'19년 9월~11월 전국 아파트 73,632세대,

 서울 아파트 15,473세대 입주 예정


    국토교통부(장관 김현미)에 따르면, ‘19.9월~11월(3개월간) 전국 입주예정 아파트는 5년평균(9.3만세대) 대비 20.4% 감소, 전년동기(12.1만세대) 대비 39.4% 감소한 73,632세대(조합 물량 포함)로 집계되었으며, 서울은 15,473세대가 입주하여 5년평균 대비 117.2% 증가, 전년동기 대비 22.8% 증가하는 등 입주물량이 큰 폭으로 증가할 것으로 조사되었다. 



세부 입주물량을 보면, 수도권은 ‘19.9월 강동고덕(4,932세대), 성북장위(1,562세대) 등 20,316세대, ’19.10월 용인기흥(1,345세대), 마포대흥(1,248세대) 등 7,377세대, ‘19.11월 의왕포일(1,774세대), 평택고덕(1,022세대) 등 11,079세대가 입주할 예정이며, 지방은 ‘19.9월 세종시(2,252세대), 청주흥덕(1,495세대) 등 11,972세대, ’19.10월 충주호암(2,176세대), 경남양산(1,240세대) 등 12,193세대, ‘19.11월 부산화천(1,515세대), 김해율하2(1,081세대) 등 10,695세대가 입주할 예정으로 조사되었다. 




주택 규모별로는 60㎡이하 22,034세대, 60~85㎡ 45,473세대, 85㎡초과 6,125세대로, 85㎡이하 중소형주택이 전체의 91.7%를 차지하여 중소형주택의 입주물량이 많은 것으로 조사되었다. 


주체별로는 민간 61,409세대, 공공 12,223세대로 각각 조사되었다.

국토교통부

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브레이크 걸린 강남 재건축 아파트 값


분양가 상한제 후 한풀 꺾여


    정부의 민간택지 분양가 상한제 발표로 서울 아파트 값 상승세가 한풀 꺾였다. 분양가 상한제 적용에 따라 수익성이 악화할 것으로 전망되는 강남권 재건축 단지는 가격 상승세에 제동이 걸리면서 몸값을 낮춘 급매물도 나오고 있다. 반면 수요가 몰리는 신축 아파트 가격은 뛰고 있다.


18일 부동산 정보업체 '부동산114'에 따르면 지난주 서울 아파트 값은 일주일간 0.02% 올라, 상승 폭이 전주(0.04%)의 절반으로 줄었다. 지난 6월 14일(0.01%) 이후 가장 낮은 오름 폭이다. 특히 재건축 아파트 매매가격은 0.02% 오르는 데 그쳤다. 전주(0.09%)보다 상승 폭이 0.07%포인트 깎였다.


서울 아파트 매매가격 주간 변동률 추이


송파구 재건축 아파트 값은 한 달 전 주간 변동률이 0.87%(지난 7월 12일 기준)를 기록할 정도로 강세를 보였지만, 지난주에 이어 이번 주(-0.06%)에도 마이너스 변동률을 기록했다. 대표적 재건축 단지로 꼽히는 잠실주공5단지의 경우, 전용면적 82㎡가 지난달 21억1425만원에 거래됐지만 현재 호가가 21억원을 밑도는 매물도 나와 있다. 강남구 재건축 단지도 지난주 매매가격 변동률이 보합세(0%)로 돌아섰다. 지난달 초 19억7000만~19억9000만원에 팔렸던 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡은 급매물 호가가 현재 18억7000만원까지 내려갔다.




반면 광진구(0.12%), 서대문구(0.1%), 강남·마포구(0.04%) 등 개발 호재가 있는 지역 단지나 신축 아파트 값은 오름세를 보이고 있다. 광진구 구의동 현대아파트 2단지는 동서울터미널 현대화 개발 호재로 1000만원 올랐다. 마포 생활권 신축 단지인 서대문구 북아현동 e편한세상신촌은 2500만원가량 뛰었다. 자사고 폐지 영향을 받은 강남구 대치동 래미안대치팰리스, 선경 1·2차도 2500만원 올랐다. 마포구 현석동 래미안웰스트림과 공덕동 래미안공덕3차는 1000만~2500만원씩 상승했다.


여경희 부동산114 수석연구원은 "분양가 상한제 적용 기준 발표로 불확실성이 일부 해소됐지만, 하반기 수도권에서 풀리는 토지 보상금과 시중 유동자금이 서울 아파트 시장으로 유입되면 집값이 또다시 불안정한 모습을 보일 수 있다"며 "다만 정부의 추가 규제와 거시경제 불안 등 리스크가 상존하기 때문에 추가적인 상승세는 제한적일 것으로 예상된다"고 말했다.

이송원 기자 조선일보 


분양가상한제, 약인가 독인가


국토부의 '자신감' 시장은 '물음표'

"단기효과 그친듯" 미봉책이라는 평가


    정부가 민간택지 아파트에 대한 분양가상한제를 확대 도입하기로 했다. 국토교통부는 이로써 아파트 분양가가 현재 시세의 70~80% 수준으로 떨어질 것이라고 분석했다. 하지만 시장에선 물음표가 잇따른다. 미봉책에 그칠 뿐 중장기적으론 집값을 되레 상승시킬 것이란 이유에서다. 그간 집값 변동성의 원인에 대한 국토부 진단에 문제가 있다는 말까지 나온다. 분양가상한제를 둘러싼 갈등이 확산될 전망이다.




적용 기준 ‘완화’, 전매 제한 ‘강화’

지난 12일 국토부는 민간택지 분양가상한제를 확대 도입하겠다고 밝혔다. 이전까지 너무 엄격한 적용기준 탓에 유명무실했던 제도의 대상 범위를 넓힌 게 골자다. 이와 함께 단기 시세차익을 노린 투기 수요를 줄이고자 전매제한 기간도 대폭 연장하기로 했다. 후분양이 가능한 공정률 기준을 현행 대비 최대 30%p 높이고, 재건축 및 재개발 단지까지 분양가상한제 적용 대상에 포함하기로 했다.


정부가 지난해 '9·13 부동산 안정 대책'을 내놓은 지 11개월 만에 '민간택지 아파트 분양가 상한제'를 발표했다.




국토부는 분양가상한제 지역 필수 지정요건을 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정키로 했다. 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 25개 전 자치구와 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종 등이다. 또한 각 시·군·구가 분양실적이 없는 경우에는 ‘주택공급에 관한 규칙’상 청약 가능 지역(특·광역시 등)의 분양가격상승률을 사용하도록 했다.


국토부는 이밖에도 선택 요건 3가지를 제시했다. 각각 ▲분양가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5대 1을 초과하거나 ▲직전 3개월 주택 거래량이 지난해 동기 대비 20% 이상 증가한 경우다. 단, 이런 조건들을 충족했다고 해서 반드시 분양가상한제 적용지역으로 지정되는 것은 아니다. 이들 지역 중 주택가격이 급등하거나, 그 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회의 심의가 이뤄진다.


당초 분양가상한제는 이로인해 로또분양이 일 것이란 우려가 제기됐었다. 국토부는 전매제한 기간을 늘림으로써 이를 막기로 했다. 현재는 분양받은 주택을 3~4년만 보유하면 됐는데, 이 기간을 5~10년까지 늘렸다. 투기과열지구에 속한 아파트 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 10년, 80~100%면 8년, 100% 이상이면 5년으로 전매제한 기간을 확대했다. 만약 그 안에 불가피한 사유로 주택을 매각하면 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입할 권한을 갖는다.




국토부는 이번 정책을 마련하면서 후분양제 적용 기준도 강화했다. 공정률 기준을 50~60%에서 약 80%로 높였다. 이는 후분양을 검토하는 단지가 최근 증가한 가운데 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피, 고가 분양하는 사례가 속속 적발된 데 따른 후속조치다. 아울러 후분양 가능한 시점이 다소 이른 탓에 제도의 취지가 희석된다는 여론을 반영한 것이기도 하다.


재건축·재개발 단지 ‘직격탄’

논란은 재건축·재개발 단지 상당수가 제도 적용 대상에 포함된 데서 불거졌다. 국토부는 이들 단지의 경우 분양가상한제 시행 적용시점을 ‘관리처분계획인가 신청’ 단계에서 이를 마무리한 단계(입주자모집승인)로 확대했다. 사업을 막 시작한 곳과 사업 막바지에 접어든 단지 모두 제도의 영향을 받게끔 했다는 뜻이다. 국토부에 따르면 현재 서울에서 정비 사업의 첫 삽을 뜬 단지는 총 151곳(약 22만5000가구)에 이른다.


관리처분인가는 분양가와 조합원 분담금 등 사업계획의 주요 사항들이 확정되는 때다. 해당 절차를 끝낸 재건축 단지까지 제도의 사정권에 넣은 것은 과도하다는 지적의 배경이다. 이에 대해 국토부 관계자는 “관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 게 아니다”라며 “해당 단계에서 예상한 분양가격 및 사업 가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다”고 반론했다.


하지만 재건축 단지 조합원들의 고충은 심각하다. 서울 강남구 개포주공4단지와 삼성동 상아2차를 재건축하는 ‘래미안 라클래시’ 등의 사례가 대표적이다. 상아2차는 줄곧 후분양을 검토해 왔다. 그러나 분양가상한제를 적용받게 되면서 선분양 전환을 고심 중인 것으로 알려졌다. 이곳 일대 한 공인중개사는 “그나마 상한제보다는 HUG 보증이 나을 것으로 보는 시각이 적지 않다”면서 “어떻든 시세를 따라가긴 어렵지 않겠냐”고 전했다.




역대 최대 재건축 사업장인 강동구 둔촌주공은 그 규모만큼이나 피해가 더욱 클 것으로 보인다. 총 1만2032가구가 들어설 예정인 이곳은 일반분양 물량만 4787가구에 이른다. 시장은 애초에 시세를 감안해 이곳 분양가를 3.3㎡당 3800만원 수준으로 예상했다. 하지만 HUG가 2600만원을 제시하면서 조합원들은 가뜩이나 패닉상태에 빠져 있었다. 이런 가운데 분양가상한제를 적용받게 되면서 분양가는 그보다도 낮아질 것이란 관측이 우세하다.


이럴 경우 둔촌주공 조합원들이 추가로 분담해야 할 금액이 급증해서 문제다. 하락한 일반분양가를 3.3㎡당 2500만원으로 예상하면, 조합원 분양가는 약 3000만원 오를 것으로 분석된다. 상황이 이런 탓에 일부 조합원들은 HUG와의 재협상을 요구 중인 것으로 전해졌다. 허나 조합측과 HUG가 내놓은 가격 차이가 1000만원가량 난다는 점에 견줘보면, 이 역시 험로가 될 전망이다.


단기효과 有, 장기효과 無 

정부가 분양가상한제 카드를 꺼내들자 시장은 일단 숨고르기에 들어갔다. 정책 발표 직후 서울 강남 일대 집값 상승세가 둔화됐다. 한국감정원에 따르면 지난 12일 기준 서울 아파트 가격 변동률은 0.02%로 전주 대비 0.01%p 줄었다. 반포주공 1단지, 둔촌주공 등이 소재한 강남권의 영향이 컸다. 서초구(0.05%)와 강동구(0.02%)는 0.1%p씩, 강남구(0.03%)와 송파구(0.02%)는 0.02%p씩 떨어졌다.


그 외 수도권 역시 약세를 보였다. 인천은 전주보다 0.04% 하락했고, 경기도는 0%로 보합을 나타냈다. 과천과 광명 등 재건축 단지가 밀집된 곳은 대체로 상승폭이 낮아졌다. 한국감정원은 “민간택지 분양가상한제 적용기준의 개선추진 발표로 인해 사업 지연 및 수익성 악화 등의 우려가 반영됐다”며 “인기 재건축 단지들이 하락하며 서울과 경기·인천 등의 주요 단지들도 하락해 지난 주 대비 상승폭이 축소됐다”고 진단했다.


그렇지만 분양가상한제 효력이 장기화하긴 어렵다는 분석이 많다. 해당 정책 도입에 따른 사업 재편이 공급을 축소시킬 것이란 시각 때문이다. 다시 말해, 현재 진행 중인 사업이야 별 수 없이 공급을 진행하더라도 미래에는 불투명한 수익성 등을 이유로 주택사업이 위축될 것이란 의미다. 현실이 이처럼 된다면 재건축 말고는 공급의 길이 좁은 서울 소재 일부 신축단지의 희소성이 부각 돼 집값이 되레 높아지는 ‘풍선효과’가 나타날 것이란 예측이 힘을 얻고 있다.




허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “한때 반값 아파트라 불리며 신축 아파트 가격 통제를 실시한 강남 보금자리주택지구의 민간 아파트 가격 추이를 보면, 현재는 이 아파트 가격이 분양가 대비 1.7~1.8배에 이른다”며 “서울 민간택지 다수는 재건축·재개발 사업장인데, 분양가상한제 시행은 사업성 악화 및 조합원 간 갈등 확대로 사업의 장기화 혹은 표류 가능성을 높임에 따라 시차를 두고 주택공급 감소로 이어질 가능성이 있다”고 말했다.



주식시장에서는 지금이야말로 건설업 저가매수의 ‘기회’라는 분석마저 나온다. NH투자증권은 최근 보고서를 통해 “전국의 재건축·재개발 현장은 약 1800건으로 상당수의 현장들은 계획보다 사업이 느려질 가능성이 높다”면서도 “아파트 브랜드 선호 현상은 전국적으로 심화될 것으로 예상됨에 따라 수주잔고 등을 감안하면 일부 대형 건설사 등을 중심으로 정상화가 예상된다”고 내다봤다.




전문가들은 정부가 마련한 정책의 전제에 오류가 있었다고 지적한다. 이번에 국토부는 “2007년 분양가상한제 도입 후 2008~2009년 서울 아파트 인허가가 감소했는데, 이는 금융위기에 따른 것”이라며 “그 충격이 완화된 2010년부터는 상한제 시행 상황에서도 그 이전 수준으로 충분한 물량의 인허가가 이뤄졌다”고 밝혔다. 이는 옛 경험에 비춰 분양가상한제를 도입하더라도 상당량의 공급물량 축소현상은 벌어지지 않을 것이란 의미다.


이러한 주장은 거센 반론에 부딪히고 있다. 2008~2009년 글로벌 금융위기 여파로 아파트 가격 및 인허가 건수가 줄었을지언정, 분양가상한제 영향을 전면 외면하는 건 비약이란 이유에서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “그 시기 서울 지역 아파트 인·허가 실적은 무려 3분의 1수준이었다”면서 “이를 전부 글로벌 경기침체 때문이라고 설명하는 것은 이해하기 어렵다”고 꼬집었다.




국토부는 이번 개정안을 오는 9월 23일까지 입법예고를 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행할 방침이다. 다만 지속 중인 건설경기 악화와 함께 한일 경제전쟁 등 대외경제 여건이 안 좋은 탓에 상황을 장담할 수는 없다. 특히 홍남기 경제부총리 겸 기재부 장관이 최근 건설 업황을 들어 ‘(분양가상한제)1·2단계 접근론’을 거론하면서 부처 간 엇박자도 나온다. 홍 부총리는 이후 “반양가상한제는 조율된 사안”이라고 해명했으나 논란은 여전한 게 사실이다.


한편, 통계청에 따르면 올해 2분기 건설수주(경상)는 작년 동기 대비 4.9% 감소했다. 건설수주는 지난해 2분기에도 전년 대비 12.1%씩이나 감소한 바 있다. 올해는 특히 5월 실적이 나빴는데, 지난해 5월 대비 무려 32.3%나 줄어들면서 분기 전체 마이너스를 이끌었다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 “분양가상한제로 인한 분양물량 위기는 내년 이후로 예상된다”면서도 “시장의 불확실성은 여전하고, 이는 건설업종에 부정적으로 작용할 것”이라고 전망했다.

주현웅 기자 chesco12@hankooki.com 한국일보

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[부동산 정치, 갈등 키운다]"죽기전에 새 집 살아보자" vs "무조건 버텨야"


서울 66곳 관리처분계획인가…확정내용 뒤집히게 될 듯

조합원 간 매입 시기·가격·연령대·정치성향 따라 입장 갈려 


   "죽기 전에 새 집 살아보는 게 소원입니다. 언제까지 기다리라는 겁니까", "이렇게는 절대 안됩니다. 무조건 버텨야 합니다"


정부의 민간택지 분양가 상한제 도입으로 서울 및 수도권 주요 지역 재건축 조합이 대응책 마련에 나섰지만, 해법을 찾기는 쉽지 않은 분위기다. 조합원의 아파트 매입 시기 및 가격, 연령대, 자산 규모 뿐 아니라 정치적 성향도 제각각이라 의견이 첨예하게 대립하고 있기 때문이다. 특히 정부가 분양가 상한제 지역이나 정비사업 추진 단지별 기준을 확정짓지 않은 상황이어서, 오는 10월 개정안 발표 전까지는 조합원들이 갈등의 시간만 겪게 될 것이라고 전문가들은 내다보고 있다.


13일 서울 강동구 둔촌주공아파트에서 재건축을 위한 철거 공사가 한창이다. /문호남 기자 munonam@



20일 국토교통부에 따르면 8월 현재 서울 내에서 추진중인 정비사업은 381곳이며, 이 가운데 66곳, 6만8000가구가 관리처분계획인가를 받았다. 이 가운데 재건축과 재개발은 각각 44곳(4만6000가구), 22곳(2만2000가구) 규모다. 관리처분계획인가 단계의 사업장은 시공사를 선정한 뒤 감정평가액, 청산금, 공사비용 및 사업비의 추산액과 그에 따른 각 조합원의 부담규모 등을 확정했다는 것을 의미다. 그러나 분양가 상한제가 도입될 경우 확정 내용은 뒤집히게 될 가능성이 높다. 정부가 이번 분양가 상한제를 통해 정조준 한 서울 강남권에서는 강동구 둔촌주공(철거), 강남구 개포주공1단지(철거)ㆍ개포주공4단지(철거)ㆍ상아2차(착공), 서초구 방배5구역(이주)ㆍ신반포3차ㆍ경남(철거), 송파구 진주아파트(이주) 등이 정비사업 '본격화' 단지로 꼽힌다.


문제는 각 조합이 내홍을 겪는 것 말고는 뚜렷한 대응방안을 마련하기 쉽지 않다는 것이다. 국토부가 내놓은 민간택지 분양가 상한제 시행 방안에 따르면 각 단지의 분양가는 택지비와 건축비를 더해 설정하는데, 각각 어떤 수준으로 책정될지는 미지수다. 예글쿠만 컨대 10년 전 사업시행계획인가를 받은 단지의 경우 택지비를 인가 당시의 종전자산비용 기준으로 산정할 가능성은 낮다. 표준건축비를 웃도는 실제 건축비 역시 가산비가 얼마나 현실성있게 반영되느냐를 확인할 필요가 있다.




전문가들은 정부의 개정안이 공개되고, 단지별 적용 기준이 확인되는 10월 전까지는 조합원 간 소모적인 갈등의 시간이 이어질 것으로 내다봤다. 반포아크로리버파크 재건축을 성공시켜 '스타조합장'으로 불리는 한형기 조합장은 "철거까지 진행된 곳은 어떻게 할 지에 대해서 내부적으로 싸우는 것 말고는 답이 없다"면서 "조합원 동의 요건이 까다로운 정비사업비 등 다양한 의사결정 과정에서 성원이 안돼 파행으로 가는일이 생길 것"이라고 설명했다. 한 조합장은 "철거가 진행된 단지가 사업을 뒤로 돌리려면 막대한 사업비가 들기때문에 손해를 감수하고 가면서도 불필요한 다툼만 이어질 수 있다"고 우려했다. 재개발ㆍ재건축 전문가인 강영훈 네이버 '부동산스터디' 카페 대표는 "택지비, 건축비 모두 그 기준이 불확실한 상황에서 실제 사업장별로 어떻게 적용될지에 대해서는 알 수 없다"면서 "주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 기준 역시 상황이나 지역에 따라 느슨해지기도 하는 것 처럼, 분양가 상한제 역시 관련법 개정안의 기준이 얼마나 현실을 반영하는지 확인해봐야 사업장별로 뚜렷한 대응방안을 마련할 수 있을 것"이라고 말했다. 그는 이어 "논쟁을 벌이고는 있지만, 조합원들 입장에서는 선택을 강요받게 된 상황"이라고 덧붙였다.


서울경제

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분양가 상한제로 정부가 '정밀타격'을 했다는 말이 파다한 둔촌주공의 경우 벌써부터 조합 내부에서 HUG와 협상을 재개해 분양가 상한제를 피해 모집공고를 서두르자는 입장에서부터 사업을 지금이라도 전면 중단해야 한다는 의견이 갈린 상황이다. 분양가 상한제 이슈가 아니더라도 사업성이 높은 핵심지역의 재건축 단지에서는 내부 갈등은 반복되는 추세다. 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 조합원 270여명은 사업진행 과정에서 형평성에 어긋나는 결정을 했다며 조합을 상대로 제기한 관리처분계획총회결의 무효확인 소송에서 최근 승소, 10월 이주를 앞두고 단지의 정비사업 추진 여부가 불투명해졌다. 반포주공1단지 3주구 역시 시공사 선정 문제를 두고 조합 내부에서 갈등을 겪고 있다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr [아시아경제]

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소급적용·사유재산권 침해…'분양가 상한제' 憲裁 가나


일부 재건축조합, 분양가상한제 헌법소원 검토

업계 "위헌 소지 다분"


    정부가 민간택지에 대해서도 분양가 상한제를 확대 적용키로 한 가운데 일반 분양을 앞둔 재건축 단지를 중심으로 기본권 침해 논란이 거세지고 있다. 국토교통부는 민간택지에 대한 분양가 상한제 확대 시행이 공익이 조합원의 기대이익보다 크기 때문에 문제가 없다는 입장이지만 법조계에서는 위헌 소지가 다분하다는 견해도 나온다.


정부가 민간택지 아파트 분양가 상한제 도입 방안에 대한 발표를 앞둔 12일 서울 여의도 국회에서 김현미(왼쪽 두 번째) 국토교통부 장관과 윤관석(오른쪽 두 번째) 국회 국토교통위원회 더불어민주당 간사가 분양가 상한제 도입 비공개 당정협의회에 참석하기 위해 이동하고 있다./강진형 기자aymsdream@




19일 국토부와 정비업계에 따르면 정부는 분양가 상한제 적용 시점을 기존 '관리처분 계획 인가를 신청한 단지'에서 '최초 입주자모집 승인을 신청한 단지'로 바꿔 주택법 개정안을 입법예고했다. 관리처분 계획 인가를 받아 이주와 철거 단계에 있는 단지까지 대상이 확대된 것이다. 재건축 조합은 이번 조치가 사유재산권을 침해했다며 반발, 헌법소원을 검토하고 나섰다. 정부가 내놓은 강력한 집값 잡기 정책에 대한 헌법소원 가능성이 재건축시장을 중심으로 새로운 분쟁의 불씨로 떠오른 셈이다.


헌법소원 가능성의 핵심은 분양가 상한제 소급적용과 사유재산권 침해 여부다. 헌법소원이 제기될 경우 분양가 상한제를 소급 적용해 달성할 수 있는 공익의 크기와 재건축 조합원 개인의 기본권 침해의 크기를 두고 치열한 공방이 지속될 가능성이 높다.


비슷한 사례는 2005년에도 있었다. 일부 재건축 조합은 당시 임대주택를 의무적으로 공급하도록 한 '도시 및 주거환경 정비법' 시행령의 소급 적용과 재산권 침해 부당성을 문제 삼아 헌법소원을 제기했다. 당시 '도시 및 주거환경 정비법'은 재건축 사업 이익 환수와 공공 임대주택 공급의 목적으로 재건축 사업 시 증가하는 용적률의 25% 범위 안에서 임대주택을 의무적으로 짓도록 했다.


이에 헌법재판소는 2008년 헌법재판관 9명 중 5명의 합헌 의견으로 청구를 기각했지만 재판관 4명이 개인의 기본권을 침해할 만큼 공익이 크지 않다는 취지의 위헌 의견을 내놓으면서 팽팽하게 대립했다. 합헌 의견은 재건축 임대주택 공급 의무제도에 대해 '투기적 수요를 억제해 주택 가격을 안정시키고 주택 부족 문제를 완화함으로써 달성할 공익이 이해 관계자의 신뢰 이익에 비해 매우 큰 만큼 신뢰 보호 원칙을 위반한 재산권 침해라고 볼 수 없다'고 판단했다.




반면 위헌 의견은 기본적으로 분양권에 대한 재산권 침해에 해당하고 관리처분계획 인가라는 행정행위에 따라 재건축 조합원 등은 분양 예정 대지와 건물에 대한 소유권에 신뢰를 갖게 됐다고 볼 수 있어 신뢰에 대한 보호의 정도가 크다고 봤다.


일각에서는 오는 10월 확대 시행되는 분양가 상한제가 '도시 및 주거환경 정비법'보다 더 큰 위헌 요소를 내포하고 있다는 분석도 나온다. 소급 적용 대상인 일반분양을 앞둔 단지에 대한 최소한의 피해 최소화 장치가 없는 데다 정책 목표를 달성할 수 있을지도 불투명하기 때문이다.


전문가들은 시장의 혼란을 최소화하기 위해서라도 제도 적용에 신중할 필요가 있다고 강조했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "(분양가 상한제 확대 정책이) 임대 후 분양이나 후분양을 준비하던 단지까지 모두 소급 적용되는 것이기 때문에 위헌 소송을 고려하는 곳도 나타날 것"이라며 "쉽게 재건축을 추진하기도 어려워질 전망"이라고 진단했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "부작용을 완화하기 위해서는 적용 지역을 최소화시켜야 한다"고 지적했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr [아시아경제] 

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서울시 운영 고척돔 상가, 마지막 밥집마저 "폐업"
 
올 월세, 법정上限 5% 넘게 올려 상가 31곳 중 24곳 줄줄이 문닫아
밥집 사장 "손님 줄어도 월세 인상… 민간 건물주도 이렇게는 안해요"

    "서울시는 자영업자를 위한답시고 제로페이다 뭐다 엉뚱한 짓 그만하고, 서울시 소유 시설에 들어와 있는 세입자나 잘 챙기라고 하세요. 손님이 줄어드는데 월세를 올리는 짓은 민간 건물주도 안 해요."

외벽에 '제로페이' 광고판이 큼지막하게 붙은 서울 구로구 고척돔 지하상가에서 부대찌개집 주인 이모(35)씨가 13일 저녁 장사를 준비하며 이렇게 말했다. 2016년 고척돔 개장 직후부터 시작해온 장사를, 그는 이달 18일이면 접는다. 그러면 '고척돔 마지막 밥집'이 사라진다. 앞으로는 치킨집 2곳과 카페 2곳, 샌드위치 가게 1곳, 편의점 1곳만 남는다. 이씨는 "야구계 단골손님들 생각에 섭섭한 마음도 있지만, 더는 서울시 시설공단의 깡패 같은 운영을 견디기 어렵다"며 "이제 고척돔 반경 5㎞ 이내로는 오지 않겠다"고 했다. 



또 "폐업 결정하면서 얼마나 스트레스를 받았는지 두 달 전 110㎏였던 몸무게가 지금은 80㎏ 후반"이라고 했다. 서울시 측은 "부대찌개집이 나가면 그 자리에 공용 휴게 공간을 만들겠다"고 했다.

16일 오후 서울 구로구 고척돔 지하상가 내 매장이 있던 자리에 ‘리모델링 대상구역(철거예정)’이라는 안내문이 붙어 있다. 월세와 관리비 인상 등을 견디지 못한 점포 대부분이 철수했고, 오는 18일에는 ‘마지막 밥집’이던 부대찌개집도 영업을 접는다. /남강호 기자

서울시가 3000억원을 들여 만든 고척돔은 '한국 최초의 돔형 야구장'으로 2016년 화려하게 개장했다. 식당·카페 등 31개 업소가 이씨와 함께 입주했지만, 3년여 기간에 24개 업소가 떠났고 이제 이씨 차례다. 입주자들은 "서울시가 세입자에게 너무 가혹한 계약 조건을 내걸었기 때문"이라고 주장한다.



고척돔은 개장 첫해 민간업체가 위탁 운영했다. 당시 이씨의 임대 계약 조건은 '임대료·관리비 개념 없이 수익의 13%를 위탁운영사와 나눈다'는 것이었다. 이씨는 2016년 5월 168만원, 6월 192만원을 냈다. 운영사 측은 그해 10~12월에는 비수기라는 이유로 월평균 80만원만 받아갔다.

2017년 고척돔에 서울시 직영 체제가 도입됐다. 이씨는 "운영 주체가 민간업체에서 서울시로 바뀐다길래 당연히 더 좋아질 줄 알았다"고 했다. 현실은 반대였다. 임대료를 정액(定額)제로 바꿨는데, 실제 사용면적 52평인 이씨 매장에 대해선 연간 2766만원을 요구했다. 월평균으로 230만원이었다. 관리비는 별도였다.



이씨는 "깎아달라고 사정했지만 소용없었다"며 "나가고 싶었지만 인테리어와 시설비 등으로 들인 2억5000만원을 그냥 날릴 수 없어 남았다"며 "다른 업체가 나간 만큼 더 많이 벌면 버틸 수 있을지 모른다는 생각도 있었다"고 했다. 하지만 거기서 끝이 아니었다. 작년 2771만원이던 임대료를 올해는 서울시가 2930만원으로 올렸다. 상가 임대료 인상률 법정(法定) 상한(연 5%)을 뛰어넘는 5.7% 인상이었다. 서울시 측은 "공유재산법에 따라 주변 공시지가 인상률인 8%만큼 올릴 수도 있지만, 적게 올린 것"이라는 입장이다.

서울시는 관리비도 추가로 받았다. 폐업하고 나간 점포 24곳의 관리비 부담까지 남은 7개 업체에 분담해 전가했다. 이씨 가게는 매달 70만~120만원을 냈다. 12일 정오 무렵 고척돔 내 '공차' 카페에 들어온 손님들은 "덥다, 더워"라는 말을 연발했다. 인근 점주는 "관리비가 무서워서 에어컨은 아예 못 튼다"며 "손님들께 너무 죄송하다"고 했다.



심지어 물도 샌다. 점주들이 휴대전화로 찍은 동영상을 기자에게 보여줬다. 올해 6월에 찍었다는 영상에서는 점포들 천장에서 물이 새 급한 대로 업주들이 청소바구니를 갖다 놨다. 점주들은 "서울시 측에 항의했더니 '시공사인 현대산업개발 부실공사 때문'이라며 배상도 안 해주더라"며 "세상에 이런 건물주가 어딨느냐"고 했다. 지하층 벤치에는 노숙자들이 들어와 잠을 자고 가기도 한다고 점주들은 전했다.


썰렁해진 고척돔은 방문객도 줄어들고 있다. 2017시즌 69만9380명이던 야구 관람객은 작년 45만4754명으로 줄었다. 방문객들은 불편한 부대시설을 오지 않는 큰 이유 가운데 하나로 꼽았다.



유동인구가 줄어드는데도 월세를 올린 결과, 고척돔 흑자는 해마다 불어나고 있다. 영업이익이 2016년 27억원에서, 2017년 42억원으로, 작년엔 61억원으로 늘었다. 3년 만에 두 배가 됐다. 점주들은 "입점한다는 점주 있으면 뜯어말리겠다"고 말했다. 올해 7월 취임한 조성일 서울시설공단 이사장은 "고척돔 업주들 어려움을 잘 알기에 취임 이후 제일 먼저 이곳부터 찾았다"며 "문제의 본질인 유동인구 감소 문제를 해결할 방안을 마련 중"이라고 했다.
사회 최아리 기자 조선일보
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국토부도 언급한 민간 분양가상한제 부작용


   “눈앞의 급한 불만 끄려고 내놓은 정책이라고 생각할 수밖에 없어요. 정부도 부작용을 모르지 않을 텐데 왜 악수(惡手)를 두는지 모르겠습니다.” 


한동훈 건설부동산부 기자


민간택지 분양가상한제 도입을 코앞에 두고 한 부동산 전문가가 한 말이다. 최근 몇 주 사이 대다수 언론이 분양가상한제의 부작용을 걱정하는 보도를 숱하게 쏟아냈지만 정부는 기어코 이르면 이달 말 입법 예고를 밀어붙이는 모양새다. 2014년 이후 사실상 폐지됐던 민간택지 분양가상한제의 도입이 초읽기에 들어간 것이다. 시장에서 우려하는 것은 앞으로 2~3년 후부터 나타날 주택공급 부족이다. 




분양가상한제로 재건축·재개발 단지들이 분양을 포기하거나 미루면 공급부족으로 이어지고, 결국 집값 상승을 불러올 수밖에 없다. 김현미 국토교통부 장관은 “공급부족 우려에 동의하지 않는다”고 말했지만 과거 국토부는 부작용에 대해 스스로 언급한 바 있다. 2009년 국토부(당시 국토해양부)는 민간택지 분양가상한제 폐지 보도자료에서 “2~3년 뒤에는 수급불균형에 따른 주택가격 앙등 및 서민 주거안정 저해 우려가 있다”고 명시했다. 비슷한 시기 한국개발연구원(KDI) 등 국책연기관도 민간공급이 대폭 줄어 집값 상승의 요인으로 작용한다고 경고했다. 수도권에 거주하는 한 주민은 “결국 국토부가 한 입으로 두 말 한 것이 아니냐”며 “당장 집값 잡기에만 신경 써 2~3년 후에 집을 구매할 수요자들에게 피해를 주는 정책을 내놓은 셈”이라고 분개했다. 


민간택지 분양가상한제 도입에 따른 풍선효과는 벌써 나타나고 있다. 재건축 아파트가 주춤한 대신 분양가상한제와 관련 없는 신축 아파트 가격이 상승하고 있다. 서울 내 아파트 공급이 부족할 것으로 보이자 브랜드 파워가 떨어지는 소규모 나홀로 아파트의 청약경쟁률도 몇십대 일을 기록하고 있다. 


관련기사

동상이몽...주택규제는 강화 건설 일자리 증가?

https://conpaper.tistory.com/80033

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시장과 여론이 정부에 묻는 것은 분양가상한제가 과연 최선의 카드냐는 것이다. 분양가를 강력하게 규제한다고 일반 주택가격까지 떨어질지는 미지수여서다. 신규 공급 주택이 부족한 서울에서는 더더욱 그렇다. 국토부의 2009년 보도자료처럼 2~3년 후 집값이 급등하면 피해는 국민 대다수에게 돌아간다. 민간택지 분양가상한제가 악수가 될 것이라는 말이 허투루 들리지 않는 건 이 때문이다. 

한동훈 건설부동산부 기자 hooni@sedaily.com  서울경제


출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/1VLSL8WQ50?OutLink=twt

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공제계약 중 '공인중개사의 금지행위로 인한 손해 면책' 조항… 불공정 약관 해당


중개사협회도 책임져야


    공인중개사협회가 개업공인중개사들과 의무적으로 체결하는 '공제계약' 중 중개사의 불법행위로 인한 손해에 대해서는 보상책임을 면제하는 약관 조항은 무효라는 판결이 나왔다. 부동산 거래의 신뢰 확보를 위한 공제계약의 목적에 반한다는 취지다. 


창원지법 민사3단독 강종성 부장판사는 A씨(소송대리인 법무법인 더킴로펌)가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018가단114467)에서 "협회는 B씨와 공동으로 4100만원을 지급하라"며 최근 원고승소 판결했다.

 

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B씨는 2015년 11월경 한국공인중개사협회와 '부동산중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 B씨가 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 협회가 1억원 내에서 그 손해를 보상한다'는 내용의 공제계약을 맺었다. 계약서의 약관 제7조 5항은 '공인중개사법 제33조에서 개업 공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해는 보상하지 않는다'고 규정돼 있었다. 


한 달 뒤 B씨는 매물로 나온 C오피스텔을 A씨에게 소개해주고 "소유자로부터 임대차계약 체결 및 보증금 수령 권한을 위임받았다"며 보증금 6000만원을 직접 수령한 뒤 오피스텔을 넘겨주었다. 


"부동산 거래 신뢰확보 위한  공제계약 목적에 反해"

그런데 B씨는 오피스텔 소유자로부터 이러한 권한을 위임받은 적이 없었다. 뒤늦게 이러한 사실을 알게된 A씨는 조정을 통해 소유자로부터 1900만원을 받고 오피스텔을 다시 돌려 주었다. 이에 A씨는 B씨와 협회를 상대로 "남은 보증금 손해액인 4100만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 


하지만 협회는 "B씨의 행위는 공인중개사법상 개업공인중개사의 금지행위로 규정하고 있는 '중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위'에 속한다"며 "이러한 행위에 면책을 두고 있는 약관 제7조 5항에 따라 보상할 수 없다"고 맞섰다. 




창원지법, 의뢰인 승소판결 

강 부장판사는 "공인중개사법 제30조 3항은 거래당사자들이 공제계약을 신뢰하고 안전한 부동산 거래를 할 수 있도록 '공인중개사들은 협회 등을 통해 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다'고 규정하고 있다"며 "이러한 취지를 고려할 때 중개사가 공인중개사법 제33조 4호의 금지행위를 한 경우 협회가 보상하지 않는다는 약관 제7조 5항은 협회의 손해배상책임을 대부분 면제해 공제계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적인 권리를 제한하므로 효력을 인정하기 어렵다"고 지적했다. 


이어 "설령 약관 조항의 효력을 인정하더라도 B씨의 기망행위는 '중개대상물의 임대차에 관한 위임권한'에 관한 것"이라며 "공인중개사법 제33조 4호의 '중개대상물의 권리관계 등 중요사항'에 관한 것이 아니기 때문에 금지행위에 해당한다고도 볼 수 없다"고 밝혔다.

남가언 기자 ganiii@lawtimes.co.kr 법률신문
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안그래도 살 곳 없는데…"서울, 10년 후 아파트 공백기"


    “올해 기준 미국 전역의 주택 평균 가격은 약 3억2300만원(27만7700달러)였습니다. KB부동산 주택가격동향 조사에서 우리나라 전국 아파트 평균 매매가격을 살펴보면 지난 7월 기준 3억6600만원으로 미국보다 약 300만원 더 비쌉니다. 미국의 1인당 국민소득은 5만9000달러, 우리나라는 3만 달러를 간신히 넘겼습니다. 1인당 국민 소득은 미국 절반인데 주택 가격이 똑같다면 우리나라 집값이 소득 대비 두 배쯤 고평가된 것일텐데요. 이것이 그렇게 이상한 현상일까요.”


박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원. /부동산트렌드쇼사무국


최근 열린 ‘2019 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서 박합수 국민은행 부동산수석전문위원은 “미국보다 한국 집값이 비싸지만 서울이라는 도시의 특수성을 잘 살펴봐야 한다”고 했다. 서울에 국민 절반 가량이 모여살기 때문에 주택 수요가 많다는 것. 박 위원은 “잠재 수요가 많아 향후 10~20년 동안 수도권 집값이 하락할 가능성은 거의 없어 보인다”고 내다봤다.




그는 “올해 하반기가 집을 사기 적당한 시기이며 2~3년 지나면 실수요자가 아파트를 구입하기 더 힘들어질 것”이라고 했다.


서울에 부족한 집, 지방은 대체할 수 없어

박 위원은 “부동산 시장에 큰 변수로 인구가 거론되곤 하는데, 수도권은 인구 감소가 주택 경기에 큰 영향을 미치지 않는다”고 주장했다. 인구 감소로 주택 수요가 줄고, 집값이 하락한다는 논리는 지방 소도시에 국한한 문제라는 것.


경남 창원시 마산합포구 월영부영아파트. 4298가구로 2016년 분양 당시 4000가구 이상이 미분양됐다. /네이버지도


그 이유는 서울은 다른 어떤 도시로도 대체할 수 없기 때문이다. 박 위원은 “서울에 집이 부족한데 경남에 집이 많다고 해서 경남에 집을 사지는 않는다”며 “서울 주택보급률은 97% 정도여서 집이 부족하다”고 했다. 작은 집에서 큰 집으로, 낡은 집에서 새 집으로 이사하는 등 대체 수요까지 고려하면 서울 주택보급률은 110%는 돼야 적당하다는 것이다.


서울 주택보급률은 100%에 미치지 못한다. /국토교통부




문제는 이렇게 집이 부족한데 정부가 부동산 규제 강화 등 공급 감소 정책을 내놓고 있어 앞으로도 수요와 공급 불균형이 지속될 수밖에 없다는 점이다. 박 위원은 “집을 한 채 보유하는 것이 최고의 재테크”라며 “실수요자라면 올해 안에 집을 사는 것이 좋고 시간이 지날수록 주택 구입에 따른 리스크가 커질 것”이라고 했다. 청약 가점이 65점 이상이라면 신규 분양 시장을 적극 공략할 필요가 있다고 조언했다.


“꽉 막힌 재정비사업…10년 후 서울에 아파트 공백기 온다”


서울 은평구 증산4구역은 사업이 지지부진해 재개발 구역에서 해제됐다. /조선DB


박 위원은 “재건축·재개발 규제로 향후 10년쯤 지나면 아파트 공급 공백기가 찾아올 우려가 높아졌다”고 했다. 일몰제 등으로 재정비 사업이 지연되거나 중단된 사업장이 늘어난 탓이다. 도시및주거환경정비법에 따르면 정비사업 과정에서 정해진 기간 안에 다음 단계로 넘어가지 못하면 시·도지사가 직권으로 구역을 해제하는 일몰제를 적용한다. 현재 서울에서는 재건축 23곳, 재개발 15곳 등 총 38곳이 내년 3월까지 조합을 설립하지 못하면 일몰제 적용 대상이 된다.


수도권 아파트 입주물량 추이. /부동산114, 국토교통부, KB부동산




그는 “재건축 시장에서 초과이익환수제가 발목을 잡고 있다면 재개발 사업에서는 임대주택 의무비율 제도가 새로운 이익환수제로 작용할 수 있다”고 했다. 국토교통부는 올 4월 서울·수도권에서 재개발을 할 때 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율을 전체 신축 가구수의 10~15%에서 10~20%로 늘리기로 했다. 여기에 지자체가 10%씩 조절이 가능해 최대 30%까지 임대주택을 지어야 할 수도 있다. 박 위원은 “임대주택 비율 30%는 재개발 사업성에 큰 지장을 줄 수 있는 규모”라고 했다.


서울의 재건축·재개발 정비사업 조합들이 분양 일정을 예정보다 앞당겨 정부의 민간택지 분양가 상한제 시행의 직격탄을 피하려 할 것이라는 전망이 제기된다. 둔촌주공은 단일 재건축 단지로는 국내 최대 규모로, 건립 가구 수가 1만2천32가구에 일반분양 물량만 4천787가구에 달하는 초대형 정비사업이다.(서울=연합뉴스) 장예진 기자 

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“3기 신도시는 2기와 적이 아닌 형제가 될 것”

박 위원은 3기 신도시에 대해 “규모가 생각보다 크지 않다”며 “30만 가구 중 그나마 규모있는 지역은 고양 창릉·남양주 왕숙·부천 대장·인천 계양·하남 교산 등 5곳으로 약 17만 3000가구 규모”라고 했다. 이 숫자는 동탄1·2신도시를 합한 가구 수(16만 여 가구)와 1만 가구 정도 차이난다. 그는 “수도권에 부족한 주택 수요를 해결하는데 도움이 될 가능성이 높다”고 내다봤다.


수도권 3기 신도시 예정지. /조선DB


3기 신도시 5곳의 개발 개요. /KB부동산, 국토교통부


박 위원은 “3기 신도시 분양 시기가 몇 해에 걸쳐 순차적으로 이뤄지기 때문에 2기와 경쟁 대상이 될 수 없다”고 했다. 그는 “재건축초과이익환수제를 피한 몇몇 서울 대규모 아파트 입주가 끝나면 3기 신도시 입주가 시작될 것”이라며 “2023년 이후 서울에서 사업성 좋은 대규모 재정비 단지가 거의 없는만큼 집이 부족한 서울 수요자로 채워질 가능성이 높다”고 했다.

김리영 기자 조선일보

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부정청약 적발 시 최장 10년간 청약신청이 제한됩니다


전국 신혼․다자녀 특공 합동점검

임신진단서 위조 등 부정청약 70건 수사의뢰 


특별공급 물량이 계약 취소 경우 특별공급 대상자에 재공급 개정


 (사례) 경기도 ㅇㅇ시에 거주하는 A씨는 □□아파트에 당첨하게 해 주겠다는 B씨의 제안을 받고 신혼부부 특별공급 신청시 실제 1명의 자녀만 있음에도 쌍태아를 임신한 것으로 하여 총 3명의 자녀가 있는 것으로 청약하여 당첨되었다. 이후 A씨는 시행사의 계약서류 제출 요구에 대해 B씨로 하여금 위조된 임신진단서를 제출하여 대리 계약을 체결하도록 하여 입주를 기다리고 있었다. 그러나 2019년 6월 자녀가 출생 등록되지 않은 것을 수상하게 여긴 국토부 점검반에 적발되어 계약취소 및 형사처벌을 받게 될 처지가 되었다,


    국토교통부(장관 김현미)는 지난 6월 3일부터 두 달간 서울특별시, 경기도와 합동으로 2017년, 2018년 분양 전국 282개단지 신혼부부·다자녀 특별공급 당첨자를 대상으로 실시한 부정청약 합동점검 결과, 총 70건 부정청약 의심 사례를 적발하고 수사의뢰 하였다고 밝혔다. 


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이번 합동점검은 지난 4월에 실시한 수도권 5개 단지 신혼부부·다자녀 특별공급 당첨자 대상 표본 점검결과, 당첨자가 제출한 임신진단서 중 약 10%가 허위서류로 밝혀진 데 따라 전국을 대상으로 한 전수조사 필요성이 제기되어 실시하게 되었다. 


전국 282개 단지 신혼부부·다자녀 특별공급에서 임신진단서를 제출하여 당첨된 3,297명에 대해 실제 자녀를 출산하였는지, 유산되었는지 등을 중점 조사한 결과, 이 중 62명이 출산이나 유산여부를 소명하지 못하는 등 허위의 임신진단서를 제출한 정황이 있는 것으로 밝혀졌으며, 점검과정에서 위장전입 등 부정청약 의심자 8명도 같이 적발되는 등 총 70명이 적발되었다. 


향후 수사기관의 수사결과* 구체적인 부정행위 수법 및 실제 위반여부 등이 밝혀질 것으로 보이며, 부정청약 사실이 확인되면 주택법령에 따라 형사처벌** 및 청약자격 제한*** 등의 조치가 취해지게 되고 이미 체결된 공급계약은 취소될 예정이다. 

* 서울시, 경기도 자체 적발 42건은 각 특별사법경찰단에서 수사 진행중 

** 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금(‘19.3.19. 부당 이익이 1천만원초과 시 그 이익의 3배 이하의 벌금으로 강화) 

*** 위반행위 적발일로부터 최장 10년간 청약신청 제한 




한편, 국토교통부는 이러한 불법행위(불법전매, 공급질서 교란 등)로 인해 계약이 취소되는 주택(이하, 계약취소주택)을 재공급 할 경우, 무주택 세대주나 당초 특별공급 대상자에게 공급하도록 하는 『주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 일부개정안』이 8월 14일부터 시행된다고 밝혔다. 


현재, 주택공급규칙 상 계약취소주택 재공급 방법은 규제지역(투기과열등)에서 취소된 주택이 20세대 이상인 경우, 해당 광역권에 거주하는 무주택자(신청자, 배우자 모두 무주택인 경우)에게 추첨방식으로 그 외의 경우, 지역제한 없이 성년을 대상으로 추첨방식 등으로 대상자를 선정하였다. 


개정된 이후의 계약취소주택의 재공급 방법은 다음과 같다. 


우선, 특별공급(신혼부부등)으로 공급되어 계약이 취소된 주택은 당해 지역*의 각 특별공급 자격이 있는 자(신혼부부 등)를 대상으로 추첨의 방법으로 재공급하고 

* 사업장 소재 특별시·광역시 또는 시·군 

☞ (적용례) 서울 신혼 계약취소분 → 서울 신혼부부 특별대상자(경기, 인천 x) 과천, 성남 다자녀 계약취소분 → 과천, 성남 지역 거주 다자녀 대상자(서울x) 


계약 취소주택의 공급방법(개정 전․후 비교)

국토부

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일반공급으로 공급되어 계약이 취소된 주택은 주택수에 관계없이 당해 지역의 무주택세대주에게 추첨의 방법으로 대상자를 선정한다 




다만, 대상자 중 재당첨 제한, 부적격 제한 및 공급질서 교란에 따른 입주자 자격 제한을 받고 있는 경우에는 공급대상에서 제외된다. 


국토교통부 황윤언 주택기금과장은 “건전한 주택공급질서 확립을 위해 청약과열지역 등 부정청약이 의심되는 분양단지를 대상으로 지속적으로 부정청약 점검을 실시할 예정”이라면서, 무주택 실수요자에게 주택이 우선 공급될 수 있도록 적극 노력하겠다”고 밝혔다.

국토부

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건설투자 부진한데 분양가 상한제…전문가 "경기위축 불가피"
 
     "가뜩이나 부진한 건설투자가 올해, 내년에는 빙하기 수준으로 얼어붙을 것이 분명합니다."

12일 국토교통부가 분양가 상한제 도입 대상을 서울 등 투기과열지역 전역으로 확대하는 방안을 발표한 이후, 경제 전문가들은 가뜩이나 침체된 민간 건설 투자가 더 악화될 것으로 우려하고 있다. 분양가 상한제가 도입되면 재개발·재건축 단지의 경우 조합원 부담금이 늘어나 사업 추진이 늦어질 수 있다.

전문가들은 올해 경제성장률이 2.0% 안팎에 그칠 것으로 보고 있다. 글로벌 금융위기 이후 10년만에 가장 낮은 성장률이 예상되는 시점에서, 경기 역행적인 정책이 나온 것이다. 




‘총선 전 집값 안정’이라는 정치적인 목적을 달성하기 위해 경기 진작을 포기한 것 아니냐고 비판하는 전문가도 적지 않다.

서울시 서초구 반포 1단지 전경. /조선DB.

예상 뛰어넘은 고강도 규제…"건설 투자 침체 깊어질 듯"
국토부가 이날 오전 공개한 ‘분양가 상한제 개선안’은 시장의 예상을 뛰어넘는 고강도 규제안으로 평가된다. 당초 서울 강남 등 일부 지역에만 상한제가 적용될 것이란 전망이 있었지만, 정부는 서울 등 전국 31개 투기과열지구를 모두 겨냥했다.

‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 추가’라는 지정 필수요건을 ‘주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은’이라는 추상적인 내용으로 바꾼 것은 투기과열지역 내 분양권 상한제 적용의 재량권을 강화한 것으로 볼 수 있다. 



경제 전문가들은 이번 분양권 상한제 확대 조치가 건설투자 감소 추세를 증폭시킬 수 있다고 우려한다. 개정안에 따르면 관리처분인가를 받은 재개발·재건축 단지도 오는 10월까지 입주자모집 승인을 신청하지 않으면 분양권 상한제 적용 대상에 포함된다. 서울 강남의 반포주공 1단지, 신반포4지구, 개포주공 1단지 등을 겨냥한 조치로 평가된다.

이들 단지는 분양가 상한제가 적용되면 사업규모 조정이 불가피해진다. 한 건설업계 관계자는 "분양가 상한제가 적용되면 기대 이익이 달라지기 때문에 건설사 입장에서는 사업규모 조정이 불가피하다"면서 "조합원 부담금 증가 등으로 사업이 지연될 수도 있어 관련 투자가 축소될 수 밖에 없는 구조"라고 말했다.

둔촌주공아파트. 철거상태에서 분양가 상한제 직격탄을 맞은으로 알려졌다./월간조선
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이 경우 건설투자 침체가 경기활력을 더욱 악화시킬 수 있다. 한국은행에 따르면 건설투자(전년비)는 지난해 2분기 이후 6개 분기 연속 감소 중이다. 올해 상반기 성장률이 1.9%(전년비)에 불과할 정도로 심각하게 위축된 것도 건설투자 침체 영향이 큰 탓이다.

한은은 올 상반기 5.4% 감소했던 건설투자가 하반기에는 -1.3%를 기록할 것으로 전망했지만, 분양가 상한제 충격이 클 경우 감소폭이 더 커질 수 있다. 건설투자 침체가 깊어지면 올해 2% 초반 성장도 어려울 수 있다는 전망이 나오는 이유다.
세종=정원석 기자, 세종=김수현 기자 조선일보
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