계약했는데 취소하자는 집주인… '배액 배상'


중도금·잔금 납부 전이면 계약 취소 가능

대신 계약금 2배 돌려줘야


'가계약'도 전체 거래금액과 목적물 특정시 정식 계약 인정 가능


계약했는데 취소하자는 집주인… '배액 배상' 


     부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장으로만 알고 있는 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.


# 직장인 A씨는 최근 이사갈 원룸을 알아보다 1000만원으로 계약금을 내고 다음 주 중으로 전세 보증금 1억원 중 잔금 9000만원을 보내기로 했습니다. 하지만 며칠 뒤 집주인은 갑작스레 조카가 서울로 올라오게 됐다며 계약금을 돌려줄테니 계약을 취소하자고 했습니다. 이미 살던 집에는 새로운 세입자가 들어오기로 한 상황이어서 A씨는 오도가도 못하는 상황이 됐습니다.


주택거래 계약은 쌍방간 합의로 이뤄지는 사적 계약입니다. 즉 한쪽의 일방적인 계약해지가 가능하기 때문에 A씨는 꼼짝없이 새로운 집을 알아봐야만 하는 상황입니다.




다만 현행 민법은 이럴 경우 '배액배상' 제도를 규정하고 있습니다. 민법 565조에서는 '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있습니다.


판례는 계약금을 교부한 이후 '이행 착수시점'을 중도금이나 잔금 등을 지급하는 시점으로 봅니다. 그 전에는 매도인 또는 임대인은 해당 금액의 2배를 배상하면 얼마든 자유로운 계약 해지가 가능합니다. 즉, A씨는 계약금 1000만원과 배상액 1000만원을 받을 수 있게 되는 셈입니다.


특히 부동산 가격이 상승하는 시기에는 계약금의 2배를 상대방에게 돌려주더라도 이 금액이 오른 금액보다도 적어 매도인 또는 임대인 입장에서는 계약을 파기하는 게 더 금전적 이득이 큰 경우도 많습니다.


반대로 매수인이나 임차인도 계약의 파기가 가능합니다. 이 경우에는 계약금만 포기로 배액배상이 이뤄진 것으로 봅니다. 다만 계약과정에서 계약 해제 절차 등과 관련된 다른 특약을 넣었다면 특약에 따라야 합니다.


전문가들은 통상 계약금을 전체 대금의 15~20% 수준으로 올려 해약금을 높이거나 중도금 지급을 빨리 이행하면 일방적 계약 해약을 막을 수 있다고 조언합니다. 통상 10% 수준인 계약금을 이보다 올리면 보상액이 더 늘어나게 되고, 중도금을 지급하고 나면 권리 주장이 가능하기 때문에 손쉽게 계약을 취소할 수 없기 떄문입니다.




여기서 또 중요한 다른 점이 계약 성립 시점인데요. 최근 처음부터 계약을 맺고 계약금을 납입하는 방식이 아니라 소정의 금액을 '가계약금'으로 걸고 이후에 정식 계약을 맺는 가계약 방식의 거래가 늘어나고 있기 때문입니다.


이 경우 계약의 구체적 내용이 중요합니다. 단순히 가계약금을 주었다고 해서 '계약 성립'을 주장할 수 없기 때문입니다. 전문가들은 부동산 매매계약이 성립됐다고 하기 위해서는 최소한 전체 대금액과 목적물 등이 특정돼야 한다고 말합니다. 만약 급한 마음에 매물을 잡아둘 목적으로 전체 집값을 협상하지도 않은 상황이라면 계약이 성립됐다고 보기 어렵습니다. 이때는 배액배상을 받기도 어려워져 매도인 또는 임대인은 가계약금만 돌려주면 계약을 해지할 수 있습니다.


반대로 집을 매매하면서 대금을 10억원으로 설정하고 1주일 후에 계약금 1억원을 주는 조건으로 우선 1000만원을 '가계약금'으로 송금한 경우에는 또 이야기가 달라집니다. 이때 이미 거래된 돈은 1000만원이지만, 배액배상액은 1000만원의 2배가 아닌 1억원의 2배인 2억원이 됩니다.


대법원 판례에 따르면 계약금의 일부만 지급된 경우라 하더라도 계약이 성립된 경우라면 해약금의 기준은 '실제 교부받은 계약금'(1000만원)이 아닌 '약정 계약금'(1억원)이기 때문입니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr [아시아경제]

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부동산 가격에 놀란 제주 이주민 인구유출 '심화'


전출비율 2012년 45.7%→2018년 87% 급증

2년만에 유턴..부동산 가격 상승 원인

제주 주택구입 부담지수 서울에 이어 전국 2위

청년 소득 대비 주거비율 전국 최고 수준

제주도 전체가 '젠트리피케이션 현상' 우려


    제주 이주 열풍이 급격하게 식고 있다. 유입인구는 줄고 전출인구는 늘고 있다.


급등한 부동산 가격이 주택 구입에 어려움을 주면서 이주 열풍을 식히고 인구 유출을 심화시키고 있다는 지적이다. 제주도 전체가 젠트리피케이션의 현상을 보이는 것 아니냐는 해석까지 나오고 있다.


제주연구원이 제주도에 제출한 '제주도 인구정책 종합계획 보고서'에 따르면 지난해 제주를 떠난 인구는 3만322명으로, 10년전인 2009년(2만1880명)과 비교했을 때 1만명 가까이 늘었다.


[참고자료] 오마이뉴스



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지난해 전출한 전체 가운데 제주 거주 10년 미만 이주민이 87.0%를 차지한다. 특히 지난해 제주를 떠난 이주민 가운데 절반 정도는 이주한 지 2년도 안 돼 떠난 것으로 드러났다.


이 보고서에 따르면 1년도 안 돼 제주를 떠난 이주민은 9334명(30.8%), 1년 이상~2년 미만 거주 이주민도 5650명(18.6%)이다.


2년 이상~4년 미만 6317명(20.8%), 4년 이상~6년 미만 3721명(12.3%), 6년 이상~8년 미만 1362명(4.5%) 8년 이상~10년 미만 9명이다.


최근 10년간 제주 전출인구 추이(자료=제주연구원 제공)


전출인구 가운데 다시 고향으로 돌아간 '유턴' 비율은 2012년 45.7%(2만346명 중 9305명), 2015년 81.3%(2만4277명 중 1만9740명), 지난해 87.0%로 급증했다.


지난해 제주를 떠난 전출 인구의 제주지역 평균 거주기간은 2.2년이다. 전 연령층에서 비슷하게 나타났다.


반면 전입인구는 2017년 4만1752명으로 최고 정점을 보인 후 지난해 3만9189명으로 하향 곡선을 보이고 있다.

이처럼 이주민이 제주를 떠나는 이유는 주택마련에 어려움을 느끼기 때문이다.


(자료=제주연구원 제공)




제주연구원은 분석을 통해 "제주지역 주택 가격의 상승은 제주지역 내 청년들의 주거비 부담요인뿐만 아니라 제주지역으로의 전입에 대한 제약 요인으로 작용하고 있다"고 밝히고 있다.


실제로 2018년 4분기 제주지역 주택 구입 부담지수는 87.7로 전국 17개 시도 가운데 서울 133.3에 이어 두 번째로 높은 수준이다.

특히 제주지역 제주 청년의 소득 대비 주거비율은 78%로 전국 최고수준이다.


이 때문에 정착 주민의 경우 주거 지원에 정책 수요가 39.1%로 가장 높다.

[제주CBS 김대휘기자] jejupop@cbs.co.kr CBS 노컷뉴스

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"아파트 빼고 가자"…상가 '따로 재건축' 활발


사업지연·수익성 악화 '해법'


잠실 장미, 조합 설립인가 준비

올림픽프라자 '관리단' 추진

개포 시영·신반포 별도사업


    서울 랜드마크 아파트 단지 내 상가의 재건축이 본격화되고 있다. 아파트 단지와 별개로 재건축하는 게 특징이다. 정부의 재건축 규제에 따른 기간 지연 리스크와 사업성 악화를 피할 수 있어서다.


정부 규제로 아파트 재건축이 어려워지자 단지 내 상가들이 따로 재건축에 나서고 있다. 별도 재건축을 추진 중인 서울 올림픽선수촌 아파트 내 올림픽프라자 상가. 한경DB




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폭발하는 거래량...서울은 ‘난리’ 경기도는 ‘더 난리’

https://conpaper.tistory.com/83146

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규제 피해 상가만 따로 재건축

잠실장미A·B 종합상가는 잠실장미아파트 단지 내 상가다. 이 아파트는 내년 3월 정비구역 일몰제를 피하기 위해 조합설립인가 신청을 준비 중이다. 이 과정에서 상가 소유주와 조합 추진위원회가 갈등을 빚고 있다. 새로 지을 상가의 위치에 대한 이견 때문이다. 엎친 데 덮친 격으로 재건축 규제가 강화되면서 상가 소유주들 사이에서 “단독 재건축을 추진하는 게 더 이득 아니냐”는 목소리가 나오고 있다. 상가 내부에서 조직된 상가관리단을 중심으로 논의가 활발해지고 있다. 상가관리단 관계자는 “주변에 있는 미성크로바, 잠실주공5단지 등 재건축 사업이 훨씬 더 진척된 단지들도 정부 규제로 제자리걸음을 하고 있다”며 “아파트 주민들과의 이해관계도 다른데 정부의 아파트 재건축 규제로 우리까지 손해 볼 이유는 없다”고 말했다. 그는 “별도 재건축 사업 절차는 어떤지, 법적으로 가능한지 검토해보고 있다”고 덧붙였다.


최근 정밀안전진단에서 탈락한 올림픽선수촌아파트의 올림픽프라자 상가도 별도 재건축에 시동을 걸고 있다. 올림픽프라자 상가협동조합은 얼마 전 상가 소유주들에게 상가소유주관리단 설립에 관한 동의서와 단독 재건축에 대한 설문조사지를 돌렸다. 협동조합 관계자는 “아파트와 재건축을 같이 한다면 15~20년은 기다려야 한다”며 “따로 재건축을 준비 중이고 1월 중순에 상가소유주관리단의 첫 총회를 열 계획”이라고 밝혔다.




기존에는 상가 주인과 아파트 주민 간의 이해관계 차이 등에 따라 따로 재건축을 진행하는 사례가 많았다. 관리처분계획인가를 앞두고 있는 개포동 개포시영 중심상가와 여의도 공작 상가가 대표적인 사례다. 공작 상가는 상가 용적률을 두고 갈등이 빚어졌다. 개포시영 상가는 상가 감정가가 상대적으로 낮게 나온 게 분쟁의 씨앗이 됐다. 아크로리버파크 앞 신반포상가는 권리관계가 복잡해 따로 재건축을 진행 중인 사례다. 상가 소유주 100% 결의를 받고 사업시행인가 절차에 들어갔다.


최근에는 아파트 재건축에 대한 규제 때문에 따로 재건축을 추진하는 곳이 늘고 있다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “이해득실을 따졌을 때 상가 소유주로서는 따로 재건축을 하는 것이 낫다”며 “아파트 재건축이 사실상 중단된 상태여서 앞으로 상가 별도 재건축이 늘어날 수밖에 없다”고 말했다.



동의율이 관건

주민 동의율이 높다면 상가 별도 재건축은 공동 재건축에 비해 쉽게 진행할 수 있다고 전문가들은 설명했다. 아파트 재건축은 도시 및 주거환경정비법에 따라 관리처분계획인가를 받기까지 안전진단, 조합설립인가 등 복잡한 인허가 절차를 거친다. 공동 재건축 시 상가도 같은 법의 적용을 받는다. 반면 단독으로 상가 재건축을 한다면 건축법을 따르면 된다. 조합원 동의율 규정만 넘기면 까다로운 인허가 절차 없이 관리처분인가까지 갈 수 있다. 아파트 주민과의 이해관계 불일치에 따른 사업 지연 리스크를 지지 않아도 된다.




상가의 필지가 아파트 단지의 필지와 분리돼 있다면 간단하게 재건축에 나설 수 있다. 필지가 붙어 있다면 필지 분할 소송 절차를 거쳐야 한다. 필지가 분리돼 있어도 지방자치단체와의 협의를 거쳐야만 별도 재건축을 진행할 수 있는 경우가 있다. 재건축 단지들은 지자체의 지구단위계획 아래 정비사업을 한다. 지자체는 보통 지역의 조화로운 개발을 위해 필지가 분리돼 있어도 단지 내 상가라면 공동 재건축을 하도록 계획을 세운다. 지구단위계획을 수정하는 일은 쉽지 않다. 서초구 신반포4차는 작년 4월 서울시의 ‘반포·잠원 아파트 지구단위계획’에 따라 인근 반원상가, 태남빌딩과 공동 재건축을 해야만 하는 상황에 놓였다. 계획을 수정하기 위해 조합원 100여 명이 서울시를 찾아가 시위하는 등 우여곡절을 겪은 끝에 계획을 수정할 수 있었다.

구민기 기자 kook@hankyung.com 한국경제

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집값 고공행진에도 폭발하는 거래량…서울은 ‘난리’ 경기도는 ‘더 난리’


    서울을 비롯한 수도권의 주택 거래량이 지난 9·13대책 이전 수준까지 빠르게 회복하고 있다. 분양 시장에서는 청약 경쟁률이 수백대 1이 예사로 나오고, 미분양 주택은 빠르게 줄고 있다. 경매시장에서도 낙찰가율이 올라가는 등 집은 계속 잘 팔리고 있다. 정부가 분양가 상한제를 시행하고 정비사업장을 특별점검하는 등 규제 고삐를 죄지만, 커져버린 실수요자의 불안감을 시장이 감당하지 못하는 형국이다.


13일 서울부동산정보광장 집계에 따르면, 지난 11일까지 등록된 10월 아파트 매매거래량은 1만350건을 기록했다. 부동산 대출 규제가 대폭 강화된 지난해 9·13대책 이후 지난 2월 1455건까지 급감했던 거래량이 서서히 늘더니 이제는 작년 최고치를 넘보는 상황이다. 거래량 증가세가 잠시 주춤해졌던 8월(6609건)보다는 56.6% 늘어난 수치다. 부동산거래 신고기한이 거래일로부터 60일 이내인 점을 감안하면, 실제 10월 거래량은 이보다 많다.


땅집고



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경기도에서도 아파트 거래가 가파르게 급증했다. 10월 거래 신고된 아파트 매매 건수는 1만7320건으로 8월(1만753건)과 비교하면 61.1%가 늘었다. 서울보다 최근 증가 속도가 가파른 셈이다. 올해 초만 해도 월별 거래 건수가 100~200건대였던 성남시는 10월 들어 거래량이 1375건으로 늘어 10배쯤이 됐다.


경기도 거래량이 이렇게 느는 것은 서울 집값이 너무 올라 수도권으로 실수요자가 이동한 결과로 보인다. 여기에 투자수요가 가세했다는 의견도 있다. 채상욱 하나금융투자 부동산·건설 전문위원은 "규제지역을 벗어나 수도권 비규제지역으로 투자수요가 이동하는 상황"이라고 말했다.


분양시장에서도 청약 경쟁률이 갈수록 높아지고 있다. 지난 11일 1순위 청약을 진행한 서울 신길뉴타운 ‘더샵 파크프레스티지’의 전용면적 114㎡형은 청약경쟁률이 711.7대 1까지 치솟았다. 경기도 역시 이달 초 당첨자를 발표한 수원 ‘하늘채 더퍼스트 1단지’의 전용면적 84㎡ 청약경쟁률이 93.6대 1에 달할 정도로 열기가 뜨겁다.


미분양 아파트도 빠르게 줄고 있다. 국토교통부가 집계한 10월 말 기준 서울·인천·경기 등 수도권의 미분양 주택은 8003가구로, 한 달 새 17.2%(1663가구) 감소했다. 전국 기준 미분양 주택 감소율(-6.6%)보다 감소 폭이 훨씬 크다.


경매시장에서도 수요가 증가하는 추세다. 법원경매 전문업체인 지지옥션의 집계를 보면, 11월 기준 서울의 주거시설 낙찰가율은 평균 98.3%를 기록했다. 경매품의 가치 대비 낙찰가격의 비율인 낙찰가율이 높을수록 해당 경매 물건에 대한 수요가 높다고 해석할 수 있다. 이중 강남 3구(강남·서초·송파)의 아파트 경매 낙찰가율은 올 들어 최고치인 107.7%까지 치솟았다. 연초만 해도 80%대 중반이던 인천의 아파트 낙찰가율도 11월 들어 90.1%까지 상승했다. 경기 지역의 아파트 낙찰가율도 88.6%로, 주택시장이 과열됐던 지난해와 비슷한 수준으로 올랐다.


부동산 전문가들은 공급 부족으로 집값이 상승할 것이란 우려가 매매 수요를 자극하고 있다고 보고 있다.

최근 서울의 대규모 주택정비사업들이 정부 규제나 조합 내부 문제로 줄줄이 늦춰지는데다, 분양가 상한제 확대가 민간 재건축사업을 더 위축시킬 것이란 전망이 나오는 탓이다.


 

그래픽=송윤혜


특히 젊은 층까지 주택 매수에 가세하면서 당분간은 이런 매수세가 이어질 가능성이 커졌다. 국토부와 한국감정원이 발표한 연령대별 아파트 거래 현황에 따르면, 10월 들어 서울 지역의 아파트를 구입한 연령대 1위는 30대(31.2%)다. 그 뒤를 40대(28.7%)와 50대(19.0%)가 이었다. 청약통장 가입기간이나 무주택 기간 등이 상대적으로 짧아 청약가점이 낮은 편인 30·40대가 구축 아파트를 사는 쪽을 택했다는 뜻이다.




박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "공급 부족이나 집값 상승에 대한 불안감이 가을 이사철을 맞아 실수요자들의 매수 심리를 자극한 것으로 보인다"며 "내년부터 양도소득세 장기보유특별공제 기준이 강화되기 때문에, 실거주기간 2년을 채우기 어려워 올해 안으로 집을 팔아야 하는 물량이 나온 것도 매매가 늘어나는데 영향을 미친 것으로 보인다"고 말했다.


오는 2020년부터는 1가구 1주택자의 양도소득세 감면 기준이 달라진다. 집을 판 가격이 9억원을 초과하고 실제로 해당 주택에 거주한 기간이 2년 미만이면, 장기보유특별공제(장특공)가 아닌 일반장기보유공제가 적용된다. 올해 말까지는 연 8%씩 양도소득세의 최대 80%를 감면 받을 수 있지만, 내년부터는 연 2%씩 최대 30% 한도만 감면된다는 얘기다.

유한빛 기자 조선비즈 

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"역세권 청년주택, 잘만 지으면 부동산 가치 2배는 기본"


     "역세권 청년주택에 대한 인센티브가 워낙 강력해 땅 주인에게는 매력 있는 사업이기는 하지만 건물만 지어 올린다고 사업이 되는 것은 아닙니다. 디자인의 차별화, 상업시설 구성 등에서 확실한 경쟁력을 확보해야 합니다. 또 이런 땅을 개발할 때는 상속·증여 계획도 필요합니다."


역세권 청년주택 사업은 서울시가 일정 조건을 갖춘 지하철·철도 역세권 토지에 대해 용적률 인센티브와 용도 지역 변경 등 파격적으로 규제를 완화해 주고, 이곳에 땅 주인이 청년과 신혼부부를 위한 임대주택을 짓도록 하는 사업이다. 인센티브가 워낙 강력해 땅 주인들의 관심이 폭발적이다. 하지만, 사업 규모가 최소 200억~300억원 수준으로 커 개인이 홀로 사업을 추진하는 것은 불가능하고, 변수도 많다. 게다가 현재로서는 서울시의 인센티브가 2022년까지 한정돼 있어 시간 여유도 많지 않다.



땅집고는 지난달 '땅집고 역세권 청년주택(이하 청년주택) 개발지원센터'를 발족하고 땅주인들에게 신청을 받아 사업성 검토, 인허가, 설계, 시공, 금융 조달, 세무, 임차인 구성 등 A~Z까지 모든 업무를 지원하고 있다. 10일 현재 1호 사업인 서울 구로구 구로동을 비롯한 4곳의 토지주가 '땅집고 지원센터'와 함께 역세권 청년주택 사업을 추진 중이다. 사업 전반의 진행과 관리를 담당하는 PM(프로젝트 매니지먼트)사인 수목건축의 서용식〈사진〉 대표에게 역세권 청년주택 사업의 장점과 성공적 사업 추진 노하우를 들었다. 서 대표는 서울시에서 역세권 청년주택 사업 자문을 담당했다.




―현재 추진 중인 1호 사업의 사업성을 분석하면?


"구로동2·7호선 대림역 인근 대지(857㎡), 2004년 준공 건물이다. 일반상업지역으로 법정 용적률이 800%인데 현재 144.19%(지상 3층)에 불과하다. 청년주택으로 개발하면서 중심상업지역으로 종 상향을 받아 용적률 1000%까지 개발할 수 있다. 지상층 면적(7969㎡)의 약 10.3%(819㎡)를 상가로, 나머지는 임대주택(약 200가구)으로 공급할 수 있을 것으로 본다. 2종일반주거지역(용적률 200%)인 경우 준주거지역으로 변경하면 용적률 400%, 공공 기여에 따라 500%까지 올라갈 수 있다. 공공 기여분을 뺀다고 해도 부동산 가치가 2배 정도 뛴다."


땅집고 역세권 청년주택 개발지원센터의 대표 PM(프로젝트 매니지먼트)사인 수목건축 서용식 대표는 역세권 청년주택 사업의 성공을 위해 디자인과 커뮤니티 구성의 중요성을 강조했다. 수목건축이 총괄 PM과 디자인에 참여한 서울 서초구 내곡동 ‘심플리시티’ 오피스텔의 공용 공간(왼쪽)과 외관. /수목건축 제공


―사업 추진에서 가장 중요한 포인트를 꼽자면.


"역세권 소형 임대주택은 수요가 워낙 많아 주거용 건물의 임차인 모집은 큰 어려움이 없다. 문제는 상업 시설이다. 기획 단계부터 차별화한 상가를 구성해 경쟁력을 높이는 것이 사업 성패에 결정적 영향을 미친다."




―상업 시설은 어떻게 구성하는 것이 좋을까.


"일단 짓고 나서 보자고 달려들면 낭패를 보기 쉽다. 땅집고 개발지원센터와 제휴한 전문가팀과 건축 기획 단계부터 상업 공간 기획을 동시에 시작해 공실 위험을 최소로 줄인다. 예를 들어서 유동 인구가 부족한 지역에는 브랜드가 강력한 맛집이 필요하고, 업무 지역이라면 F&B(식음) 브랜드 외에 공유 오피스도 기획해 볼 만하다. 편의점과 빨래방만 있는 상가로는 안 된다."


서 대표는 청년주택의 디자인과 커뮤니티 구성의 중요성도 강조했다. 이를 위해 든 사례가 서울 서초구 내곡동의 '심플리시티' 오피스텔이다. 수목건축이 총괄 PM을 하고, 디자인에도 참여했다. 지난 7월 완공과 함께 152실 전체가 임대됐다. 이 주택은 청년주택은 아니지만 민간이 시행한 8년 장기임대주택으로 성격이 거의 비슷하다.



―디자인이나 커뮤니티 투자를 늘리는 것이 건물주에게 부담스럽지 않을까.


"집이 작을수록 공용 커뮤니티 공간이 고급스러워야 입주자 만족도가 높고 임대도 잘 나가고, 건물 가치도 올라간다. 임대료를 뽑아낼 생각으로 빈틈없이 임대주택만 집어넣었다가는 말 그대로 '폭망'한다. 땅집고 개발지원센터에선 맞춤형 평면 개발, 커뮤니티 공간 구성, 공용 공간의 고급화, 발코니 디자인 차별화로 건축물의 정체성을 만들고, 건물의 경쟁력을 높일 것이다."




―금융 지원은 어떤 식으로 이뤄지나.


"상담을 해보면 땅 주인 건축주의 가장 큰 고민이 '땅은 있는데 현금이 없다'다. 땅집고 지원센터에선 이지스자산운용 등과 공동 사업 형식으로 사업 초기 사업주가 일부 현금을 확보할 방안을 모색하고 있다."


서 대표는 인터뷰 도중 건축·인허가·금융 등의 전문가들과 수시로 연락하며 팩트를 체크했다. 그는 "청년주택은 설계·금융·시공·세무 등 각 분야 전문가가 모여야 사업을 성공적으로 추진할 수 있다. 땅집고 청년주택 개발지원센터에는 최고의 전문가들이 모여 있다"고 말했다.

한상혁 기자 조선일보

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접도요건 충족 못한 대지, 건축할 수 없는 공지로 단정 짓지 못해


법제처 “현황 상 불가일 뿐… 추후 요건 충족 시 건축 가능”


    건축물의 대지가 도로에 접해야 하는 요건(이하 접도요건)을 충족하지 못하더라도 건축이 불가한 것은 아니라는 유권해석이 나왔다.


지난 5일 법제처는 민원인이 「건축법」 제44조에 따른 접도요건을 충족하지 못하는 대지가 「건축법 시행령」 제86조제6항제3호의 ‘건축이 허용되지 아니하는 공지’에 해당하는지 문의한 것에 대해 이 같이 회답했다.


건축물의 대지가 도로에 접해야 하는 요건을 충족하지 못하는 대지는 ‘건축이 허용되지 아니하는 공지’에 해당하지 않는다는 유권해석이 나왔다./사진:명성공인중개사

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이렇게 해석을 한 이유로 법제처는 “전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축물을 건축하는 경우에는 일조(日照) 등의 확보를 위해 건축물의 정북방향(正北方向)의 인접대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하도록 건축물의 높이를 제한하고 있고, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 기준을 구체적으로 정하고 있다”고 말문을 열었다.




이어 법제처는 “건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 시설이나 부지가 있는 경우에 건축물 높이 제한의 기준이 되는 인접대지경계선을 반대편의 대지경계선으로 볼 수 있는 경우로 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 공원, 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지 또는 너비가 2m 이하인 대지 등이 있는 경우와 ‘건축이 허용되지 아니하는 공지’가 있는 경우를 규정하고 있다”고 설명했다.


계속해서 “이와 같이 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 있는 시설이나 부지에 건축물이 건축될 여지가 없는 경우 인접대지경계선을 기준으로 일조 등의 확보가능성을 판단할 필요가 없다는 점을 고려해 일정한 요건을 충족하는 경우 반대편의 대지경계선을 인접대지경계선으로 봐 건축물의 높이 제한을 산정할 수 있도록 한 규정”이라면서 “‘건축이 허용되지 아니하는 공지’는 공원, 도로 등 시설과 너비가 2m 이하인 대지 등과 같이 그 속성상 건축을 할 수 없는 공지로 한정해 해석할 필요가 있다”고 짚었다.


참고자료

건축선 (building line)

도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선으로 대지와 도로의 경계선을 말한다.

서울시도시계획포탈

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법제처는 “그런데 건축물의 이용자로 하여금 교통상, 피난상 안전한 상태를 유지할 수 있도록 도로에 접하지 아니하는 토지에는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 않도록 하는 규정이므로 해당 규정에 따른 접도요건을 충족하지 못하는 대지는 현재 대지의 현황 상 건축허가를 받지 못하는 것일 뿐 향후 도로로 사용할 인접 토지를 매입하는 등의 방법을 통해 접도요건을 충족하게 될 경우에는 건축허가를 받을 수도 있는 대지이므로 그 속성상 건축을 할 수 없는 공지로 볼 수 없고, 따라서 접도요건을 충족하지 못한 대지는 ‘건축이 허용되지 아니하는 공지’에 해당하지 않는다”고 봤다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net [아유경제] 

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"장하성·김수현 아파트, 文정부 출범 후 10억 넘게 상승"...경실련, 靑비서실 부동산 40% 올라


경실련 "文정부 靑비서실 65명, 743억 아파트·오피스텔 보유"

現정부 출범 후 2년여 만에 평균 3억 2000만원 증가

경실련 "‘소득주도 성장’ 아닌 ‘불로소득 주도’ 성장’"


    문재인 정부 청와대 대통령 비서실에서 근무한 전·현직 공직자들이 보유한 아파트·오피스텔 가격이 현 정부 출범 이후 평균 3억 2000만원 늘었다는 시민단체의 분석이 나왔다.


경제정의실천시민연합(경실련)은 11일 서울 종로구 경실련회관에서 기자회견을 열고 현 정부 대통령 비서실에서 근무한 전·현직 공직자가 소유한 아파트·오피스텔 가격이 평균 8억 2000만원에서 11억 4000만원으로 39% 증가했다고 밝혔다. 특히 자산 증가 상위 10명의 경우 평균 10억원이 늘었다고 했다.


정책 입안자가 내부 정보로 재테크?

국민 심판 받아야

(에스앤에스편집자주)


10일 서울 종로구 경실련회관에서 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장이 문재인 정부 출범 후 부동산 가격 추이를 설명하고 있다. /권오은 기자




靑 공직자 65명 , 평균 11.4억원 보유…주현 중소벤처비서관 13.9억 상승

경실련의 이번 분석은 대통령 비서실에서 근무했던 전·현직 공직자 76명 중 아파트와 오피스텔 보유 현황을 신고한 65명을 대상으로 2017년 1월과 지난달의 시세를 비교했다. 경실련 측은 "우선 시세 파악이 비교적 쉬운 아파트·오피스텔만 분석했다"며 "공직자윤리위원회가 공개한 공직자 신고재산 자료와 ‘국민은행 부동산 시세 자료’를 토대로 조사했다"고 설명했다.


경실련에 따르면 65명이 보유한 아파트·오피스텔 자산은 지난달 시세 기준으로 743억원이며, 1인당 평균 11억 4000만원으로 집계됐다. 특히 재산 상위 10위는 평균 27억 1000만원의 아파트·오피스텔을 보유한 것으로 나타났다.


아파트 가격이 가장 많이 오른 이는 주현 중소벤처비서관이었다. 그가 소유한 서울 강남구 아파트를 비롯한 3채는 2017년 1월 29억 8000만원에서 지난달 43억 6000만원으로 13억 8000만원 올랐다. 두 번째로 많이 오른 공직자는 여연호 국정홍보비서관으로 경기 과천시 부림동 재건축 아파트와 마포구 공덕동 2채의 가격이 상승해 같은 기간 11억 1000만원에서 22억 4000만원으로 2배가 넘게 뛰었다.


그래픽=정다운




"내가 강남 살아봐서 아는데, 모든 국민이 강남에 살 필요 없다"라고 했던 장하성 전 정책실장이 보유한 서울 송파구 아시아선수촌 아파트 한 채(건물면적 134.48㎡)의 현 시세는 28억 5000만원으로 2017년 1월보다 10억 7000만원이 상승했다.


문재인 정부의 부동산정책 콘트롤타워라고 불리는 김수현 전 정책실장이 소유한 경기 과천시 별양동 주공아파트는 재건축단지로 10억 4000만원 상승했다. 경실련에 따르면 김수현 전 실장의 과천 아파트는 시세 기준 2017년 1월 9억원에서 올해 11월 현재 19억 4000만원으로 116% 상승했다.


김상조 현 정책실장의 경우 청담동 아파트 가격이 2017년 11억 5000만원에서 15억9000만원으로 4억4000만원 상승했다. 이번 조사대상에 포함되지 않은 김의겸 전 청와대 대변인의 경우 논란이 되었던 흑석동 상가주택을 34억 5000만원에 매각해1년 만에 8억 8000만원의 시세차익을 거둔 것으로 알려졌다.


김헌동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장은 "대통령 참모들의 부동산 가격이 3억원 올랐는데, 일반 가정이 1년 2000만원 저축하면 15년 걸려 모을 돈"이라며 "이런 엄청난 불로소득이 생겼는데 국민에게 부동산 가격이 안정됐다고 말하는 것은 적절하지 않다"고 했다. 이어 "경실련에서 청와대 고위공직자들의 아파트 값이나 부동산 값이 얼마나 올랐는지 올해에만 10번쯤 기자회견을 했다"며 "문재인 대통령이 제대로 알길 바란다"고 했다.


靑 참모진 아파트 12건 공시지가 시세반영률 평균 39%…평균 절반 수준

경실련 측은 아파트값이 가파르게 상승한 것과 달리 공시지가 시세반영률은 전국 평균보다 낮다고 주장했다. 이들이 아파트·오피스텔 가격이 많이 오른 10명이 보유한 12건의 아파트에 대해 땅값 시세와 공시지가를 비교한 결과 시세반영률은 평균 39%였다. 정부가 발표한 공시지가 시세반영률 64.8%보다 높은 경우는 한 건도 없으며, 8건은 정부 발표의 절반 수준이었다.




김수현 전 실장이 보유한 과천 아파트는 재건축 후 분양되면서 아파트값이 가파르게 뛰어 공시지가 시세반영률은 35.7%라고 한다. 경실련에 따르면 이 아파트의 2018년 12월 분양가는 평당(약 3.3m²) 3200만원인데 건축비 500만원을 제하고 용적률 220%를 고려해 계산할 때 토지 시세는 5700만원이다. 반면에 2019년 1월 기준 공시지가는 평당 토지 시세는 5700만원이지만 2019년 1월 기준 공시지가는 평당 2058만원이다.

박진규 통상비서관이 보유한 세종시 아파트는 토지 시세가 평당 2782만원인데 공시지가는 492만원으로 시세반영률이 18%로 가장 낮았다.


그래픽=정다운


경실련에 따르면 2019년에 재산을 공개한 공직자 중 본인과 배우자 명의로 아파트, 오피스텔, 단독주택 등을 보유한 다주택자는 18명으로 전체의 37%인 것으로 조사됐다. 2017년 38%와 비슷한 수준이지만 3주택자 이상은 6%에서 10%로 증가했다.


경실련 측은 "문 대통령이 문제의 심각성을 인식하지 못하고 있는 동안 청와대 참모들의 부동산 가격은 폭등했다"며 "‘소득 주도 성장’이 아닌 불로소득이 주도하는 성장만 나타나고 있다"고 했다. 이어 "문 대통령과 정부가 부동산 투기를 조장하고 집값·땅값의 폭등을 외면한다면, 고위공직자들의 ‘부동산값 상승으로 인한 불로소득만 늘려주려 한다’라는 국민적 비판에 직면하게 될 것"이라고 했다.




그러면서 "지난 2년여 동안 집값 폭등 사실을 감추고 거짓 보고로 대통령과 국민을 속인 자들을 문책할 것을 요청한다"고 했다. 이밖에 △고위공직자의 재산을 정확하게 알 수 있도록 재산 신고기준을 공시가격과 시세를 동시에 기재하는 것을 원칙으로 재산등록 방식을 개선할 것 △2020년부터 공시가격의 시세반영률을 시세 90%로 결정할 것 △무늬만 분양가상한제를 전국에 전면확대 시행할 것 △3기 신도시 중단 등의 부동산투기근절 정책을 추진할 것 등을 요구했다.

권오은 기자 조선일보


출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2019/12/11/2019121101753.html

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서울수서․화성동탄2․파주와동 등 4곳에도‘신혼희망타운’  


12일부터 총 1,955호 입주자모집 공고…교통여건 우수․특화설계 적용

11일 위례, 화성동탄2 홍보관도 개관

 

    국토교통부(장관 김현미)는 서울수서, 화성동탄2 2곳은 12월 12일, 파주운정3, 파주와동은 12월 20일 신혼희망타운 입주자모집 공고를 실시한다고 밝혔다.

* 신혼희망타운 : 육아지원 등 신혼부부 선호를 반영하여 건설하고, 신혼부부에게 주로 공급하는 신혼부부 특화형 공공주택


지난 11월 공급한 시흥장현, 부산기장, 완주삼봉 등에 이어, 올해 네 번째로 공급하는 것이며, 교통여건이 우수하고, 세대 내·외부에 신혼부부를 위한 다양한 특화설계가 적용되었다.


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【 서울수서(A3) 신혼희망타운 】

공급호수는 총 597호(공공분양 398호, 행복주택 199호)로 그 중 공공분양주택 398호(행복주택 199호는 입주 1년 전 입주자모집 예정)에 대해서 입주자모집을 실시한다. 전용면적 및 분양가격은 다음과 같으며, 분양가격이 순자산기준(2.94억)을 초과하여 신혼희망타운 전용 모기지를 의무적으로 가입하여야 한다.





【 신혼희망타운 전용 장기대출상품(붙임3) 】

(개요) 신혼희망타운 입주자(누구나 가입 가능)에게 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년간 집값의 70%까지 지원


주택매도 및 대출금 상환시 시세차익의 최대 50%를 기금과 정산하되, 정산시점에 대출기간 및 자녀수에 따라 혜택 부여


(가입한도) 4억원(주택공급가격의 70% 이내)

(대출기간) 20년 또는 30년

(정산비율) 대출비율, 자녀수, 대출기간에 따라 정산비율 차등(10~50%)


전매제한기간은 10년, 거주의무기간은 5년이 적용된다.


청약 신청은 12.18~12.19일 접수하여 ’19.12.30일 당첨자를 발표하게 되고, ’20.3월에 계약, ’23.2월에 입주할 계획이다.


수서역세권 A3/동탄(2) A104 단지 배치도/국토부



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【 화성동탄2(A104) 신혼희망타운 】

공급호수는 총 1,171호(공공분양 781호, 행복주택 390호)로 그 중 공공분양주택 781호(행복주택 390호는 입주 1년 전 입주자모집 예정)에 대해서 입주자모집을 실시한다.


전용면적 및 분양가격은 다음과 같으며, 자금 마련에 어려움이 있는 신혼부부는 신혼희망타운 전용 모기지 가입을 통해 연 1.3% 고정금리로 집값의 70%까지 지원받을 수 있다.


전매제한기간은 6년, 거주의무기간은 3년이 적용된다.


청약 신청은 12.19~12.20일 접수하여 ’20.1.2일 당첨자를 발표하게 되고, ’20.4월에 계약, ’22.9월에 입주할 계획이다.



【 파주운정3(A26) 신혼희망타운 】

공급호수는 총 728호(공공분양 486호, 행복주택 242호)로 그 중 공공분양주택 486호(행복주택 242호는 입주 1년 전 입주자모집 예정)에 대해서 입주자모집을 실시한다.


전용면적은 55m2로서 분양가격은 2.47~2.64억 원이며, 자금 마련에 어려움이 있는 신혼부부는 신혼희망타운 전용 모기지 가입을 통해 연 1.3% 고정금리로 집값의 70%까지 지원받을 수 있다.


전매제한기간은 6년, 거주의무기간은 3년이 적용된다.


청약 신청은 12.26~12.27일 접수하여 ’20.1.6일 당첨자를 발표하게 되고, ’20.4월에 계약, ’22.9월에 입주할 계획이다.


【 파주와동(1) 신혼희망타운 】

공급호수는 총 434호(공공분양 290호, 행복주택 144호)로 그 중 공공분양주택 290호(행복주택 144호는 입주 1년 전 입주자모집 예정)에 대해서 입주자모집을 실시한다.


전용면적은 55m2로서 분양가격은 2.21~2.41억 원이며, 자금 마련에 어려움이 있는 신혼부부는 신혼희망타운 전용 모기지 가입을 통해 연 1.3% 고정금리로 집값의 70%까지 지원받을 수 있다.




전매제한기간은 6년, 거주의무기간은 3년이 적용된다.


청약 신청은 12.26~12.27일 접수하여 ’20.1.9일 당첨자를 발표하게 되고, ’20.4월에 계약, ’22.12월에 입주할 계획이다.


【 입지 특성 및 신혼희망타운 특화시설 】

이번에 공급되는 신혼희망타운은 교통여건*이 우수하고 초등학교를 비롯한 초·중·고 교육시설이 인접하고 있다.

* (서울수서) SRT 수서역, 지하철 3호선, 분당선 등 트리플 역세권 형성, GTX-A 노선 수서역(예정)으로 운정신도시와 동탄신도시 연결


(화성동탄2) 경부 고속도로, 영덕∼오산간 도로, 국지선 23호선등 도로망 형성 및 SRT 동탄역이 개통되어 운행중


(파주운정3) 지구 내 GTX-A 노선 운정역(가칭) 예정으로 서울역까지 약 20분대, 삼성역까지 약 30분대 이동가능, 제1,2자유로 등


(파주와동) 지구 인근 경의중앙선 운정역 위치하여 일산역까지 약10분대, 상암까지 약 30분대 이동 가능, 제1,2자유로, 제2외곽순환도로(예정) 등


신혼희망타운에는 아이 키우기 좋고 편리하면서도 아이들의 안전과 건강을 고려한 다양한 특화시설과 스마트기술이 접목된다.


먼저, 국·공립어린이집, 공동육아방 등 보육커뮤니티를 제공하고, 실내외 다양하고 창의적인 놀이 공간을 조성할 예정이다.


육아용품 보관 등이 용이하도록 세대 내 수납가구를 확충하고 지하에는 계절창고를 설치하였으며, 침실 붙박이장, 시스템에어컨, 소음저감 기능성 바닥재 등도 옵션으로 제공한다.


또한, 사물인터넷(IOT) 화재감지기, 스마트환기시스템을 적용하여 화재예방 및 미세먼지를 저감할 수 있도록 하였다.


【 청약신청 방법 】

청약은 한국토지주택공사(LH) 청약센터(apply.lh.or.kr)에서 접수가능하며, 신혼희망타운의 상세한 사항은 온라인 홍보관 신혼희망타운.com 또는 수서역세권 A3(lhss-a3.co.kr), 화성동탄2 A104(dt2-a104.co.kr), 파주운정3 A26 · 파주와동A1(pj-weddingtown.co.kr)에서 확인 가능하다.





【 신혼희망타운 홍보관 개관 】

국토교통부는 신혼희망타운 입주 희망자를 대상으로 정책을 홍보하고, 입주 관련 정보를 제공하기 위하여 12.11일 위례(복정역 1번 출구 앞)와 화성동탄2(동탄역 인근)에 신혼희망타운 ‘함께해볼家’관을 각각 개관하며, 12.30일 경에는 세종 홍보관도 개관 예정이라고 밝혔다.


이번에 건립되는 홍보관은 신혼희망타운 단지 내 부대시설인 실내 놀이터, 어린이도서관 등을 실제 설치하고 가상현실(VR) 체험존, 미디어 월 등 체험형 정보전달 기법으로 전시를 구성하여 입주 희망자가 특화 시설, 전용공간 등을 직접 보고 체험할 수 있게끔 구성하였다.


국토교통부 이병훈 공공주택총괄과장은 “신혼희망타운 함께해볼家관 개관은 입주 예정자들에게 신혼부부 특화형 공공주택으로서 신혼희망타운의 매력을 직접 피부로 느끼고 체험할 수 있는 좋은 기회가 될 것이라”고 밝혔다


191211(석간)서울수서 화성동탄2 등 4곳에 신혼희망타운 공급(공공주택총괄과).hwp  191211(석간)서울수서 화성동탄2 등 4곳에 신혼희망타운 공급(공공주택총괄과).pdf 

국토교통부

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개포주공1, 9억7000서 24억…2년 반 새 147% 올랐다


     올 하반기 서울 아파트 평균 실거래가격이 8억원을 넘어서며 2017년 상반기 대비 40% 이상 오른 것으로 나타났다. 평균 2억4000만원 가까이 오른 셈이다. 개별 단지 가운데선 강남구 개포동 개포주공1단지 상승률이 147%로 가장 높았다. 급등세는 강남권뿐만 아니라 비강남권에서도 고르게 나타났다.


10일 부동산114에 따르면 강남구 개포동 개포주공1단지 전용면적 35.64㎡는 올 하반기 최고 24억원에 거래되며 2017년 상반기 최고 거래액 9억7100만원 대비 147.2% 올랐다. 이는 부동산114가 2017년 1월부터 올해 12월 현재까지 국토교통부 실거래가 시스템에 매매 신고가 이뤄진 서울 아파트 24만1621건을 전수 조사한 결과 개별 단지(주택형)별 최고 상승률이다. 서초구 서초동 상지리츠빌 전용 217.52㎡는 같은 기간 9억원에서 21억원으로 133.3% 뛰며 2위를 차지했다.


집값 잡기는 커녕 내부 정보로 거의 모두 재테크

정책들 온통 표심으로만 쏟아져

(에스앤에스편집자주)


개포주공1단지 재건축 계획/매일경제

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개별 단지(주택형)별 급등세는 강남권에 그치지 않았다. 2017년 상반기 최고가 대비 올 하반기 최고가가 두 배 이상 상승한 단지 12곳 중 5곳이 비강남권이었다. 동대문구 답십리동 신답극동 전용 71.28㎡는 2억7000만원에서 6억3000만원으로 131.6% 상승했다. 도봉구 창동 삼성래미안 전용 66.54㎡는 2억6500만원에서 5억6700만원으로 114% 올랐다. 마포구 현석동 래미안웰스트림 전용 84.96㎡는 7억3500만원에서 15억6000만원으로 112.2% 뛰었다.




올해 하반기 서울 아파트 평균 실거래가격은 8억2376만원으로 2017년 상반기 5억8524만원 대비 40.8% 올랐다. 거래 금액으로는 평균 2억3852만원 상승한 것이다. 이는 반기별 총 실거래가격의 평균가를 분석한 결과다. 실거래가 신고 기간이 60일에 달해 11월 이후 계약 건은 상당수 신고가 이뤄지지 않은 점 등을 고려했다.


서울 아파트 평균 실거래가격은 2017년 상반기 5억8524만원에서 2017년 하반기 6억5654만원으로 올랐다가 8·2대책 등 영향으로 2018년 상반기(6억2883만원) 소폭 하락했다. 그러나 2018년 하반기(6억9228만원)부터 상승세를 멈추지 않았다. 지난해 9·13부동산 대책에도 불구하고 올 상반기 7억9228만원으로 크게 뛴 실거래가격은 하반기 8억원을 넘어섰다(8억2376만원). 최근 1년간 서울 아파트 실거래가 상승률도 평균 18.3%(1억2737만원)에 달했다.


자치구별로는 강남구가 실거래가격 평균(18억2154만원)과 2017년 상반기(11억8817만원) 대비 상승률(53.3%) 모두 가장 높았다. 그러나 강북 역시 상승률이 뒤지지 않았다. 강남구를 제외하고 2년 반 동안 실거래가격이 50% 이상 오른 곳은 모두 강북이다. 2017년 상반기 평균 5억4962만원이던 종로구 아파트의 실거래가격은 올해 하반기 평균 8억3492만원으로 51.9% 상승했다. 광진구 역시 2017년 상반기 6억2082만원에서 올해 하반기 평균 9억3929만원으로 51.3% 올랐다. 용산구는 9억8642만원에서 14억8725만원으로, 서대문구는 4억7094만원에서 7억660만원으로 각각 50.8%, 50.0% 뛰었다. 이밖에 영등포구(49.4%), 마포구(48.5%), 성동구(48.2%) 등 비강남권이 송파구(45.85), 서초구(43.6%), 강동구(35.0%) 등 강남권 상승률을 웃돌았다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr  [아시아경제]




"집값 안정적"이라던 김수현 집 약 12억 올라…분노의 부동산


     김현미 국토교통부 장관이 '민간 택지 아파트 분양가 상한제'를 강행한 지 한 달(6일)이 지났다. 이를 계기로 기자는 지난 4일부터 3일간 서울 서초구 반포동 아크로리버파크('아리팍'), 동작구 흑석 9 재개발 구역, 송파구 잠실동 아시아선수촌 아파트, 용산구 한남 3 재개발 구역, 경기도 과천 주공 6단지 재건축 현장을 취재했다.



김수현 전 청와대 정책실장은 문재인 정부 부동산 정책의 설계자로 불린다. 그의 경기도 과천 주공 6단지 아파트는 지난 2년여동안 호가 기준으로 약 12억원이 올랐다. 현재 재건축 공사가 한창이다. 장세정 기자


 

부동산 투기 의혹 와중에 지난 3월 낙마한 김의겸 전 청와대 대변인은 재개발 상가주택을 최근 매도했다. 1년여동안 8억8000만원의 시세차익이 생겼다. 총선 출마설이 돌고 있다. 장세정 기자


 지난 2년여 동안 대책을 17차례나 쏟아내고도 집값을 폭등시켜 부동산 정책의 실패를 상징적으로 보여주는 서울 반포동 현장에는 김현아 국회의원(자유한국당 비례대표)이 동행했다. 그는 20대 국회에서 유일한 부동산 및 도시·주거 정책 전문가(도시계획학 박사)다.  




 서울의 수은주가 영하 9도로 떨어져 올겨울 들어 가장 추웠던 지난 6일 김 의원과 함께 아리팍 주변 부동산 중개소 두 곳에 들어갔다.


 -최근 시장 상황이 어떤가.

 "34평 기준으로 2017년 5월 대선 전에 21억 원 선이던 것이 지금은 34억원을 호가한다. 여기는 이미 평(3.3m2)당 1억이다. 집값이 안 잡히니 정부가 부동산 중개소에 책임을 떠넘기려 한다."


그래픽=최종윤 yanjj@joongang.co.kr


 -단속반이 나오면 뭘 보던가.

 "모든 아파트 실거래가는 구청에 신고하기 때문에 진짜 단속하려면 굳이 현장에 나올 필요가 없다. 보여주기식 단속이다. 단속 나온다고 하면 문을 닫는다. 거래량을 줄여서라도 가격 상승 속도를 늦추려고 하는 것 같다."

 -집주인들의 반응은 어떤가.

 "이 주변에서는 집값 오른다고 좋아하기보다는 자식 세대를 걱정하는 사람들이 더 많다. 공직에서 퇴직한 주민은 연금 한 푼 못 쓰고 세금 냈다고 푸념하더라."

 -정부 정책을 어떻게 보나.

 "온갖 규제를 총동원한 9·13 대책도 실패했다. 부동산 대책 효과는 미미하고 부작용만 크다. 정책은 절대 실물(시장)을 못 따라간다."  

 현장에서 만난 20대 청년(경기도 성남 거주)은 "평당 1억 아파트는 정말 딴 세상 얘기 같다. 미래에 내 집을 산다는 꿈도 없다"고 허탈해했다.  


김수현 전 청와대 정책실장이 지난 4월 수석보좌관회의 도중 웃고 있다. [청와대사진기자단]




 김수현 전 청와대 정책실장은 이 정부 부동산 정책의 설계자로 불린다. 그가 보유한 과천 주공 6단지 아파트는 재건축 공사가 한창이었다. 과천은 분양가 상한제에서 빠지면서 특혜 논란이 일었고 지난 한 달 동안 3.6%가 급등할 정도로 풍선효과가 큰 곳이다. 김 전 실장이 재산공개 당시 6억4800만원으로 신고한 27평(82.69m2) 아파트는 2017년 초 8억~9억 원 선이었는데 지금 20억원(39평 배정 기준)을 호가한다고 부동산 관계자가 전했다. 불과 2년여동안 대략 11억~12억원이 올랐다는 얘기다. 이에 대해 김 전 실장은 "집값 때문에 온 국민이 분노해 있는 것 잘 알고 있다"면서도 "25년간 보유하고 20년 이상 실제 거주했다"고 해명했다. 투기는 아니라는 얘기다. 

 그러나 현지 부동산 관계자는 "실물 경제가 엉망인데 집값만 치솟으니 누가 봐도 비정상"이라고 개탄했다. 그런데 김 전 실장은 지난 3일 JTBC에 출연해 "일부 지역, 고가 주택은 많이 올랐고 그 점을 안타깝게 생각한다"면서도 "(OECD 통계를 근거로) 주요 국가 중에 한국이 부동산 가격을 가장 안정적으로 관리하고 있다"고 주장했다.


 소득주도성장론을 폈던 장하성 전 청와대 정책실장은 지난해 9월 "모든 국민이 강남 가서 살 이유는 없다"고 발언해 빈축을 샀다. 정작 그가 사는 잠실 아시아선수촌 아파트(52평)는 2017년 초 24억원을 호가했으나 지난달 31억원에 거래됐고 그마저 매물 품귀 현상을 보이고 있다. 


장하성 전 청와대 정책실장(현 주중대사)이 2017년 8월 고위 당ㆍ정ㆍ청 회의 도중 발언하고 있다. 그는 소득주도성장론을 폈지만 경제는 좋아지지 않고 오히려 악화하고 있다. [중앙포토]




장하성 전 청와대 정책실장이 보유중인 서울 송파구 아시아선수촌 아파트. 장세정 기자


 그는 지난 3월 주중 대사로 부임하면서 전세(11억~12억선)를 놓지 않고 비워두고 있다. "전세가가 웬만한 집 한 채 값이지만 재력이 탄탄해 전세를 내놓지 않았다"고 인근 부동산 관계자가 귀띔했다.   

 

 소득주도성장론이 비판받자 장 전 실장은 2017년 8월 "연말까지 기다려달라"고 했고, 연말이 되자 "내년에는 효과를 누리게 될 것"이라고 했다. 하지만 경제 상황이 호전되기는커녕 악화하고 있다. 올해 경제 성장률은 2% 달성도 버거운 상황이다.  


 이 아파트는 최저 임금의 가파른 인상으로 2018년 9월 경비원 절반을 감축하려다 논란이 되자 중단했다. 그런데 지난 11월 또다시 경비원 감축을 시도했던 사실을 기자가 관리사무소 게시 공문에서 확인했다.  


 한 경비원은 "최저임금이 오르다 보니 50대 초반에 직장에서 밀려난 퇴직자가 경비원 하겠다고 원서를 내더라. 나같이 나이 많은 사람은 여기서 밀려나면 어디서 일자리를 구해야 할지 막막하다"고 했다.


 김의겸 전 청와대 대변인의 사퇴 파동을 몰고 온 흑석 9 재개발 구역 상가주택(대지 252m2)을 취재 간 날 마침 그의 부인이 매도 계약을 체결했다. 25억7000만원에 사서 34억5000만원에 팔았으니 1년 5개월 만에 8억8000만원의 시세차익이 생긴 셈이다. 물론 세금 등 거래 비용을 감안하면 실제로 손에 쥐는 금액은 이보다 적을 수 있다. 김 전 대변인은 "부동산 매각과 총선은 별개"라고 부인했지만, 총선에 출마하기 위해 논란이 된 상가주택을 서둘러 처분했다는 말이 나왔다.  


김의겸 전 청와대 대변인은 최근 서울 흑석동의 재개발 상가주택을 최근 처분했다. [청와대사진기자단]




 현지 부동산 관계자는 "김의겸 부동산 투기 논란이 벌어진 지난 3월에는 강남에서 10억원 이상 현금을 싸 들고 달려올 정도로 가격이 폭등했다"며 "11월에는 분양가 상한제 규제를 피하자 집주인들이 누구 덕분이라며 고마워하는 분위기"라고 전했다.  


 한남 3 재개발 구역은 지난 11월 26일 국토부와 서울시가 3개 대형 건설업체의 수주 경쟁 과열을 문제 삼아 사업 추진에 제동을 걸었던 곳이다. 하지만 기자가 만난 부동산 중개소 대표는 "지금이라도 사두면 1년에 8000만원은 번다"고 매입을 권했다. 


 그는 "오세훈 서울시장 시절에 추진하던 한남 뉴타운을 박원순 시장이 해제하는 바람에 16년간 새 아파트 공급이 없었다. 몇 개월 늦어지겠지만 결국 사업이 재개될 수밖에 없다"고 했다. 정부 규제를 비웃는 투였다.


 인근 부동산 업체 관계자는 표정이 어두웠다. 그는 "연봉을 6억원이나 받는 펀드매니저가 82평 주택을 44억원 주고 샀는데 재개발되면 40억 원짜리 펜트하우스와 상가를 받는다. 중개 기회를 놓쳐 아깝고 돈이 돈을 버는 이 세상이 너무 슬프다"고 말했다.


김현미 국토교통부 장관이 정책을 발표하고 있다. 집값 폭등으로 정책 실패론이 제기된다. [중앙포토]


 취재 현장에서 얻은 결론이 있다. "부동산이 안정적"이라는 대통령의 진단은 틀렸고, 집값을 안정시키겠다는 '규제론자' 김현미 국토부 장관의 말은 이제 더는 믿기 어렵다는 것이다.


<인터뷰-야당의원이 보는 문재인 정부 부동산 정책>

"자사고·특목고 폐지하면 강남 쏠림과 집값 양극화 심해질 것" 

 '시장주의자'인 김현아 의원에게 부동산 안정 대책이 정말 없는지 현장에서 직접 물어봤다. 그는 20대 국회 상반기에 국토위에서, 현재는 교육위에서 활동하고 있다.


 -대통령은 '국민과의 대화'에서 "부동산이 안정적"이라고 주장했는데.

 "현실 인식이 일반 국민과 너무 동떨어져 있다. 달나라에 사시는 것 같다."




 -2년간 서울의 집값 상승률이 세계 1위이고, 연평균 땅값 상승액(1027조 원)은 역대 정권 중 1위다.  

 "분양가 상한제 등 좌파 이념에 맞는 정책만 내놓는다. 가격을 잡으려면 이런 정책을 쓰면 안 된다. 가격을 잡는 정책이 아니라 국민을 상대로 좌파 이념이 들어간 정책 실험을 하고 있다."  


 -이 정부 부동산 정책의 가장 큰 문제는.

 "정부가 시장을 이길 수는 없다. 그런데 이 정부는 시장 자체를 부정하려 한다. 부동산이란 자산을 죄악시한다. 이 정부는 물(시장)이 흘러가는 것을 원하지 않고 장벽(규제)만 자꾸 높인다. 물이 흘러가지 못하면 수압(폭발력)을 키운다."


문재인 정부 들어 서울과 수도권, 서울과 지방의 부동산 양극화는 심화하고 있다. [김현아 의원실 제공]


 -노무현 정부의 실패를 반복하고 있나.  

 "시즌 2가 아니라 노무현 정부 때보다 더 못하고 있다. 양극화를 더 심화시켰다. 박근혜 정부 때 서울에서 가장 비싼 구와 싼 구의 주택 가격 격차가 3.4배였는데 9월 기준 3.9배다. 경기도는 4.4배에서 8.5배로, 전국(기초 지자체 비교)은 12.2배에서 20.4배로 커졌다."  


 -이 정부가 내세운 가치에도 역행하는 듯하다.

 "청약시장 가점을 올리는 바람에 무주택자는 돈이 없어서 못 들어가니 기회가 평등하지 않다. 서울엔 현금 부자가 아니면 들어 올 수 없으니 과정도 공정하지 못하다. 양극화를 심화시켜 결과는 더욱 정의롭지 못하다."  


 -이쯤 되면 정책 의도를 의심하지 않을 수 없다.  

 "부동산 정책이 아니라 부동산 정치를 하고 있다. 정책으로 보면 엉망진창인데 정치로 보면 설명이 된다. 가격 잡는다는 슬로건에 반대할 사람은 없다. 엄청난 지지를 받지만, 내용을 보면 가격 잡는 정책이 아니다. 다주택자, 고가 주택 보유자,  특정 지역 거주자에 대한 분노를 계속 유발해 정치적으로 지지그룹을 결집한다."




 -집값 폭등 와중에 자사고·특목고를 일괄 폐지하겠다고 한다.  

 "자사고·특목고는 대부분 강북에 많은데 일괄폐지하면 강남 쏠림과 집값 양극화는 더 심해질 것이다. 헌법 16조는 주거의 자유를, 35조는 쾌적한 주거생활 권리를 보장하는데 이 정부는 거래를 막아 거주이전 자유조차 제약한다."


KBS에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 응답자의 62%가 잘못하고 있다고 답했다.


 -세금으로 부동산을 잡을 수 있나.

 "세금을 올리면 처음엔 먹히는듯해도 결국 가격에 전가한다. 양도세를 올리면 그 세금을 얹어 판다. 다주택자는 보유세를 임대료에 전가한다. 투기 잡는 징벌적 수단으로 조세정책을 쓰면 효과를 보기 어렵다."


 -진짜 부동산 안정 대책은 정말 없나.

 "국토부의 힘만으로는 안 된다. 거시경제 정책이 같이 가야 한다. 넘치는 유동성(돈)의 물꼬를 부동산이 아닌 다른 곳으로 터줘야 한다. 결국 경제 정책을 잘 펴야 부동산 문제가 풀릴 것이다."


김현아 국회의원은 부동산 및 주택 도시 정책 전문가다. 김 의원은 평당 1억원을 돌파해 문재인 정부 부동산 정책의 상징적 실패 현장으로 꼽히는 서울 반포동 '아크로리버파크(아리팍)' 인근 부동산 시장을 직접 점검했다. 그는 "부동산 안정을 위해서는 거시 경제 정책을 잘 펴야 한다"고 강조했다. 장세정 기자

장세정 논설위원 zhang@joongang.co.kr  중앙일보

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우리 국민 16살에 '최대 적자'…41살에 '최대 흑자'


통계청 '2016년 국민이전계정' 발표…총량은 일년새 1.6% 줄어 110조 3천억원

소비는 3.8% 늘어 952조 4천억원, 노동소득은 4.5% 늘어 842조 1천억원 기록

16살엔 2867만원 적자, 41살엔 1435만원 흑자…27살 흑자 진입해 59살 적자 전환


      우리 국민은 평균 16살때 소득보다 소비가 2867만원 많아 최대 적자를, 41살때 1435만원으로 최대 흑자를 나타내는 것으로 조사됐다.


통계청이 9일 발표한 '2016년 국민이전계정' 통계에 따르면, 2016년 기준 생애주기적자 총량값은 일년전보다 1.6% 줄어든 110조 3천억원으로 집계됐다.



국민이전계정 총액 규모 경제적 자원 재배분 흐름도. (사진=통계청 제공)

15∼64세 노동연령층이 낸 세금 중 113조원을 정부가 14세 이하 유년층에 58조원, 노년층에 55조원을 배분하는 것으로 나타났다. 가계 내 상속, 증여 등 부모·자녀 간 사적 이전으로는 15∼64세 노동연령층이 99조1천억원을 14세 이하(74조4천억원)와 노년층(19조6천억원)에 이전하는 것으로 집계됐다.통계청은 9일 이런 내용의 '2016년 국민이전계정 결과'를 발표했다.(서울=연합뉴스) 박영석 기자 



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'국민이전계정'은 인구 구조변화를 반영한 연령간 경제적 자원의 흐름을 측정한 계량지표로, 올 1월에 '2010~2015년 국민이전계정'이 UN 매뉴얼에 따라 작성돼 처음 공표됐다.


이번 통계를 보면 소비는 전년대비 3.8% 증가한 952조 4천억원, 노동 소득은 4.5% 증가한 842조 1천억원이었다. 노동 소득 증가폭이 소비 증가폭보다 커 생애주기적자 규모는 감소했다.


연령대별로 보면 유년층(0~14세)은 130조 6천억원, 노년층(65세 이상)은 92조 4천억원 적자를 기록했다. 반면 노동연령층(15~64세)은 112조 7천억원 흑자였다.


1인당 생애주기적자는 16살에서 2867만원으로 최대 적자를 보였다. 41살엔 1435만원으로 최대 흑자였다. 1인당 생애주기적자는 연령 증가에 따라 '적자→흑자⟶적자'의 3단계 양상을 나타냈다. 27살에 흑자로 진입한 뒤 59살에 적자로 바뀌는 식이었다.


1인당 공공 소비는 11살에 1309만원으로 최대였고, 1인당 노동 소득은 41살에 3209만원으로 최대였다. 1인당 공공 소비는 교육 소비 영향으로 6~17세 연령대가 소비의 주된 주체다. 노년층도 보건 소비 영향으로 연령 증가에 따라 지속적 증가 추세를 보이고 있다.


1인당 민간 소비는 16살에 1721만원으로 가장 높게 나타났다. 15~64세 노동연령층이 주된 소비 주체였다.


연령 재배분 구조를 보면 유년층은 130조 6천억원 순유입, 노동연령층은 112조 7천억원 순유출, 노년층은 92조 4천억원 순유입이 발생했다.


유년층은 공공 이전 58조원, 민간 이전 74조 4천억원 등 이전을 통한 순유입이 대부분이었다. 노동연령층은 이전을 통한 순유출이 211조 8천억원, 자산재배분을 통한 순유입이 99조 1천억원이었다.


노년층은 공공 이전이 54조 8천억원으로, 19조 6천억원의 민간 이전보다 순유입 규모가 컸다. 자산 재배분에서도 순유입이 18조 1천억원 발생했다.


1인당 공공 이전은 0~22세와 61세이상은 순유입, 23~60세는 순유출이 발생했다. 교육 부문에선 6~21세 연령대의 순유입이 크게 나타났고, 노년층에선 보건과 연금 부문에서 순유입 비중이 높았다.


1인당 민간 이전은 16세에서 1872만원으로 최대 순유입이, 45세에서 1104만원으로 최대 순유출이 이뤄졌다. 0~28세는 가구내 이전을 통한 순유입이 대부분이었고, 노년층은 가구내 이전과 가구간 이전 모두에서 순유입이 발생했다.


 

생애주기적자와 연령재배분 각종 수치. (사진=통계청 제공)


1인당 공공 자산재배분은 모든 연령에서 순유출이 이뤄졌다. 1인당 민간 자산재배분은 대부분 연령에서 순유입이 발생했다.




통계청 관계자는 "저출산 고령화 현상이 심화되면서, 인구 구조 변화를 반영한 연령간 경제적 자원 배분 및 재배분 흐름에 대한 계량지표 작성이 필요하다"고 분석 배경을 밝혔다.


노동연령층의 잉여 자원이 유년층이나 노년층에 이전되는 과정, 현재 세대로부터 미래 세대로 재배분되는 과정을 설명할 수 있는 분석틀 역할을 한다는 게 당국 설명이다 .

이재준 기자 CBS노컷뉴스 

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