임대차 3법 '전월세신고제' 올 6월 1일부터 시행 [국토교통부]

경제문화 Economy, Culture/부 동 산 Property2021. 4. 15. 10:49

「부동산거래신고법」 하위법령 개정안 입법예고

｢주택 임대차 신고제｣시행(`21.6.1) 따른 신고대상·절차 등 규정

계약서만 있으면 방문없이 무료로 확정일자까지 한번에 처리

투명한 임대차 시장의 정보제공 및 대출, 보증상품 등 접목 가능

수도권·광역시 등, 보증금 6천만원 또는 월 30만원 초과 시행

[ 가. 임대차 신고제 개요 ]

국토교통부(장관 변창흠)는 오는 6월 1일부터｢주택 임대차 신고제｣를 시행하기 위해 임대차 신고의 대상, 신고내용, 절차 등 법률*에서 위임된 내용을 정하기 위한｢부동산거래신고 등에 관한 법률｣하위법령 개정안을 입법예고한다고 밝혔다.

* ｢부동산거래신고 등에 관한 법률｣ 일부개정안 개정·공포(`20.8.18) →시행(‘21.6.1)

임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도이다.

※ 임대차신고제 주요내용(부동산거래신고법)

1) 신고의무 : 임대인+임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동신고

2) 신고주택 : 주택임대차보호법 상 주택

3) 신고대상 : 대통령령으로 정하는 지역에서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 계약

4) 신고관청 : 시군구청 → (조례로 위임허용) 읍면동 및 출장소

5) 위반 시 제재 : 미신고 또는 거짓신고 시 100만원 이하의 과태료

임대차 3법 중 하나인 '전월세신고제'가 올 6월 1일부터 시행된다.

15일 국토교통부에 따르면 이 제도는 주택 전월세 거래 당사자에게 계약일로부터 30일 내에 자자체에 거래내용을 신고하도록 의무를 부여한다.

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주택 임대차 신고제 시행을 위한｢부동산거래신고법｣하위법령 일부개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

[ 나. 하위법령 주요내용 ]

➊ 주택 임대차 신고 지역 및 금액 등

신고지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역으로 규정하였다.

임대차 거래량이 작고 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 도 지역의 군(郡)은 신고지역에서 제외하였다.

신고금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 6천만원*인 점을 고려하여 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 규정하였다.

* 서울 1.5억, 경기 대부분 및 세종 1.3억, 광역시 등 7천, 그 외 6천만원

(현재 주택임대차보호법 시행령 개정 입법예고중이며 4월말 개정 시행예정)

신규, 갱신계약 모두 신고하여야 하며, 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외하였다.

➋ 임대차 계약 신고내용·절차 및 방법

< 신고내용 >

신고 항목은 임대인ㆍ임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적인 임대차 계약 내용으로 하고, 갱신계약의 경우 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사여부를 추가하도록 규정하였다.

< 신고 절차 및 방법 >

신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서(참고1)에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것을 원칙으로 하되, 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주하도록 규정하였다.

임대차 신고는 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신청할 수 있고, 신고인의 편의를 위해 관할 주민센터 방문없이 비대면 온라인 신고*도 가능하도록 전용시스템 구축을 완료하였다.

* 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 직접 주소입력(부동산거래관리시스템, https://rtms.molit.go.kr)하여 사이트 접속

** 온라인으로 신고할 경우에는 계약서 원본을 pdf, jpg 등 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진파일(png)을 첨부하여 신고

임대인 또는 임차인이 임대차계약서를 제출하여 신고를 접수한 경우 상대방에게는 문자 메시지로 임대차 신고가 접수 완료되었음이 통보된다.

※ 공동으로 작성한 계약서가 없는 경우, 계약자 중 한 명이 계약금 입금내역 등 임대차 계약내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성하여 신고할 수 있도록 하되, 이 경우에도 계약 상대방에게 본인과 관련된 임대차신고가 접수되었으며 본인도 기한 내 신고하여야 함을 문자로 통보할 계획이다.

❸ 다른 법률에 따른 신고의 의제 절차

｢주민등록법｣상 전입신고를 할 경우, 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 규정하였으며, 임대차 신고 시 계약서를 제출*한 경우,｢주택임대차보호법｣에 따른 확정일자가 부여되는 것으로 하였다.

* 온라인으로 신고하는 경우 pdf, jpg, png 등 계약서를 파일로 제출

❹ 임대차 계약 신고서 작성 및 제출 대행 등

임대차 계약 당사자의 신고 편의를 위하여 계약 당사자로부터 위임을 받은 자가 임대차 계약 신고서의 작성 및 제출 대행할 수 있도록 하고 위임장 등 필요한 서류를 규정하였다.

➎ 과태료 부과기준

임대차 계약을 미신고하거나 거짓 신고하는 경우, 100만원 이하의 과태료를 부과하도록 함에 따라, 거짓신고는 100만원을 부과하고, 미신고의 경우 계약금액 규모가 작고, 신고 해태기간이 짧을수록 과태료를 최소 4만원까지 낮추는 등 차등적으로 부과할 예정이다.

다만, 신규 제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안하여 시행일로부터 1년(`21.6.1~`22.5.31) 동안은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영할 예정이며, 계도기간 이후에도 자진신고시 과태료를 면제하는 등 일반 국민의 부담을 최소화하면서 제도가 조기 정착될 수 있도록 지원할 계획이다.

[ 다. 임대차 신고제 시범운영 ]

본 시행에 앞서 그동안 준비한 업무처리 절차 및 전산 시스템이 정상적으로 운영되는지 점검하기 위해 4. 19일부터 신고제 시행 전 까지 5개 동의 주민센터*에서 신고제를 시범운영할 예정이다.

* 대전광역시 서구 월평1ㆍ2ㆍ3동, 세종특별자치시 보람동, 용인시 기흥구 보정동

시범운영 지역은 사전에 지자체 신청*을 통해 선정하였으며, 일반 국민들이 전입신고 및 확정일자 부여를 위해 방문 시 제도를 안내하고 신고를 받을 예정이다.

* 임대차신고제 시행에 대한 지자체 의견수렴시 시범운영 신청접수 (‘21.1.27～.2.10)

[ 라. 임대차 신고제 도입에 따른 기대효과 및 예상편익 ]

➊ 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라 임차인 보호가 대폭 강화될 전망이다.

소액계약, 단기계약, 갱신계약 등 그간 확정일자를 받지 않는 경향이 있었던 계약에도 신고제를 통해 확정일자가 부여되어 임대차 보증금 보호가 강화될 것으로 예상된다.

➋ 온라인 임대차 신고제 도입으로 임차인의 편익이 제고될 전망이다.

현재 확정일자는 주민센터 또는 법원 등기소에서 부여받을 수 있는데 대부분 일과중 주민센터를 방문하여 부여 받고 있다.

* 확정일자 부여건수(‘19): 총 217만건, 주민센터 183만건(84%), 등기소 35만건(16%)

온라인 임대차 신고제가 도입되면 확정일자를 부여받기 위해 일과중에 주민센터를 방문하여야 하는 임차인의 번거로움이 대폭 줄어들 것으로 예상된다.

* 주민센터에서 확정일자 부여시 부과하는 수수료(600원)도 임대차 신고를 통해 확정일자를 부여받는 경우 면제할 계획

➌ 임대차 신고제를 통해 임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개되어 거래편의가 높아질 것으로 기대된다.

임차인은 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해지고 임대인도 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정한 임대료 책정을 통한 공실 위험 감소에 도움이 될 것으로 예상된다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “신고에 따른 국민 불편을 해소하기 위해 현장 방문 없이 비대면 신고처리가 가능하도록 차질없이 준비중에 있으며, 향후 신고된 계약내용을 기존 기금대출, 보증상품 등과 접목*시켜 행정서비스 향상에 기여하고 국민에게 꼭 필요한 제도로 안착될 수 있도록 노력할 것”이라고 밝혔다.

* 현재 기금 전월세대출 및 보증금 반환보증 신청시 금융기관에서 신청인에게 계약서를 제출하도록 하고 있으나, 향후 서류제출없이 신고제 내용을 전산으로 확인하여 제출서류를 간소화하고 심사기간을 단축하는 방안을 HUG와 협의중