전입신고 어려운 오피스텔... 그 이유는? ㅣ 소형 원룸 오피스텔 찬밥 신세

 

사회초년생 더욱 유의해야

 

   “일반 빌라 전셋값이랑 큰 차이도 나지 않고 그럴 바엔 회사랑 가까운 오피스텔이 낫겠다 싶었죠. 그런데 전입신고가 불가하다고 얘기를 들었을 때 깜짝 놀랐어요. 오피스텔은 원래 이런 건가 싶기도 하고요.”

 

사회초년생은 오피스텔을 알아볼 때 더욱 유의해야 할 것으로 보인다. 오피스텔 소유주가 세금회피를 하기 위해 세입자의 주거권 중 하나인 ‘전입신고’를 하지 않는 조건을 내걸고 있어서다. 최근 집값 상승과 더불어 전세가격이 많이 오르면서 오피스텔을 알아보고 있는 사회초년생들이 많을 것이다. 빌라와 오피스텔 가격차이가 크지 않은 상황에서 직장과의 거리도 가깝고 상대적으로 깔끔한 오피스텔이 더욱 매력적인 선택권으로 작용하기 때문이다.

 

사진=안세진 기자


 

하지만 주의해야할 사항이 있다. 대표적으로 ‘전입신고 불가’다. 전입신고는 본인의 주소지가 변경되면 해당 거주지의 관할구청에 이사신고를 하는 절차다. 전입신고를 하는 이유는 본인이 해당 거주지에 들어왔다는 사실을 법적으로 인정받을 수 있는 안전망이다. 만에 하나 집주인과 보증금 반환 문제가 생겼을 경우 자신의 권리를 보장받을 수 있다. 하지만 오피스텔의 경우 종종 전입신고 불가 조건을 걸고 있다.

 

가장 큰 이유는 오피스텔 소유주들의 세금 회피 목적이다. 오피스텔은 거주하는 방식에 따라 둘로 나뉜다. 사람이 거주하면 주거용, 사무실로 이용하면 업무용이다. 때문에 오피스텔은 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 구분된다.

 

그에 따른 세제 부담도 다르다. 주거용 오피스텔의 경우 취득세와 양도세 등에 있어서 업무용보다 더 많은 세금을 내야 한다. 반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외된다. 더군다나 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있다. 집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 것이다. 하지만 나중에라도 주거용으로 전환해 세입자가 전입신고를 하게 되면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 한다.

 

 

실제 쿠키뉴스가 강남권 오피스텔 주변 공인중개사무소를 돌아본 결과 전입신고 불가 조건을 걸고 있는 오피스텔 매물들을 종종 발견할 수 있었다. 중개사들은 “어쩔 수 없다”며 전입신고 대신 근저당권 설정을 해놓으라고 조언했다. 근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말한다. 세입자 입장에서 할 수 있는 최후의 안전장치인 셈이다.

 

강남구의 한 공인중개사는 “아무래도 주거용 오피스텔에 대한 부동산 세금이 강화된 만큼 많은 사업자들이 전입신고 불가 항목을 달아놓고 있다”면서 “오피스텔을 알아보는 사람들에게 만에 하나 집주인에게 문제가 생길 경우를 대비해 ‘근저당권 설정’을 해놓으라고 알려주고는 있다”고 말했다. 

 

공인중개사들은 주거용과 업무용 오피스텔을 구분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없는 것과 같다고 말했다. 현재 세무 당국은 전입신고의 유무만으로 주거용과 업무용을 구분할 수 있기 때문이다. 또다른 공인중개사는 “안타까운 일이지만 전입신고가 차단되면 세입자는 보증금을 보호받지 못하는 등 불법임대로 발생한 피해를 고스란히 떠안게 된다”고 말했다. 

[쿠키뉴스] 안세진 기자 =asj0525@kukinews.com

 

 

의정부역 한양수자인 파크뷰


평형 클수록 더 오른다

 

2021.09.23 

 

    최근 오피스텔 시장에서 선호도 순위가 바뀌는 모습이다. '아파텔'이라 불리는 중대형 오피스텔은 인기가 높아지는 반면, 오랫동안 수익형 부동산으로 주목받았던 원룸형(소형) 오피스텔은 가격이 떨어지고 있다.

 

중대형 오피스텔에 몰려

보유세 부담 유탄 맞은

원룸형 소형은 인기 하락

 

중앙일보 edited by kcontents

 

23일 매일경제신문이 한국부동산원의 '오피스텔 가격동향 조사'를 분석한 결과 최근 1년간 원룸형보다는 아파트와 비슷한 면적의 오피스텔 평균 매매가격이 훨씬 많이 올랐다. 작년 8월부터 올해 8월까지 전용면적 40㎡ 이하만 0.13% 떨어졌고 △전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하가 3.41% △전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 7.31% △전용 85㎡ 초과는 6.63% 상승했다. 이 같은 경향은 수도권으로 좁혀 봐도 비슷하게 나타난다. 전용 40㎡ 이하가 0.03% 떨어진 반면, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 8.06%, 전용 85㎡ 초과는 5.64% 뛰었다.

 

 

오피스텔은 발코니가 없기 때문에 같은 전용 85㎡라도 아파트와 비교해 30%가량 좁다. 일반적으로는 전용 85㎡ 오피스텔이 59㎡(20평대) 아파트와 비슷한 것으로 평가받는다.

 

중대형 오피스텔이 인기를 끄는 이유는 젊은 무주택자들에게 대안 주거시설로 호응받기 때문이다. 최근 선보이는 '아파텔'들은 대부분 판상형 맞통풍 구조, 'ㄷ'자형 주방, 수납장 등을 적용해 소형 아파트 못지않은 구조를 보여준다. 또 아파트와 달리 오피스텔은 청약 가점을 계산할 때 주택 수에 포함시키지 않을 뿐만 아니라 청약통장 유무 등에 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능한 장점이 있다.

 

반면 소형 오피스텔은 다주택자를 대상으로 하는 정부의 세금 규제 유탄을 제대로 맞았다는 분석이 많다. 집주인 입장에서 오피스텔은 주거 용도로 사용하면 세금 등 여러 측면에서 주택과 거의 똑같은 규제를 받는다.

 

 

무엇보다 소형 오피스텔을 여러 채 가진 다주택자는 종합부동산세 부담이 급증하게 된다. 예를 들어 공시가격 13억원대 아파트 1채를 가지고 있다면 올해 보유세는 약 510만원이다. 하지만 기준시가 2억원짜리(매매가격 2억5000만원) 오피스텔 1채를 추가로 보유하면 보유세가 1000만원으로, 비슷한 오피스텔 2채를 가지고 있다면 1400만원으로 치솟는다.

 

 

게다가 소형 오피스텔은 임대수익형 부동산으로 각광받으며 그동안 공급이 크게 늘었다. 부동산114에 따르면 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔 공급량은 2010년 2646실에서 2019년 5만3824실로 급증했다.

 

부동산업계는 앞으로 이런 추세가 더 심해질 가능성이 높다고 내다본다. 정부가 도심 지역에 3~4인 가족이 살 수 있는 주택을 빨리 공급하기 위한 방편으로 중대형 오피스텔과 도시형 생활주택 등 '비(非)아파트'에 대한 규제를 완화하고 있기 때문이다.

[손동우 부동산전문기자 ]매일경제 

 

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