13억 아파트를 자녀에게...증여세는?
13억 아파트 자녀에 준 강남 부자…어떻게 증여세 4천만원 줄였을까
아파트 증여 절세방법 찾는 50대
감정평가액, 매매가보다 낮아
차액만큼 증여세 절약 가능
감정평가 비용도 공제
단독·다가구주택 물려줄 땐
감정평가액이 더 높게 잡혀
기준시가 활용하는게 유리
직장인 김성호 씨(52)가 보유한 주택은 최근 몇 년 새 가격이 크게 올랐다. 집값 상승과 함께 보유세도 올라 김씨는 주택을 처분하려 했지만 양도세 부담이 커 차라리 자녀에게 증여하기로 마음먹었다. 김씨는 보유세의 경우 공시되는 기준시가를 기준으로 세금을 내지만, 증여세는 어떤 가격을 기준으로 신고해야 하는지 궁금해 매일경제 머니앤리치 `지갑을 불려드립니다`의 문을 두드렸다. 김씨의 고민 해결을 위해 송지용 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장이 나섰다.
송 팀장은 "주택을 증여할 때 어떤 가격을 증여가액으로 신고하는지에 따라 증여세가 달라진다"며 "세법에서는 매매사례가액, 감정평가금액, 기준시가를 증여재산가액으로 보지만 적용에 있어 우선순위가 있으니 유의해야 한다"고 조언했다.
김씨가 소유한 주택은 서울에 소재한 아파트이고 10년 내 증여를 한 적이 없다. 증여일로부터 6개월 내 같은 단지, 평형의 아파트 매매거래가액은 국토교통부 실거래가액 정보를 통해 13억원인 것으로 확인됐다. 공시가격은 9억원이고, 감정평가법인에 의뢰해 얻은 감정평가금액은 12억원이다. 감정평가비용으로 150만원을 지불했다.
―공시가로 계산할 경우 증여세는.
▷아파트의 경우 통상 증여일 6개월 전부터 증여일 이후 3개월까지 같은 단지, 같은 면적의 주택 중 증여일에 가장 가깝게 거래된 주택의 매매거래가액을 증여재산평가금액으로 간주한다. 매매사례가액인 13억원을 증여 신고 하는 경우 증여가액이 30억원 이하이기 때문에 공제액 1억6000만원을 차감해 약 3억3000만원의 증여세를 부담해야 한다.
―감정평가금액을 기준으로 한다면.
▷증여하는 아파트를 정식으로 감정평가를 받는다면 감정평가금액을 증여재산평가금액으로 본다. 공시가격 10억원 이상인 경우 두 곳 이상의 감정평가법인에 의뢰해 받은 금액의 평균을 감정평가금액으로 간주한다. 감정평가비용은 필요경비로 공제 가능하다. 감정평가법인에 정식감정평가를 의뢰해 받은 감정평가금액 12억원을 증여 신고하는 경우 약 2억9000만원의 증여세만 부담하면 된다. 즉 1억원의 증여재산평가금액의 차이가 40% 세율 적용으로 인해 약 4000만원의 증여세 절감으로 돌아오는 것이다. 최근 집값 상승이 가속화되며 10억원 이상으로 거래되는 아파트의 경우 매매사례가액보다 감정평가금액이 대체로 낮기 때문에 감정평가금액으로 증여세를 절감할 수 있다.
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―단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등은 어떻게 증여해야 하나.
▷이 같은 주택은 같은 단지, 같은 면적의 주택 매매거래가액을 확인하기 어렵다. 감정평가금액이 없다면 기준시가로 증여하게 된다. 증여세 측면에서만 본다면 굳이 기준시가보다 높은 감정평가금액으로 신고할 필요가 없다. 예를 들어 다른 재산이 없고 단독주택(기준시가 5억원, 감정평가금액 9억원)만 보유하고 있는 상황에서 상속이 이뤄졌다고 가정해보자. 이 경우 기준시가나 감정평가금액으로 상속할 때 두 경우 모두 상속세를 부담하지 않는다.
―상속 이후 양도할 경우는 어떤가.
▷기준시가로 상속받은 주택은 상속받은 후 양도 시 취득가액이 5억원이지만 감정평가를 통해 상속받은 주택은 상속받은 후 양도 시 취득가액이 9억원이다. 따라서 4억원의 취득가액 증가를 통해 향후 해당 주택 양도 시 양도차익을 줄일 수 있다. 즉 양도세 절세를 기대할 수 있다는 의미다. 다만 증여를 받은 후 5년 이내에 양도하는 경우에는 증여 시 취득가액이 아닌 기존 증여자의 취득가액으로 양도세를 계산한다. 따라서 5년 후 양도해야 증여 시 취득가액으로 인정받을 수 있음에 유의해야 한다.
[김유신 기자] 매일경제
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