[단독] 집값 누르니 땅값이?...땅값 고공행진에…자투리 땅도 `완판`


LH 3년이상 안팔린 필지

작년에 1000곳 이상 팔려

단독주택 인기가 한몫


   경기도 양주시 광사동 소재 단독주택 용지(213.7㎡)가 7년 만에 개인에게 팔렸다. 한국토지주택공사(LH)가 양주 고읍지구에서 2012년 1월부터 공급에 착수했는데, 올해 1월이 돼서야 주인을 찾게 됐다. 양주에서 최근 7호선 연장과 GTX-C노선 등 교통 호재를 맞아 오랜 기간 안 팔렸던 땅마저 팔린 것이다. 


집값이 하락세로 돌아서고, 지방 곳곳이 미분양 주택으로 몸살을 앓는 가운데서도 땅값이 고공 행진을 멈추지 않자 수년간 인기가 없어 팔리지 않았던 애물단지 땅이 속속 팔려나간 것으로 나타났다.


 

[참고자료] 양주시 광사동/공장

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LH의 토지 공급이 줄어든 가운데 땅값 상승에 대한 기대감은 식지 않았기 때문이다. 




특히 개인이 지난해 LH에서 단독주택 용지를 많이 산 것으로 나타나 부동산 시장 유동성은 여전하다는 것을 증명하고 있다는 분석이다. 18일 LH에 따르면 지난해 12월 말 기준 3년 넘게 안 팔린 장기 미매각 토지는 1549필지로 2016년 3113필지, 2017년 2480필지에 비해 대폭 줄어들었다. 작년에 비해서는 60%, 재작년 대비로는 절반 수준으로 확 줄었다. 전체 토지에서 장기 미매각 토지가 차지하는 비율을 따져봐도 2018년 말은 15.8%로 2016년 23.5%, 2017년 24.4%에 비해 크게 낮아졌다. 수년간 안 팔리던 해묵은 땅이 이례적으로 빠르게 팔렸다는 의미다. 


관련기사

집값 누르니 땅값↑, 다시 집값 상승 부메랑되나…부동산 '딜레마'

http://www.newsis.com/view/?id=NISX20190327_0000600695

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LH의 장기 미매각 토지란 최초 공급 착수 후 3년 이상이 지난 토지다. 3년 넘게 땅 주인을 못 찾은 매물이다. 




LH가 공급하는 택지는 교통 등 기반시설, 생활 인프라스트럭처가 구성돼 있어 인기가 높은 게 일반적이다. 하지만 장기 미매각 토지가 생기는 까닭은 해당 지역의 공급 과다, 교통망 확충 지연, 높은 가격 등 매력이 약한 땅이기 때문이다. 이런 땅은 한번 미분양으로 남으면 길게는 7~8년씩 안 팔리고 남는 애물단지다. 


이런 애물단지 토지마저 속속 팔린 데는 토지 시장 호황이 한몫했다. 전국 토지가격은 2010년 11월 이후 100개월째 오름세다. 국토교통부와 한국감정원에 따르면 올해 2월 전국 토지가격은 1월 대비 0.265% 상승한 것으로 집계됐다. 1월(0.314%)에 비해 상승 폭이 다소 감소했지만 하락세를 띠고 있는 집값과는 상반된 흐름이다. 


 


토지 수요자별로 보면 개인이 단독주택 용지를 구입한 게 대부분이다. 2017년 말 기준 장기 미매각 토지는 총 2480필지로 단독주택 용지 1193필지, 산업용지 444필지, 상업용지 237필지 등이었다. 반면 지난해 말 기준으로 장기 미매각 토지 총 1549필지 가운데 단독주택 용지 397필지, 산업용지 387필지, 상업용지는 196필지로 줄어들었다.




 특히 오래 안 팔리던 단독주택 용지가 2017년 1193필지에서 지난해 397필지로 대폭 줄었다. 최근 수년간 LH 토지 공급이 감소한 것도 이유 중 하나다. LH의 토지 공급 물량은 매년 지속 감소해 왔다. 매각 가능한 토지는 2016년 1만3256필지, 2017년 1만162필지, 2018년 9803필지로 감소했다. 

[박윤예 기자] 매일경제

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[부동산 붕괴] 은마아파트 최대 14% '급락'


강남 재건축, 9·13 대책 정면 충격


주요 재건축 1억~2억원 하락

"거래 절벽 장기화… 일반아파트로 전이될 수도"


   강남을 중심으로 주요 재건축아파트들이 9·13대책 이후 가격이 급락한 것으로 나타났다. 거래 절벽 현상의 장기화와 마이너스 변동률이 누적돼 실제 거래가격 기준으로도 1억~2억원 가량 급락한 단지들이 속출했다.


 

대치동 은마아파트

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18일 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트 매매가격은 9·13대책 이후 1.36% 하락했다. 강남권 재건축을 대표하는 대치동 은마아파트 전용 76㎡, 84㎡의 경우 하락폭이 더 컸다. 아파트 가격은 4월12일 현재 지난해 9월14일 대비 2억500만~2억5000만원 떨어졌다. 변동률 기준으로 10~14% 급락했다. 같은 기간 개포주공6단지 전용 53㎡는 2억5500만원 하락해 17%의 내림세를 나타냈다.


하락세를 주도한 곳들은 △강동구(-4.37%) △강남구(-3.03%) △송파구(-1.96%) 등이다. 경기도에서는 과천시(-0.98%) 재건축 아파트의 약세가 두드러졌다. 1억원 이상 하락한 단지들은 강남구 대치동 한보미도맨션1차, 압구정동 신현대, 송파구 잠실동 주공5단지, 경기 과천시 주공5·8단지 등이었다.



부동산114는 재건축 아파트들은 정책과 경기변동에 민감하다고 분석했다. 거래 절벽의 장기화로 급매물은 앞으로 늘어난다는 전망이다. 윤지해 수석연구원은 "재건축 아파트와 달리 일반아파트는 가격 방어가 잘 되는 분위기다"라며 "거래 절벽 현상의 지속성 여부에 따라 매도자와 매수자 사이의 버티기 국면에 조금씩 금이 가기 시작할 것으로 보인다"고 진단했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com




2억~3억씩 급락하는 재건축 아파트들


부동산114 "9·13 이후 서울 재건축 1.36% 하락, 

정책·경기변동 민감"


    9·13 대책 이후 거래절벽이 장기화되고 투자수요가 줄어들면서 거래액이 1억~2억원 가량 급락한 재건축 단지들이 속출하고 있다. 


부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트 매매가격은 9·13대책 이후 1.36% 하락했다. 하락세를 주도한 곳들은 △강동구(-4.37%) △강남구(-3.03%) △송파구(-1.96%) 등이다. 경기도에서는 과천시(-0.98%) 재건축 아파트의 약세가 두드러졌다.


자료 : 부동산114


재건축 개별단지의 면적별 가격 하락폭은 지역 평균 변동률과 비교하면 더 극명하게 나타난다. 


서울 강남권 재건축을 대표하는 대치동 은마아파트 전용 76㎡, 84㎡의 경우 2018년9월14일 대비 지난 4월12일 현재 2억500만~2억5000만원 떨어져 변동률 기준으로 10%~14% 급락했다.


같은 시기 개포주공6단지 전용 53㎡는 2억5500만원 하락해 -17%의 변동률을 기록했다.


그 외에도 △강남구 대치동 한보미도맨션1차(-5%~-6%) △강남구 압구정동 신현대(-5%) △송파구 잠실동 주공5단지(-8%~-9%) △경기 과천시 주공5∙8단지(-8%) 등에서 매매가격이 1억원 이상 빠진 것으로 확인된다.


정책과 경기변동에 민감한 재건축 아파트와 달리 일반아파트는 가격 방어가 잘 되는 분위기다. 


그러나 거래 절벽의 장기화로 급매물은 앞으로 더욱 늘어날 전망이다. 예를 들어 2018년에 매매가격이 크게 뛰었던 서울 양천구 목동 일대와 통합 재건축 이슈가 있었던 영등포구 여의도동, 용산구 한강로3가와 용산동 일대에 위치한 일반아파트(2000년 이후 입주한 단지)도 9·13대책 이후 중대형을 중심으로 1억 이상 하락한 사례가 발견된다. 


윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원은 "아직은 몇몇 단지 중심의 국지적인 현상 수준이지만 거래 절벽 현상의 지속성 여부에 따라 매도자와 매수자 사이의 버티기 국면에 조금씩 금이 가기 시작할 것"이라고 말했다.

송선옥 기자 머니투데이

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정부 "서울 8개구 456세대 공시가격 잘못 산정"


국토부, 지자체 시정 요청·감정원 감사

"고의성은 단정 어려워"


   국토교통부(장관 김현미)는 지난 4월 1일부터 지자체의 개별주택 공시가격 검증 결과에 대해 조사에 착수한 바 있습니다. 


이번 개별주택 공시가격 검증 결과에 대한 조사는 표준-개별주택 공시가격 간 변동률 차이가 큰 서울 8개 자치구*를 대상으로, 국토교통부 공시가격 심사위원단 소속 감정평가사가 포함된 조사반을 편성하여 지자체의 개별주택가격 산정과정과 이에 대한 감정원의 검증결과 검토 및 감정원 검증 담당자 대면조사 등을 진행하였습니다. 

* 표준-개별주택 공시가격 간 변동률의 차이가 3%p를 초과하는 서울 종로구, 중구, 용산구, 성동구, 서대문구, 마포구, 동작구, 강남구 


 

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조사 결과, 8개 자치구의 개별주택 456호에서 공시가격 산정 및 검증 과정상 오류로 추정되는 사안들을 발견하였습니다. 


발견된 오류는 감정원과 지자체간 협의를 거쳐 재검토하고, 각 구별 부동산가격공시위원회를 통해 조정토록 요청하였습니다. 


주요 오류 유형으로는 ①표준주택을 잘못 선정, ②개별주택 특성을 잘못 입력하거나 ③임의로 변경, ④표준주택 선정 및 비준표로 산정한 가격을 임의로 수정 등이 지적되었습니다. 


< 발견된 오류 유형 >

 

① (비교표준주택 선정오류) A구 A동 □□-□□번지 일대 개별주택은 인근에 특성이 유사한 표준주택이 있음에도 멀리 떨어진 표준주택을 선정

② (특성오류) B구 B동 △△-△△번지 일대 개별주택은 용도지역이 1종일반주거지역에서 2종일반주거지역으로 변경됐음에도 이를 미반영

③ (특성임의변경) C구 C동 ◇◇-◇◇번지 개별주택은 토지용도가 실제 주거상업혼용지대이나 순수주거지대로 수정

④ (공시가격 수정) D구 D동 ○-○○번지 개별주택은 비교표준주택과 주택가격비준표를 적용해 산정된 공시가격을 합리적 사유 없이 변경



이번에 점검한 서울 8개 자치구 외 다른 지역에 대해서도 확인 결과 표준-개별 공시가격 간 평균 변동률 격차가 비교적 크지 않아 정밀조사는 실시하지 않았으나, 전산 시스템 분석 등을 통해 오류가 의심되는 건은 해당 지역에 통보하여 지자체가 감정원의 지원을 받아 이를 재검토하여 각 구별 부동산가격공시위원회를 통해 조정하도록 요청할 계획입니다. 


 

서울 8개구 표준-개별주택 공시가격 평균 변동률 격차 [자료 = 국토교통부]/매일경제

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국토교통부는 향후 개별공시가격 산정 및 검증 과정에 대해 보다 철저하게 관리감독을 해나갈 계획입니다. 


특히, 이번 조사에서 발견된 특성조사, 비교표준부동산 선정 등의 오류가 시스템을 통해 체계적으로 걸러지도록 지자체의 개별주택 산정 및 감정원의 검증지원 프로그램 개선 등 개별주택 가격공시 시스템 개선방안을 강구하겠습니다.



한글문서 190417(14시이후) 국토부는 개별주택 공시가격 검증 관련 서울 8개 구 개별주택 456호 재검토 및 조정 요청.hwp  

파일 190417(14시이후) 국토부는 개별주택 공시가격 검증 관련 서울 8개 구 개별주택 456호 재검토 및 조정 요청.pdf 

국토부

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1억 미만으로 서울에서 구입할 수 있는 아파트


    최근 2~3년간 서울 아파트값이 무섭게 올랐지만 서울에도 아직 1억원 미만에 살 수 있는 저렴한 아파트가 있다. 물론 상대적으로 내부가 좁고 낡거나 외진 곳이다. 흔히 생각하는 일반적인 서울 아파트와 비교하면 생활 편의성이 떨어진다.


하지만 한푼이라도 아껴야 하는 서민들 입장에서 주거비를 최대한 줄이면서 서울 시내에 내 집 마련하는 기회가 될 수도 있다. 2018년 국토교통부 실거래가 자료를 모두 조사해 서울에서 가장 싼 아파트를 찾아봤다.


서울 강동구 길동 현대웰하임 아파트./네이버 거리뷰


서울에서 제일 저렴한 아파트, 매매가격 6000만원

지난해 서울에서 거래된 가장 저렴한 아파트는 구로구 구로동 742-57번지에 있는 지상 4층짜리 아파트였다. 전용 21.6㎡(1층) 주택이 2018년 6월 6000만원에 매매됐다. 구로동의 780-50번지에 있는 전용 21.81㎡ 아파트도 3층(10월)과 4층(7월)이 각각 6000만원에 매매됐다.




그러나 이들은 엄밀히 따지면 일반적인 의미의 ‘아파트’라고 보기는 어렵다. 건축법상 아파트는 공동주택 중 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말하는데 이들 건물은 높이가 4층이다. 높이가 4층 이하인 공동주택은 연립주택(바닥면적 합계가 660㎡ 초과) 혹은 다세대주택(660㎡ 이하)라고 부르는 것이 맞지만 실거래가 자료가 건축법상 용도가 아닌 건축물대장에 등재된 주용도를 기준으로 하기 때문에 건축법 혹은 일반적인 인식에 따른 아파트가 아니어도 아파트 실거래가로 등록되는 경우가 있다.


일반 통념상의 ‘아파트’ 중에서 가장 저렴하게 매매된 아파트는 서울 강동구 길동의 ‘현대웰하임아파트’(201동) 3층(전용 14.5㎡)으로 작년 4월 매매가격 7200만원에 팔렸다. 현대 웰하임아파트 2단지는 2012년 6월 입주한 139가구 규모 아파트다.


서울 중구 장충동 장충아파트(가운데 붉은색 건물)./네이버 거리뷰


이어서 서울 중구 장충동2가 ‘장충아파트’ 전용 31.24㎡ 4층이 7500만원에 매매됐다. 1981년 입주한 49가구 규모 아파트다.


이들을 비롯해 지난해 서울에서 1억원 미만의 매매금액으로 팔린 아파트가 모두 114채였다. 구로구 구로동, 강동구 길동 외에도 영등포구 신길동(신길레전드 힐스), 광진구 화양동(화양타워), 구로구 오류동(썬앤빌) 등이 1억원 미만에 매매된 것으로 조사됐다. 다만, 정부에서 실거리가격을 검증할 때 부모 자식간의 거래 등 특수 거래는 걸러내고 공개하기는 하지만, 모든 특수 거래가 빠지는 것은 아니라는 점을 고려해야 한다.




전용 59㎡ 최저가 1억4800만원, 전용 84㎡ 1억8900만원

서울에서 가장 저렴한 아파트는 6000만~7000만원대도 있었지만, 이런 아파트는 면적이 10~30㎡대로 일반적 기준에서는 좁다. 그렇다면 요즘 유행하는 소형 아파트의 대표적인 크기인 ‘24평형’(전용 59㎡) 아파트 중 가장 저렴한 것은 얼마였을까?


서울 구로구 구로동 ‘거성푸르뫼1’ 아파트./네이버 거리뷰


서울에서 2018년 거래된 전용 59 ㎡아파트 중 가장 저렴한 아파트는 구로구 구로동 ‘거성푸르뫼1’ 아파트(전용 59㎡)로, 2018년 4월 1억4800만원(1층)에 매매됐다. 이 아파트는 1993년 입주한 249규모 아파트다.


서울 서대문구 충정로 3가 미동아파트./네이버 거리뷰


이어서 서대문구 충정로 3가 미동아파트(전용 59㎡)가 1억5000만원(4층)에 팔렸다. 이 아파트는 1969년 입주한 97가구 규모로 준공 50년이 된 서울에서 가장 오래된 아파트 중 하나다.




이밖에 서울 중구 신당동 인성아트빌(전용 59㎡) 2층은 1억5800만원에 매매됐다. 4~5인 가구 표준 주택형인 전용 84㎡중에서 가장 저렴한 아파트는 은평구 불광동 그린라이프 아파트(전용 84㎡)로, 1억8900만원(4층)에 팔렸다. 이 아파트는 2005년 완공된 19가구 규모로 건축법상으로는 아파트가 아닌 연립주택으로 분류된다.


서울 도봉구 도봉동 한신아파트./네이버 거리뷰


일반적인 아파트 중에서는 도봉구 도봉동 한신아파트 전용 84㎡(1층)의 매매가격이 2억3000만원으로 가장 저렴했다. 1995년 입주한 2678가구 대단지 아파트다.


서울에서 아파트 평균 가격이 비싼 강남구에서 가장 저렴하게 거래된 아파트는 강남구 역삼동 강남역우정에쉐르(전용 17㎡)로 매매가격이 1억5000만원(7층)이었다. 서초구는 우면동 계룡리슈빌S(전용 21㎡)가 1억8900만원에, 송파구는 가락동 한화오벨리스크(전용 30㎡)가 1억9500만원에 매매된 것이 최저가였다.

한상혁 기자 조선일보
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"40년 전 지정 아파트지구도 재건축 일몰제 적용하다니…"


압구정3구역 등 '불만'


국토부·서울시 "적용 예외없어"

업계 "동의서 내도 연장 불확실"


  "40년 전 지정 아파트지구도 재건축 일몰제 적용하다니…"


서울시가 사업 진척이 더딘 재개발·재건축 구역을 대상으로 내년 3월부터 정비구역에서 해제하는 ‘일몰제’ 적용에 나서면서 논란이 거세지고 있다. 특히 서울 강남구 압구정 현대아파트, 서초구 신반포 2·4·25차, 여의도 광장아파트 등 1976년 ‘아파트지구’로 지정된 곳이 직격탄을 맞게 됐다. 




서울시가 이들 아파트지구까지 일괄적으로 일몰제 대상에 포함해 사업 추진이 불확실해진 탓이다.


조선비즈 

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15일 서울시에 따르면 아파트지구로 지정된 재건축 정비사업지 13구역이 내년 3월 정비구역 일몰제를 적용받을 예정이다. 강남구 압구정특별계획구역3구역, 서초구 신반포 2·4·25차, 여의도 광장아파트 등 강남 3구를 비롯한 서울 시내 주요 재건축 단지가 포함됐다.


정비구역 일몰제는 일정 기간 사업 진척이 없는 정비구역에 대해 시·도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도다. 정비구역 지정 후 2년 이내 추진위원회를 구성하지 못하거나 추진위 승인 이후 2년 이내 조합설립 인가 신청이 이뤄지지 않을 때 적용한다. 정비구역에서 해제되면 강화된 안전진단 기준을 적용받는 등 사실상 사업을 다시 추진하기 어려워진다.


서울시는 2012년 1월 31일 이전에 정비계획을 수립한 38개 정비구역을 일몰제 대상으로 선정했다. 그러나 서울시가 1970년대 아파트지구에 수립된 아파트지구개발기본계획을 정비계획으로 간주하면서 논란이 증폭되고 있다.


예컨대 압구정3구역은 지난해 9월 재건축 추진위를 구성했다. 서울시는 2016년 압구정 일대의 관리방안을 기존 개발기본계획(정비계획)에서 지구단위계획으로 전환 추진한다고 발표했다. 하지만 지구단위계획 확정 고시가 이뤄지지 않아 사업 진행이 지연되고 있다. 그러나 추진위 승인 6개월 만에 일몰제 적용 대상에 오르게 됐다. 압구정3구역 추진위 관계자는 “1976년 개발계획 발표 이후 지자체장이 5년마다 정비계획을 수립해야 한다는 규정이 지켜지지 않고 있다”며 “지구단위계획에 대해선 3년 동안 서울시와 협의해왔으나 계획 고시가 지연되고 있어 주민 갈등, 분열이 조장되는 상황”이라고 토로했다.


국토교통부와 서울시는 일몰제 적용에 “예외는 있을 수 없다”고 못을 박았다. 국토부 관계자는 “일몰제는 사업 지체에 따른 주민 갈등, 사회적 비용 증가를 막자는 취지로 마련된 것”이라며 “필요하다면 토지, 건물 등 소유자 30% 이상의 동의를 얻거나 지자체에서 정비구역 존치 필요성을 인정하면 기한 연장이 가능한 만큼 문제가 되지 않을 것”이라고 말했다.


그러나 정비업계에선 일몰제 적용을 피하는 과정이 순탄치 않을 것으로 내다봤다. 한 대형 건설업체 관계자는 “동의서를 징구하는 과정이 어려울 뿐만 아니라 지자체가 100% 연장을 허용해준다는 보장이 없다”며 “최근 정비사업 인허가 실적이 저조한데 여기에 족쇄를 하나 더 거는 격”이라고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com 한국경제




투자열풍 불던 용인 아파트 '빈집 속출'


투자시장 '갑분싸'


규제지역 지정-신규물량 증가… 수지구·기흥구 등 입주율 저조

일부 마이너스프리미엄 형성… 차익 노린 투매에 시세 하락


    지난해 각종 개발호재로 투자열풍이 불었던 용인 아파트시장이 조정기에 들어간 모양새다.

 

수지, 기흥 등은 높은 프리미엄을 형성하던 매물에 마이너스피가 붙거나 미입주가 속출하고 있고, 일부 지역에서는 매수세가 따라붙어서다.


용인 아파트시장이 높은 프리미엄을 형성하던 매물에 마이너스피가 붙거나 미입주가 속출하고, 일부 지역에서 매수세가 따라붙는 등 조정기에 접어들었다./다음부동산

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14일 오후 8시께, 기흥구 중동 소재 신규 입주 아파트 ‘하우스디동백카바나’는 불이 켜진 집을 세기가 더 쉬울 정도로 적막한 분위기였다.



 

바로 옆 대단지 ‘신동백롯데캐슬에코’(1천902가구)와 확연한 차이를 보인 이곳은 전체 284가구 규모로 지난달 1일부터 입주를 진행, 이날 현재 전체 입주율이 30%에도 이르지 못했다.

 

낮은 입주율이 대변하듯 잔여 분양권에 1천만~2천만 원의 마이너스 프리미엄이 형성, 일부 매물에는 ‘분양가 대비 10%’까지 마피가 붙었다.

 

인근 부동산업계는 이들 분양권 대다수가 시세차익을 노린 투자용이며, 이들의 투매가 시세하락을 불러왔다는 진단이다.

 

지난해 12월 기흥구가 조정대상지역에 포함되며 대출, 매매가 급격히 얼어붙자 잔금을 치르지 못한 투자자들이 수천만 원 손해를 감수하면서 손을 털고자 한다는 것.

 

인근 중개업자 A씨는 “지난해 초까지만 해도 용인 기흥이 서울, 분당 집값 상승의 대체지로 급부상하며 수도권광역급행철도(GTX) C노선 등 개발호재까지 중첩, 2천만 원 안팎의 프리미엄이 붙기도 했다”고 전했다.

 

이어 “당시 계약금만 걸고 한 번에 2~3개의 분양권을 사들인 투자자들도 많았다”고 덧붙였다.

 

2021년 입주 예정인 인접 대단지인 ‘신동백두산위브더제니스’(1천187가구)는 100만~200만 원의 무(無)피 매물에 이어 마피도 나오고 있다.

 

인근 영덕동 일원에서 지난달 말부터 입주 중인 ‘기흥효성해링턴플레이스’도 지난해 3천만 원 수준이었던 프리미엄이 현재 500만~600만 원 수준으로 주저앉았다.

 

반면, 기흥효성해링턴플레이스는 프리미엄 하락에 맞춰 매수세가 반등, 입주 3주차를 맞은 현재 입주율 40%에 근접하며 빠른 물량소화가 이뤄지고 있다.

 

업자 B씨는 “조정대상지역 지정 이후 기존 단지는 거래가 거의 없지만 신규물량에서 매도자와 매수자 간 가격 조정이 진행되고 있다”고 말했다.

 

실제 가장 높은 시세를 형성 중인 수지구나 비규제지역인 처인구는 호가 등락만 있을 뿐 거래는 거의 없다는 게 업계의 공통 전언이다.

 

처인구의 경우 SK하이닉스 반도체 클러스터 유치 호재에도, 지난달부터 입주 중인 ‘고림2지구 양우내안에에듀퍼스트’는 500만~-1천만 원의 프리미엄이 혼재하는 가운데 거래는 실종된 상황이다.

 

수지구 역시 지난해 말부터 거래가 끊기며 매매가와 전세가 모두 하락세를 지속하고 있다.

 

한국감정원 관계자는 “용인은 규제지역 지정과 연이은 신규물량 증가 영향에 추가수요 유입이 끊긴 상황”이라며 “투자가 가장 활황이었던 곳 순으로 거래절벽, 시세조정 등이 나타나고 있다”고 진단했다.

황호영기자

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20억→9억원…강남 아파트 '반값' 이상 거래 왜?


압구정 한양1차 "5년전 채권·채무로 가등기

당시 가격으로 본등기한 것"


 

재건축을 추진 중인 서울 압구정동 ‘한양1차’ 아파트 단지. 이달 초 이 아파트 전용 78㎡가 직전 거래가(22억원·6층)보다 13억원 낮은 9억원(2층)에 거래됐다. /EBN

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서울 강남의 고가 아파트들이 잇따라 시세보다 10억원 이상 싼 가격에 거래되고 있다. 재건축을 추진 중이거나 준공된 지 얼마 지나지 않은 신축 아파트들이다. 국토교통부와 관할 구청은 탈세를 위한 저가 거래 등의 가능성을 열어놓고 정밀조사에 들어간 것으로 알려졌다.




지분 거래? 편법 증여?

15일 실거래가 공개 시스템에 따르면 재건축을 추진 중인 압구정동 신현대11차 183.41㎡가 지난 1월 23억원(6층)에 거래됐다. 신현대11차의 현재 호가는 35억원 수준이다. 이번 거래 이후인 2월에도 34억4000만원(3층)에 팔렸다.


지난달에는 잠원동 아크로리버뷰 신반포 78.5㎡가 10억9258만원(8층)에 손바뀜했다. 지난해 7월 말 25억3000만원에 거래된 주택형이다. 지난해 6월 입주를 시작한 이 아파트는 한강을 조망할 수 있는 신축 아파트로 인기가 높다.


현지 중개업소들은 아파트 전체가 아닌 일부 지분이 거래됐거나 전세 거래가 매매 거래로 잘못 등록됐다는 분석을 내놨다. 그러나 그럴 가능성은 없다는 게 국토부 설명이다.




국토부 관계자는 “지분 거래는 실거래가 시스템을 통해 공개하지 않고 있다”며 “계약의 세부 내용을 살펴본 결과 지분 거래가 아니라 아파트 전체를 매매한 것으로 파악됐다”고 설명했다. 이 관계자는 “이상 저가 거래가 전세 거래가 아니라 매매 거래라는 것도 확인했다”고 덧붙였다.


부동산 전문가들은 편법 증여 가능성이 있다고 지적했다. 다주택자에 대한 보유세 강화, 양도소득세 중과 등의 조치가 나오자 ‘큰손’들이 세 부담을 줄이기 위해 편법 증여를 했을 수 있다는 것이다. 세무 전문가들에 따르면 취득가액이나 주택 보유 현황 등의 조건에 따라 저가 양수·도가 단순 증여보다 유리할 수 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “최근 증여의 소지가 보이는 저가 양수·도 의심 거래가 늘어나는 추세”라며 “저가 양수·도는 차액의 크기와 특수관계 여부 등에 따라 증여세가 부과될 수 있어 주의해야 한다”고 말했다. 한국감정원에 따르면 지난해 전국에서 이뤄진 건축물 증여 건수는 전년보다 20.9% 증가한 13만524건으로 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이후 최대치다.



국토부와 자치구들은 일부 아파트의 거래 내역을 들여다보고 있다. 국토부 관계자는 “절차상의 문제는 없지만 편법 증여가 있는지 면밀히 파악할 계획”이라고 말했다.


시세 절반 가격에 거래

서울 강남구 압구정동 ‘한양1차’ 전용 78㎡는 이달 초 9억원(2층)에 거래됐다. 지난해 9월 같은 면적의 아파트(6층) 거래 가격은 22억원이었다. 현재 호가는 18억원 수준이다.


한양1차는 1977년 12월 입주한 936가구 규모 아파트로 재건축을 추진 중이다. 한강 조망이 가능한 데다 분당선 압구정로데오역을 이용할 수 있는 초역세권 아파트여서 인기가 높다. 이번에 거래된 아파트는 5년 전 가등기를 해둔 물건이다. 최근 본등기를 진행해 매매신고가 이뤄졌다. 매수자는 법인으로 매도자와 채권·채무 관계가 있던 것으로 알려졌다. 가등기는 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기로, 설정일 이후 발생하는 채권보다 우선적으로 권리를 행사할 수 있다.


세무전문가들은 대부분의 가등기가 지인 간에 이뤄지는 점을 들어 매도·매수자가 절세를 일정 부분 염두에 뒀을 수 있다고 설명했다. 현 시세를 22억원, 최초 취득가격을 8억원으로 가정했을 때 2주택자인 매도자는 7억원 이상의 양도세를 아낄 수 있다. 만약 친족 간 거래라면 매수자의 취득세 증여세 부담도 대폭 줄어든다. 우 세무사는 “담보 가등기가 아니라 소유권이전청구권 가등기라면 가등기 시점에 당시의 가격으로 매매 예약이 된 것”이라며 “현 시세를 기준으로 증여세 등이 과세될 여지가 없다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com 한국경제

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“서울 집값 잡으려다”...거래 조차 안되는 피 말리는 지방 부동산시장


#. 충북 청주의 아파트에 살고 있는 40대 A씨는 자녀들이 크면서 좀 더 넓은 집으로 옮기려고 계획 중이다. 그러나 최근 아파트 거래가 꽁꽁 얼어붙으면서 1,000만원 가량 가격을 더 낮췄는데도 집이 팔리지 않아 이사를 가지 못하고 있다.


A씨는 “집값이 3년 전 구입 때보다 3,000만원 가량 떨어진 것도 가슴 아프지만 가격을 내려도 문의조차 오지 않는 상황이 더 힘들다”며 “정부가 10억원을 오가는 서울 집값과 2억~3억원 하는 지방 집값을 같은 잣대로 재단하니 지방에 사는 사람들은 피가 마르고 있다”고 한숨을 내쉬었다.




정부의 강도 높은 부동산 대책으로 지난해 폭등했던 서울 집값은 거래 급감과 함께 안정 국면에 들어섰다. 그러나 그 와중에 지방의 주택 거래마저 크게 위축되면서 결국 지방 부동산 시장은 고사 직전이라는 아우성이 잇따르고 있다. 전문가들은 지방 미입주 물량 소진을 위한 정부 차원의 대책이 필요하다고 지적한다.


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서울은 오르는데… 지방 집값 16개월째↓ 

12일 한국감정원 부동산통계정보에 따르면 서울과 수도권을 제외한 지방권의 주택 매매가격지수는 이미 수년 간 꾸준히 하락세를 보이고 있다. 한국감정원은 전국 시ㆍ군ㆍ구의 주택가격지수를 매달 발표하는데, 2017년 11월 당시 지역의 평균 매매가격을 기준(100)으로 정해 전후 변동치를 표시한다.


수도권을 제외한 지방의 지수는 2017년 11월 100에서 지난달 98.7까지 떨어졌다. 특히 지난 몇 년간 제조업 부진으로 어려움을 겪고 있는 경북과 경남은 2016년 1월 이후 지난달까지 각각 5.1포인트, 8포인트 떨어지며 역대 최장기간인 38개월 연속 하락했다.


부산과 충남, 충북 등도 2017년 11월(100) 이후 16개월째 하락세인데, 9ㆍ13 부동산 대책과 공시가격 현실화 등이 맞물리면서 지난해 말부터 하락폭이 더 가팔라지고 있다. 같은 기간 서울의 매매가격 지수가 2018년 11월(106.8)까지 1년간 꾸준히 올랐고, 지난달에도 여전히 106.2에 머무르며 되려 2년 전보다 상승한 것과 대비된다.


가격 순서대로 아파트를 나열했을 때 한가운데 있는 아파트의 가격을 의미하는 ‘중위가격’ 역시 지방 주택 시장의 침체를 드러낸다. KB국민은행 주택가격동향에 따르면 서울 아파트 중위가격은 지난해 1월 7억원을 돌파한 데 이어 지난달에는 8억2,000만원까지 치솟으며 1년 사이 17%나 상승했다.


반면 같은 기간 6대 광역시 중위 가격은 2억4,040만원에서 2억4,169만원으로 0.54% 오르는데 그쳤다. 특히 울산과 부산은 오히려 각각 2,220만원, 1,232만원씩 하락했다. 최근 한국개발연구원(KDI)이 부동산시장 전문가 106명을 대상으로 실시한 설문조사에서도 응답자의 73%가 1년 뒤 비수도권 주택매매가격이 현재보다 더 하락할 것으로 내다봤다.

 

커지는 미입주 공포, 분양시장도 한파 

집값 하락 우려에 매수심리도 얼어붙으면서 ‘미입주 공포’도 커지고 있다. 주택산업연구원에 따르면 봄 이사철을 맞은 이달 서울의 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 85.4로 2개월만에 80선을 회복했다. 하지만 전국 전망치는 68.0을 기록했고, 특히 부산은 47.6을 기록하며 40대로 떨어졌다.


이 지수는 100을 기준으로 그 이상이면 입주 여건이 양호하다는 것을 의미한다. 수치로 보면 서울은 신규 입주 아파트 10가구 중 1~2가구가 빈집인 반면, 부산은 절반 이상이 빈집이라는 의미다. 김덕례 주산연 주택정책연구실장은 “부산은 전반적인 주택시장 침체와 신규 입주물량 누적, 기존 주택매각 지연으로 2017년 6월 조사를 시작한 이래 처음으로 전망치가 40선까지 내려갔다”고 설명했다.




지난달 지방의 아파트 단지 미입주 사유로는 ‘기존 주택매각 지연’이 43.5%로 가장 많았다. ‘주택매각 지연’ 응답 비중은 지난해 11월(27.7%) 이후 매월 증가추세다. 거래절벽으로 집이 팔리지 않으면서 신규 입주마저 막히는 악순환이 이어지는 셈이다.


지방은 분양경기마저 한파가 거세게 불고 있다. 대형ㆍ중견 건설업체들이 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표인 분양경기실사지수(HSSI) 전망치는 이달 서울이 96.0으로 전월 대비 16포인트 넘게 올랐다. 그러나 지방의 경우 광주와 세종 등 일부 지역을 제외하고는 모두 50~70선에 머물렀고 부산(45.8)은 전월보다 20포인트 가까이 하락하며 역대 최저 수준을 기록했다. 봄철 분양성수기가 왔지만 건설업계 전반에서는 지방 분양경기를 부정적으로 보고 있다는 의미다.


실제 올해 2월말 기준 전체 미분양 물량(5만9,614가구)의 87%(5만1,887가구)가 지방에 집중돼 있는데, 특히 경남, 경북, 충남, 충북 지역의 미분양 합계(3만3,511가구)가 전체 미분양의 절반 이상을 차지하고 있다. 국토부는 건물이 준공되고 나서도 입주자를 찾지 못해 불꺼진 집으로 남아있는 ‘악성 미분양’도 이 지역에 60% 가까이 집중돼 있다고 보고 있다.




더 큰 문제는 이달 신규 입주 물량 2만7,000여 가구 중 48%(1만3,00여가구)가 영남권에 집중됐다는 것이다. 이미 지방 부동산 시장이 미분양으로 시름이 깊어지고 있는 상황에서 공급 물량이 늘어날 경우 부동산 경기 침체가 가속화할 수밖에 없다.


지난해 8월 세종시의 한 아파트 견본주택 밀집지역이 텅 비어 한산한 모습을 보이고 있다. 연합뉴스

 

규제로 ’똘똘한 한 채’ 선호…지방 맞춤 대책 필요 

전문가들은 서울 집값을 잡겠다고 내놓은 각종 부동산 정책들이 지방 주택시장을 더 냉각시켰다고 보고 있다. 문재인 정부가 2017년 5월 출범 이후 13번의 부동산 대책을 내놓는 등 규제 강화에 나섰지만, 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 신드롬이 일면서 지방 부동산을 처분하고 서울 아파트 매수에 나서는 사람들이 늘었다는 것이다.


여기에 다주택자에 대한 대출과 세금 규제까지 더해지면서 지방 주택시장 침체의 골은 더욱 깊어질 것이란 전망이다. 오대열 경제만랩 리서치팀장은 “지역간 아파트 가격 양극화는 지방 산업이 무너진 영향도 있지만 정부의 강력한 부동산 규제가 되려 서울의 똘똘한 한 채에 집중시키는 부작용으로 이어진 측면도 있다”며 “지역마다 부동산 시장 상황이 다른 만큼 지역 상황에 맞춘 정책을 내놔야 한다”고 지적했다.


2014~2018년 지방 아파트값 변동률. 김경진 기자


청와대 국민청원에도 지방 부동산 시장이 처한 상황을 고려해 달라는 호소가 잇따르고 있다. 한 청원자는 “서울은 투기꾼이나 큰손들이 매매하지만 지방은 주로 서민들이 실거주용으로 사는데, 강남 집값 때문에 시작한 부동산 규제로 지방 부동산이 휘청거리고 있다”며 “서울 부동산 잡으려다 지방은 빈사상태에 빠지고 있다”고 지적했다.


‘서울 위주의 규제책으로 지방 서민의 목을 옥죄고 있는 만큼 서울과 지방의 정책을 구분해야 한다’거나 ‘부산은 지방 중 유일한 조정대상지역이지만 집값이 큰 폭으로 떨어졌으니 이제는 전면 해제해야 한다’는 지적도 나왔다. 현재 부산 진ㆍ남구 등 일부 지역은 조정대상 지역에서 해제됐지만 해운대ㆍ수영구 등은 여전히 대상지역으로 남아있다.


주택업계도 얼어붙은 지방 주택시장을 살리기 위한 대책 마련을 정부에 촉구했다. 심광일 대한주택건설협회장은 최근 기자간담회에서 “지방은 주택 매매 가격과 전ㆍ월세 가격이 동반 하락하는 등 심각한 위기 상황에 놓여있다”며 “미분양 적체와 주택가격 하락이 뚜렷한 지방 주택시장을 회생시키려면 특단의 대책 마련이 절실하다”고 호소했다.


앞서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 1월 “일부 지방자치단체가 부동산침체에 대해 심각하게 우려하고 있는데 그에 대해 맞춤형으로 핀셋 정책이 있어야 하지 않을까 생각한다”고 언급하기도 했지만 아직 뾰족한 대책은 나오지 않은 상태다.


그러나 서민 주거 안정이라는 정책기조는 유지하더라도 지방 실수요자 피해를 줄이기 위해선 지역 상황에 따라 차별화된 정책을 적용해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “근본적으로는 지방 경제를 활성화 시켜야 하지만 당장 어렵다면, 지방 미분양 물량이 6만 가구에 달하는 만큼 미분양 주택을 구입할 경우 취득세나 양도세를 한시적으로 감면하는 등의 지방 경제 맞춤형 정책을 내놔야 한다”고 말했다.


한국은행도 이달 초 부동산 시장 안정화에 대한 국회 기획재정위원회 의원들의 질의에 “특정 지역의 부동산 시장 부진이 더욱 심화될 경우 정부가 지역별 상황에 따라 필요한 정책을 유연하게 운용하는 등 부동산 안정화를 위한 조치를 고려해볼 수도 있을 것”이라는 의견을 서면으로 제출하기도 했다.

허경주 기자 fairyhkj@hankookilbo.com 한국일보

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90㎡ 도로가 101억원에 낙찰된 기막힌 사연


'집'중탐구

"회장님의 알박기" vs "빌려준 돈 받아야"


최진석 기자

이슈가 있으면 언제든 한다, 집중탐구! 안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘 전해드릴 소식은 경매에 관한 이야기입니다. 대구의 한 법원 경매에서 90.7㎡ 작은 부지가 무려 101억원, 3.3㎡당 3억7000만원에 거래됐는데요. 이 땅을 낙찰받은 사람은 아이러니하게도 해당 부지에서 주택사업을 추진하는 지역주택 조합이었습니다. 양길성 기자, 어떻게 된 일이죠?



양길성 기자

네, 지난달 25일에 있었던 일입니다. 대구지방법원에서 90.7㎡ 땅에 대한 경매가 있었는데요. 해당 부지는 대구 수성구 범어네거리 인근에서 추진 중인 수성범어지역주택조합의 사업지였습니다. 낙찰가는 101억원. 3.3㎡당 3억7000만원 수준입니다. 감정가 2억1700만원과 비교하면 46배에 달합니다. 2등 입찰가도 47억원에 달했습니다. 이날 경매에는 7명이 참가했습니다.


최진석 기자

조합이 101억원이나 주고 땅을 낙찰 받은 이유가 무엇인가요?


양길성 기자

지분 6분의 1에 잡힌 근저당권 때문입니다. 부지 6분의 1인 15.1㎡. 옛 4평 땅에 135억원의 근저당권이 잡혀있었는데요. 사업 부지에 근저당권이 잡혀 있으면 나중에 분양이 안 되는데요. 그래서 조합 측이 근저당권을 지우려고 경매에 나선겁니다.


최진석 기자

그 작은 땅에 135억원에 달하는 근저당권을 누가, 왜 설정한 거죠?


양길성 기자

사연이 깊습니다. 근저당권을 설정한 사람은 개발업자 박성찬 회장입니다. 서울에서 트라움하우스 등 고급 주택을 시공한 디벨로퍼입니다. 박 회장이 개발한 트라움하우스 5차는 무려 14년째 공동주택 공시지가 1위를 기록했습니다.



박 회장은 2006년 2월 이 땅에 135억원의 근저당권을 설정했습니다. 당시에 보경씨엔씨라는 개발업체가 주택 시행을 위해 해당 부지를 사는 과정에서 박모 씨에게 85억원을 빌렸습니다. 이자까지 포함하면 158억원인데요. 이를 담보하기 위해 박 씨가 근저당권을 설정한 겁니다.


최진석 기자

4평 땅에 135억 근저당 설정이라. 뭔가 이상하네요.


양길성 기자

지역주택조합의 경우 사업 부지의 95% 이상을 보유하고 있으면 남은 5% 땅에 대해 매도청구소송을 해 잔여 사업부지를 확보할 수 있습니다. 근데 문제는 135억 근저당이죠. 소유권을 확보해도 근저당을 해결하지 못하면 분양을 할 수 없습니다. 이를 빌미로 박회장은 조합에 85억원을 달라고 요구했다고 조합은 주장합니다.


조합은 일종의 알박기라고 주장합니다. 알박기란 개발 예정지에 땅을 사서 안 팔고 버티는 행위입니다. 개발주체는 시간이 지날수록 이자 비용이 늘어나다 보니 울며 겨자먹기로 이런 땅을 높은 값에 매입합니다. 박 회장은 땅을 산 것이 아니라 일부 땅에 근저당을 설정하는 방식으로 알박기를 했다고 조합은 주장했습니다. 조합은 현재 2600억원대를 차입한 상태입니다. 조합원 950명이 내는 한 달 이자만 15억원에 달합니다. 그러나 박 회장 측은 정당한 권리행사라고 주장합니다.




최진석 기자

공유물분할을 위한 형식적 경매…. 말도 참 어려운데 어떤 건가요?


양길성 기자

법원은 일부 지분권자가 요구하면 공유물 분할을 허용합니다. 부동산을 쪼개기 어려운 경우 경매를 통해 판 뒤 지분 비율대로 돈을 나누도록 합니다. 경매로 낙찰이 이뤄지면 기존의 근저당 등 권리관계는 모두 말소됩니다. 여기서 힌트를 얻어 조합은 근저당을 없애기 위해 지난해 9월 자신들 소유의 땅에 대해 공유물분할등기 소송을 제기했고 지난 25일 101억원을 써내 낙찰 받은 거죠. 



최진석 기자

이렇게 높은 값에 낙찰받으면 조합은 큰 손실을 보는 것 아닌가요?


양길성 기자

조합 입장에서 보면 박 회장 요구대로 돈을 주는 것보다 이익입니다. 낙찰 금액은 우선 근저당권자에게 배당됩니다. 박 회장은 6분의 1 지분에 대해서만 근저당을 설정한 상황입니다. 낙찰가의 6분의 1인 17억원이 배당되겠죠. 배당되고 남은 돈을 조합이 찾아옵니다. 


최진석 기자

해당 부지를 낙찰받았는데 문제가 또 남았다면서요?


양길성 기자

네, 이번엔 조합 측이 지난해 5월 매도청구소송을 한 2개 필지가 문제입니다. 경매를 진행한 땅 외에 박 씨는 73.4㎡ 다세대주택 하나, 도로 터 90.1㎡를 더 갖고 있습니다. 이 매도청구소송이 늦어지면 말씀드린 대로 사업도 늦어지고 조합이 내야 할 이자비용도 늘어나는데요. 이 때문에 지난 6월 조합 측은 2차 원정시위를 가졌습니다. 변론기일 변경 등을 통해 의도적으로 소송을 지연하고 있다는 게 조합 측 주장입니다.




최진석 기자

박 회장도 입장이 있다고 하던데요?


양길성 기자

매도청구소송은 사업 승인을 받은 뒤 3개월 간 협의를 거쳐 해야 하는데 조합이 사업승인도 받기 전부터 소송부터 냈다고 주장했습니다.


최진석 기자

그런 사연이 숨어있었군요. 사유지를 모두 사서 개발사업을 하는 게 결코 쉬운 일이 아니군요.


양길성 기자

그렇습니다.


최진석 기자

양길성 기자 잘 들었습니다. 지역주택조합에 투자할 땐 돌발 변수가 많다는 점을 반드시 염두에 둬야할 것 같습니다. 이상 집코노미TV였습니다.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장

진행 최진석·양길성 기자

촬영 한성구 인턴기자 편집 이시은 인턴기자

제작 한국경제신문·한경닷컴




 

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어쩌나! 재건축도 일몰제 '비상'…추진위→조합 설립 안되면 정비구역 해제

서울시, 내년 3월 해제대상 재건축 23곳 '예고 통지'

압구정3구역·신반포2차·잠실장미 등 '위기'

해제되면 사업 원점으로…재추진도 힘들어

강남구 압구정3구역, 서초구 신반포2차, 송파구 장미 등 서울 시내 23개 재건축 추진단지가 일몰제 적용을 받아 정비구역에서 해제될 위기

서울시가 ‘일몰제’를 통해 내년 3월 정비구역에서 해제될 예정인 사업지 38곳을 각 사업지에 통보했다. 일몰제 적용으로 정비구역이 해제되면 사업을 다시 추진하기 어려워질 전망이다. 재건축 단지가 모여 있는 서초구 잠원동 일대. /한경DB

에 놓였다. 일몰제란 정해진 기간 안에 사업 진척이 안 되면 정비구역에서 해제하는 제도다. 한 번 정비구역에서 해제되면 다시 사업을 추진하기가 쉽지 않아 아파트 가격에 악재로 작용할 전망이다.



재건축도 일몰제 '비상'…추진위→조합 설립 안되면 정비구역 해제

38개 정비구역 일몰제 적용

11일 서울시에 따르면 38개 정비사업구역이 일몰제 대상이다. 재건축 단지가 23곳, 재개발구역이 15곳이다. 내년 3월까지 조합을 설립하지 못하면 구역에서 해제된다. 서초구 등 각 구청은 지난달 말 일제히 해당 구역에 일몰제 적용 대상임을 알리는 공문을 발송했다. 서초구는 공문에서 “정비구역에서 해제되지 않도록 해당 사업구역에서는 실질적 주택 공급을 위한 합리적 관리에 철저를 기하라”고 당부했다.

정비구역 일몰제는 도시 및 주거환경정비법 제20조(정비구역 등의 해제)에 따라 일정 기간 사업 진척이 없는 정비구역에 대해 시·도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도다. 정비구역 지정 후 2년 이내 추진위원회를 구성하지 못하거나 추진위원회 승인 이후 2년 이내 조합설립 인가 신청이 이뤄지지 않을 시 적용한다. 또 조합을 설립한 단지는 3년 이내 사업시행계획인가를 신청해야 한다.



다만 관련 규정 시행일인 2012년 2월 1일보다 앞서 정비계획을 수립한 추진위원회는 2020년 3월 2일 전까지 조합설립인가를 신청해야 한다. 서초구에서 일몰제 적용 대상에 오른 8개 구역 중 6개는 모두 1976년에 정비구역으로 지정된 곳으로 ‘4년룰’을 적용받게 됐다.

나머지 두 구역은 추진위원회 승인 이후 2년 이내 조합설립을 신청하지 않거나, 조합설립 이후 3년 이내 사업시행계획인가를 신청하지 않은 구역이다. 서울시 관계자는 “일몰제는 구역 주민의 자발적인 선택을 이끌기 위해 마련한 제도”라며 “적용 시점이 도래하기 전 개발 찬반에 관한 주민협의를 이끌어낼 수 있도록 일몰제 적용 대상임을 적극적으로 알릴 계획”이라고 말했다.

강남 3구 주요 아파트 대거 대상

강남권 소재 알짜 단지들이 대거 일몰제 대상에 포함됐다. 강남구 ‘압구정특별계획구역3’, 송파구 ‘장미1, 2, 3차아파트’ 등이다. 여의도 ‘목화아파트’ ‘광장아파트’ 등도 일몰제 적용 대상에 들었다.

정비사업 전문가들은 한 번 정비구역에서 해제되면 다시 사업을 추진하기가 쉽지 않다고 지적했다. 단독주택 재건축 구역이 대표적이다. 7개 구역에서 일몰제 적용을 앞둔 단독주택 재건축 방식은 2012년 폐지됐다. 정비사업을 다시 추진할 경우 가로주택정비사업으로 방향을 틀어야 한다. 미니 재건축으로 불리는 이 사업은 면적 1만㎡ 미만, 주택 20가구 이상이면서 도로로 둘러싸인 노후 지역을 대상으로 진행한다.

재건축 아파트의 경우 지난해 3월 강화된 안전진단을 적용받아 정비계획 수립 및 구역지정이 어려워질 수 있다. 지난해 여의도 광장아파트 3동과 5~11동은 안전진단을 통과했지만 강화된 기준을 적용받은 1, 2동은 안전진단 결과 C등급을 받아 재건축 불가 판정을 받았다.



재개발은 재건축보다 더 재추진이 어렵다고 전문가들은 입을 모았다. 신축 건물들이 우후죽순 들어서면 구역지정 요건(노후·불량건축물 비율)을 맞추기 어려워지는 까닭이다. 한 대형 건설사 관계자는 “서울시가 전면철거 방식의 도시정비 사업을 사실상 중단시키려는 움직임을 보이고 있다”며 “한 번 구역에서 해제되면 강화된 규정을 적용받게 돼 사업 추진이 불가능해질 수 있다”고 말했다.

주민 반발·갈등 더 커질듯

일몰제 적용을 피하려면 지정된 날까지 조합설립인가 또는 사업계획인가 신청을 해야 한다. 일몰제 적용 대상인 38개 정비구역은 내년 3월 2일 전까지 조합설립인가를 신청해야 규제를 피할 수 있다.

소유주 30% 동의서를 징구해 지정일 전 제출하면 적용일을 2년 연장할 수 있다. 연장 기간이 끝나도 다시 동의서를 징구하면 추가 연장이 가능하다. 하지만 두 방법 모두 사업 진척이 지체돼 일몰제 적용을 받는 사업장에서 신속히 이뤄지기 쉽지 않다는 게 문제다. 직권해제와 달리 일몰제로 정비구역에서 해제될 경우 서울시로부터 매몰비용을 지원받지 못한다. 추진위원회 구성, 운영 등 사업 진행에 사용한 돈을 고스란히 날리는 것이다. 한 정비업계 관계자는 “지지부진한 사업 진행 속도도 문제지만 수십 년간 공들여온 사업을 일시에 무효화시키는 것도 문제”라며 “구역지정을 해준 지자체가 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 적극적으로 지원해야 한다”고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com한국경제

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[재테크] `요즘 깡통전세` 걱정 많은데 안전한 전세 계약 방법은


담보 설정됐는지 먼저 체크해야

등기상 임대인과 동일여부 확인


Q = 현재 살고있는 집 주변에 지하철이 새로 개통되면서 기존 전세보증금을 집주인이 2000만원이나 더 올려 달라고 합니다. 지금 제가 마련할 수 있는 현금은 1000만원밖에 없는데 이사를 해야 하는 상황입니다. 그런데 요즘 전세금 하락으로 인한 `깡통전세` 등으로 전세보증금 사고도 많고, 특히 전세금을 떼어먹는 사기도 유행한다는 뉴스가 많아 걱정이 많습니다. 안전하게 전세계약을 잘하는 방법이 있을까요. 


YTN

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A = 요즘같이 전세금이 크게 하락하는 시기에 많은 고민 중 하나입니다.

일단 자신에게 맞는 전세 유형의 주택 종류를 잘 골라야 합니다. 먼저 주택의 종류를 무엇으로 할지가 중요한데요, 단독주택이냐 아파트냐 빌라로 할 것인지를 선택해야 합니다. 


보증금에 따라 거의 결정되겠지만 아이를 키우는 입장에서는 학교와의 거리, 학원가와 가까운지 등이 많은 결정 요인이 됩니다. 주택 종류가 결정됐다면 직접 그 지역의 전세 매물을 하나하나 현장을 답사해 공인중개사와 함께 그 물건의 내부 상태와 주인이 말한 내용과 일치하는지를 점검합니다. 


다음으로 새로 전세를 들어가기 위해서는 일단 해당 주택에 담보가 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 담보가 설정되어 있다면 얼마가 되어 있는지 최우선적으로 알아야 합니다. 나중에 경매로 인해 보증금을 제대로 못 받는 경우가 최근에 속출하고 있기 때문에 반드시 확인해야 합니다. 


그리고 직장 출퇴근 거리와 시간, 이용 교통수단 등을 고려해야 합니다. 


이때 선택한 지역의 전세 물건을 하나만 보지 말고 2~3군데 공인중개사무소를 방문해 여러 개 중에서 선택하는 것이 중요합니다. 


특히 조심할 것은 전세 물건을 확인할 때에는 수도의 수압, 전기, 시설물 파손, 누수, 곰팡이 등을 꼭 점검해야 하고, 주차 문제로 아파트를 선호하는 사람들은 지하에서 바로 집으로 연결되는 엘리베이터가 있는지도 확인하면 비가 올 때 불편하지 않게 바로 집으로 연결돼 중요한 팁이 될 수 있습니다. 


최근에는 빅데이터를 활용한 애플리케이션이나 사이트가 많이 생기면서 발품을 팔지 않고도 미리 많은 것을 확인할 수 있습니다.




 아파트의 경우에는 앱을 활용해 아파트를 선택하면 주변 초등학교 위치, 학생 수, 주변 편의시설과의 거리를 바로 확인할 수 있습니다. 


또 최근 전세금이 올라가고 있는지 내려가고 있는지 입주 후 전세·매매 시세를 알 수 있기 때문에 전세로 갈 것인지 매매로 갈 것인지 판단하는 데 많은 도움을 얻을 수 있습니다. 


마지막으로 임대인을 직접 만나서 주민등록증과 등기현황전부증명서의 동일인임을 확인하고 임대인 명의 통장으로 보증금을 입금해야 합니다. 또 주택도시보증공사와 한국주택금융공사 중 자신에게 맞는 조건의 전세금반환보증보험에 가입하는 것도 방법일 수 있습니다. 

[매경부동산자산관리사 토지자산관리과정 고상철 교수]

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