 부담을 줄였지만 한국 정부와 정치권은 “부의 세습을 막아야 한다”며 눈과 귀를 닫았다. 한국의 상속세는 그렇게 세계에서 가장 세율이 높은 가혹한 세제가 됐다.

 


이젠 집 한 채만 있어도 ‘상속세 폭탄’

20년 전만 해도 상속세는 극소수 부자들만 내는 세금이었다. 2000년 상속세를 낸 사람은 1389명에 불과했다. 문제는 그동안 경제 규모가 세 배로 커지고 물가가 57% 올랐는데도 과표와 세율, 공제기준을 바꾸지 않다 보니 중산층으로 과세 대상이 확산될 조짐을 보인다는 데 있다. 상속재산의 대부분을 차지하는 부동산 가격이 급등한 데다 저출산 여파로 1인 자녀가 늘어난다는 점에서 더욱 그렇다.

서울 강남4구와 마포, 용산 지역 아파트 한 채 가격이 15억원을 훌쩍 넘는 만큼 통상 5억~10억원 정도인 각종 공제를 감안해도 상당수 자녀는 상속세 납부 대상이 된다. 20188002명이던 상속세 납부자 수가 조만간 수만 명에 이를 것으로 세무업계가 내다보는 배경이다.

최고세율 대상자도 크게 늘고 있다. 상속세 최고세율이 적용될 수 있는 30억원 초과 재산 상속자는 2000년 225명에서 20181142명으로 5.1배까지 확대됐다. 40% 세율이 붙는 10억~30억원 상속자도 484명에서 3334명으로 6.9배로 늘었다. 한 대형 로펌 소속 세무사는 “미국은 1997년 물가연동 조정제를 도입해 물가가 오르는 만큼 상속증여세 과표도 올린다”며 “정부가 상속세 과표를 20년째 손대지 않은 건 ‘직무유기’에 가깝다”고 말했다.

 


한국만 상속세 ‘역주행’

36개 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 캐나다 호주 등 13개국은 상속세를 없앴다. 미국은 2018년 상속세 공제한도를 1인당 500만달러(약 58억원)에서 1000만달러(약 116억원)로 올리는 식으로 세 부담을 줄여줬다. 임동원 한국경제연구원 부연구위원은 “많은 선진국은 기업승계를 부의 대물림이 아니라 기업의 존속과 일자리 유지·창출로 보기 때문에 상속세를 폐지하거나 낮추고 있다”고 설명했다.

한국은 정반대로 가고 있다. 2016년까지는 상속세를 기간 내에 신고하면 세액의 10%를 깎아줬지만 지금은 3%만 빼준다. 사실상의 ‘증세’였다. 최고세율(일반기업 최대주주 보유 지분 상속 시 60%)은 여전히 세계에서 가장 높다. 한국의 상속세 부담이 크다는 건 독일과 비교해보면 한눈에 알 수 있다. 독일 유력 일간지 쥐드도이체차이퉁에 따르면 2018년 독일에서 1000만유로(약 130억원)를 상속받은 사람은 평균 5%(6억5000만원)를 세금으로 냈다. 같은 해 한국에서 비슷한 규모(평균 150억7956만원)를 상속받은 사람의 상속세 부담은 31.9%(48억543만원)였다.


상속증여세가 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 2000년 0.16%에서 2018년 0.41%로 치솟았다. OECD 회원국 중 GDP 대비 상속증여세 부담 순위도 13위에서 3위로 뛰었다.

전문가들은 과도한 상속세 부담이 경제에 악영향을 줄 가능성이 있다고 우려한다. 원활한 가업승계를 막을 뿐 아니라 이민 등 자본 유출을 부를 수 있어서다. 이성봉 서울여대 경영학과 교수는 “일본이 가업승계 특례에 고용 유지 조건을 없애는 등 경쟁국들은 자본과 인재를 유치하기 위해 앞다퉈 상속세 부담을 완화하고 있는데 한국만 손 놓고 있다”고 말했다.
서민준/오상헌/성수영 기자 morandol@hankyung.com 한국경제
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92만 부동산스터디 카페 회원들은…"집값, 더 뛴다"

회원 3057명 대상 설문
"서울 3% 안팎 상승 예상…강남4구 가장 많이 오를 것
정점·하락 응답도 30%…집값 잡으려면 공급 촉진해야"


    국내 최대 부동산 커뮤니티 회원들은 올해도 집값이 상승할 것으로 예상했다. 지난해 연말 고강도 부동산 정책이 연이어 나왔지만 순환국면에선 아직 상승 후반기라는 게 이들의 판단이다. 부동산시장의 수요자들의 심리에 따라 움직인다는 점을 감안하면 시장의 온도가 아직 냉각되지는 않은 셈이다.

재건축을 추진하는 서울 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구. 서울시 제공



”서울 3% 미만 상승…지방은 하락”
20일 네이버 ‘부동산스터디’ 카페에 따르면 지난 3~9일 이 카페가 진행한 설문조사에서 전체 응답자의 절반 이상은 여전히 주택가격이 상승할 것으로 봤다. 92만명이 가입한 부동산스터디 카페는 국내에서 가장 큰 규모의 부동산 커뮤니티다. 이 카페 조사에서 설문에 응답한 회원 3057명 가운데 43.5%(1330명)는 현재 시점이 부동산 경기 순환국면 가운데 ‘상승 후반기에 든다’고 답했다. 2016년을 전후로 시작된 상승장이 올해도 이어질 것이란 의미다. ‘상승 전반기에 든다’는 응답도 22.6%(690명)로 나타났다. 전체의 60%가량은 여전히 상승장이 계속된다고 본 셈이다. ‘올해가 정점’이라는 응답과 ‘하락 전반기’라는 응답도 각각 18.6%(568명)와 10.5%(321명)로 두 자릿수 응답률을 기록했다.

올해 서울 주택 매매가격 상승률은 ‘3% 미만에 그칠 것’이란 응답이 24.5%(750명)로 가장 많았다. 이는 한국감정원의 지난해 집값 통계(1.25%)보단 높지만 KB가 조사한 2.60%완 비슷한 수준이다. 집값이 이보다 높은 ‘3~4% 오를 것’이란 응답은 19.9%(608명), ‘5%이상 상승할 것’이란 응답은 16.9%(516명)로 조사됐다. ‘현재 수준에서 안정세를 보일 것’으로 내다본 회원들은 15.0%(458명)를 차지했다. 반대로 ‘5% 이상 크게 하락할 것’으로 내다본 회원들도 10.6%(323명)나 나왔다.

 


서울의 전월세가격은 대부분이 상승한다고 봤다. ‘5% 이상 상승할 것’으로 내다본 회원들이 52.1%(1594명)로 가장 많았고, ‘3~4% 상승’(21.2%·647명)과 ‘3% 미만 상승’(13.4%·411명)이 뒤를 이었다. 민간택지 분양가 상한제로 인한 청약 대기 수요가 증가하는 데다 공급감소로 인한 전세시장 불안을 예상한 것이다. 하락할 것이란 응답은 4.8%(145명)에 그쳤다.

반면 수도권과 지방 부동산시장에 대한 응답은 서울에 비해 온도차를 보였다. 수도권 집값은 상승할 것이란 의견이 많았지만 예상 오름폭은 서울보다 낮았다. ‘3% 미만 상승’이 22.9%(701명)로 가장 많았고, ‘현 수준에서 안정을 보일 것’이란 응답이 20.8%(636명)로 뒤를 이었다. ‘5% 이상 상승할 것’이란 의견(15.4%·472명)과 ‘5% 이상 하락할 것’이란 의견(10%·305명)은 각각 두 자릿수로 팽팽하게 맞섰다. 지방 집값은 하락을 내다본 비중이 압도적이다. ‘지금 수준에서 안정을 보일 것’이란 응답은 25.2%(770명)를 기록했지만 ‘3% 미만 하락’(23.5%·718명)과 ‘5% 이상 하락’(19.6%·600명) 등 내리막을 예상한 이들이 더욱 많았다. 공급과잉이 지속된 영남과 충청권 집값이 수년째 약세를 보이는 영향으로 풀이된다.

 


올해 가장 높은 집값 상승률을 보일 지역으론 ‘강남4구(강남·서초·송파·강동구)’가 꼽혔다. 26.9%(823명)가 이들 지역 집값 상승세가 가장 두드러질 것으로 봤다. 지난해에도 서울에서 가장 높은 오름세를 보였던 지역들이다. 광진구와 강북·노원·성북·동대문·성동구 등 동북권 지역이 가장 많이 오를 것이라고 생각한 이들도 16.6%(506명)를 차지했다. 통상 강남권 집값이 상승한 뒤 ‘갭 메우기’ 장세가 나타날 때 서울에서 마지막으로 오르는 지역들이다. 용산 등 서울 한강변(10.7%·328명)과 성남·용인·수원 등 수도권 동남부 지역(10.1%·310명) 집값이 가장 많이 오를 것이란 응답도 두 자릿수 비중을 기록했다. 반면 지난해 전국 최고 상승률을 기록한 대전 등 지방 광역시가 가장 많이 오를 것이란 의견은 2.4%(74명)에 머물렀다.

“집값 잡으려면 규제보단 공급 촉진”
회원들은 부동산이 주식이나 펀드 등 다른 투자처에 비해 매력적이라고 여겼다. ‘매우 그렇다’는 응답과 ‘다소 그렇다’는 응답이 각각 34.7%(1061명)와 34.4%(1051명)로 나타났다. 그동안 서울을 중심으로 집값이 꾸준히 오르면서 다른 투자자산에 비해 높은 수익을 남겼기 때문이란 해석이 나온다.



부동산 투자처 가운데선 오피스텔이나 상가, 토지보다 아파트의 인기가 높았다. 여유자금으로 부동산에 투자할 경우 ‘기존 아파트를 매수하겠다’는 응답이 30%(918명)로 가장 많았다. 재개발·재건축 등 정비사업도 각광받았다. ‘재건축을 앞둔 아파트를 매수하겠다’는 응답과 ‘재개발을 앞둔 주택을 사겠다’는 회원이 각각 24.9%(762명)와 20.3%(621명)로 조사됐다.


추가 매수 타이밍에 대해선 절반가량이 올해 1분기를 꼽았다. ‘주택을 새로 취득할 경우 올 1분기 안에 사야한다’는 응답이 41.1%(1255명)로 조사됐다. 대출규제 등 매수 조건이 앞으로 다시 크게 바뀔 수 있기 때문으로 풀이된다. 반면 ‘앞으로 2년 안에 구입해선 안 된다’는 응답도 20.4%(624명)로 높은 응답률을 보였다. 정부가 연일 추가 부동산 대책을 내놓을 수 있다고 엄포를 내놓는 등 시장 불확실성이 커지고 있기 때문이다. 올해 부동산시장에 가장 큰 영향을 줄 변수에 대한 답에서도 이 같은 우려가 드러난다. 중복응답이 가능한 이 문항에서 39.7%(1214명)의 회원이 ‘종합부동산세 등 보유세 인상’과 ‘대출규제’(37.3%·1141명)를 가장 큰 변수로 꼽았다. ‘민간택지 분양가 상한제 도입’(25.3%·772명)과 ‘양도소득세 중과’(22.5%·687명) 등이 뒤를 이었다.

 


부동산스터디 카페 회원들은 정부가 지난해 발표한 분양가 상한제와 보유세 강화, 공시가격 현실화 등 부동산 정책이 중장기적으로 집값을 안정시키기엔 무리일 것으로 봤다. 78.1%(2388명)의 회원이 ‘집값을 안정시키지 못할 것’이라고 응답했다. 집값 안정에 가장 큰 도움을 줄 수 있는 정책으론 공급 촉진이 꼽혔다. 중복응답이 가능한 이 문항에서 62.4%(1909명)의 회원이 ‘원활한 공급을 위한 재개발·재건축 촉진’을 선택했다. 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제 등의 규제가 양질의 주택 공급을 막고 있다고 본 것이다. ‘대출규제 강화’(23.2%·708명)와 ‘보유세 강화’(21.2%·648명) 등 규제의 강도를 지금보다 끌어올려야 한다는 응답도 많이 나왔다. 정부의 민간임대사업자 활성화 대책이 규제로 선회한 가운데 ‘민간임대주택을 확대해야 한다’는 응답은 19.5%(595명)를 보였다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com 한국경제
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법무부, 전월세 5년 동결 제안

독일 사례 보고서까지 작성


   정부가 서울 등 집값 상승 지역에서 5년간 임대료를 강제 동결하고, 집주인이 세입자를 바꿀 권리를 원칙적으로 박탈하는 내용의 초강력 전·월세 규제 대책을 검토 중인 것으로 확인됐다.

19일 본지 취재에 따르면 법무부는 비슷한 대책을 마련한 독일 사례를 참고하기 위해 지난달 법무관 등 조사단 5명을 6박8일간 베를린에 파견, 주택 임대 계약 기간과 임대료 규제 방식을 샅샅이 조사해 보고서를 작성했다. 보고서에서 국내 도입을 제안한 핵심 사항은 크게 두 가지다. '현행 2년인 계약 기간의 무기한(無期限)화'와 '특정 지역에 대한 임대료 강제 동결'이다.

더 자유일보

 


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계약 기간을 무기한으로 정해놓으면, 주변 시세가 오르더라도 집주인이 전세 보증금이나 월세를 올리기 어려워진다. 최근 베를린시가 도입한 '임대료 5년 동결법'에 대해 법무부는 "(우리도) 투기과열지구에 대해 별도의 임대차 보호 규정을 두는 방안을 고려해볼 수 있다"고 했다. 현재 투기과열지구는 서울 전역과 대구 수성구 등이다.

최원목 이화여대 교수는 "정부가 공익을 위해 시장을 어느 정도 제한할 수는 있지만, 계약 기간의 무기한화나 임대료 강제 동결 등은 헌법상 권리의 본질을 침해하는 위헌의 가능성이 있다"고 말했다. 심교언 건국대 교수는 "집 빌려주는 사람의 이익을 대거 박탈해 시장에서 몰아내면, 결국엔 주택 구매 능력이 없는 사람에게 임대로 공급될 집 자체가 사라질 것"이라고 말했다. 법무부는 "구체적인 법제화를 위해 다녀온 출장은 아니었다"고 해명했다.

현행법상 집주인은 전·월세 계약 기간 중에라도 세입자에게 '1년에 5% 이내'의 임대료 인상을 청구할 수 있다. 하지만 실제로 집주인이 이렇게 1년 단위로 전·월세를 올리는 경우는 거의 없다. 일단 계약한 세입자에게는 최소 2년간 거주할 권리가 법적으로 보장돼 있어서, 집주인에게는 사실상 협상력이 없기 때문이다. 대신 집주인들은 임대 기간이 끝나는 2년 주기에 맞춰 전·월세금을 올린다.

법무부 제안은 이 '2년 기간' 제한을 아예 없애버리자는 것이다. 독일에서는 세입자가 임대료 미납 등 잘못을 저지르지 않는 한, 살고 있는 집에서 계속 살 수 있다. 집주인이 월세를 올리려면 그 이유를 관련 자료와 함께 문서로 제출해야 한다. 그 결과, 독일 정부 조사로는 최근 4년간 임대료가 오른 집은 61%에 불과하다. 독일은 '최초 임대료'도 정부가 제한한다.

 


법무부는 이러한 내용을 상세히 소개하면서, "우리나라 역시 독일과 마찬가지로 장기(長期) 임대차 보장을 통해 세입자의 안정적인 주거 환경을 조성해줄 필요성이 커지고 있다"며 "독일 사례는 향후 우리나라 주택임대차법 개정의 주요한 입법례가 될 수 있다"고 했다.

법무부 보고서는 여기서 한발 더 나아가 베를린시가 도입하는 '임대료 동결법'도 "고려해볼 수 있다"며 소개했다. 올해 3월부터 5년간 임대료 인상을 못 하도록 강제 동결하는 법안이다. 이 법은 독일 현지에서도 논란이다. 심지어 법무부 보고서에도 "다수의 위헌 제소가 있을 것으로 예상한다"고 적혀 있다. 그럼에도 법무부는 "한국 투기과열지구에 대해 별도의 임대차 보호 규정을 두는 방안을 고려해볼 수 있다"고 했다.

법무부 조사단은 6박 8일간 독일 연방 법무부는 물론 세입자협의회 관계자까지 면담해가며 이번 보고서를 만들었다. 해당 보고서를 검토한 국회 법제사법위원회 주광덕 의원(자유한국당)은 "제대로 법리 검토도 하지 않은 상태에서 '투기과열지구' 등을 구체적으로 제안하는 것은 무책임한 정권 코드 맞추기"라고 말했다.

이창무 한양대 교수는 "최근의 임대료 상승은 정부의 규제 일변도 정책의 책임도 있는데, 정부가 '양질(良質) 주택 부족'이라는 근본적인 원인을 내버려둔 채 또 다른 규제로 해결하려 드는 게 타당한지 의문"이라고 말했다.


실제로 12·16 대책 이후 서울 아파트 전세 시세는 더 오르고 있다. KB국민은행에 따르면, 지난주 서울 아파트 주간 전세지수는 100.5포인트. 이 통계가 작성되기 시작한 2008년 4월 이후 가장 높은 수치다. 정부가 계속해서 대출 문턱을 높이면서 집을 구입하는 대신 전세로 눌러앉은 사람이 늘어난 결과라는 분석이다.

정부가 자사고·외고·국제고를 모두 일반고교로 전환하겠다는 '고교 서열화 해소 방안'을 발표한 가운데, 학군 수요가 높은 지역은 더 올랐다. 강남구의 전세가격지수는 100.8, 서초구는 100.5, 송파구는 103.2로 조사됐다. 송파구는 서울에서 상승 폭이 가장 컸다. 양천구(102.2)와 강서구(101.9)도 많이 올랐다.

 


임대료 통제가 결국에는 임대료를 더욱 오르게 만들 것이란 전망도 나온다. 실제로 독일 현지 주택 임대 회사인 '도이체보넨' 관계자는 "임대료 통제법 시행을 앞두고 여러 주택 공급자가 베를린 시내 주택 건설 계획을 취소했고, 우리도 검토 중"이라고 했다. 이상우 익스포넨셜 대표는 "지금 서울에서 나타나는 아파트값 급등 현상은 새 아파트에서 살고 싶은 사람에 비해 공급이 부족해서 벌어지는 것"이라며 "그런데도 공급자인 집주인만 계속 압박해 새 아파트를 지어도 구매할 사람이 없어지게 만들면, 나중엔 새 아파트 가격과 임대료가 동시에 치솟을 것"이라고 했다.
최아리 기자 조선일보
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