재산권 침해 심각한 재건축 단지들...왜왜왜

"공공개발 안한다" 재건축 단지들의 재산권·닭장아파트 걱정


   “민간 재건축으로 추진합니다.” 서울 강북의 대표적인 재건축 추진 단지로 꼽히는 마포구 성산시영아파트(1986년 준공)에 최근 이런 현수막이 내걸렸다. 3710가구의 이 단지는 지난해 재건축 사업을 위한 안전진단 과정을 통과하고 현재 정비구역 지정을 추진하고 있다. 정부가 지난 2ㆍ4 대책 때 밝힌 ‘공공 직접시행 재건축 사업’ 대상지 중 하나인데, 공공 개발 제안을 사양하고 민간 재건축을 하겠다는 얘기다.  


은마ㆍ성산시영 등 대규모 재건축 단지

2ㆍ4대책 핵심 공공개발에 'NO'

광진구 중곡아파트는 '전원 반대'

"소유권 공공에 넘기는 게 부담"


이 단지의 소유주 최 모(40) 씨는 “공공주도 재건축에 반대한다는 주민들의 입장을 분명하게 밝히기 위해 ‘민간 재건축 추진’이라 적은 현수막을 내걸었다”며 “정부 안 대로 할 경우 재산권 침해가 심각히 우려돼 서둘러 조치한 것”이라고 말했다.  


서울 마포구의 재건축 단지 성산시영아파트에 최근 '민간재건축 추진' 현수막이 내걸렸다. 중앙포토




국토교통부가 2ㆍ4대책의 후속 조치로 23일부터 공공 직접시행 정비사업 관련 컨설팅을 받을 단지를 모집한다고 밝혔지만, 사업의 첫발을 떼기 전부터 주요 재건축 단지들의 반대 선언이 줄을 잇고 있다. 정부가 공공시행 재건축 단지에 대해 재건축초과이익환수(재초환) 면제와 조합원 2년 실거주 면제와 같은 혜택을 제시했지만, 시장의 반응은 싸늘하다.   



경기도 광명시 하안동 하안주공 3단지(2220가구ㆍ1989년 준공) 재건축추진준비위원회도 최근 ‘민간 재건축 진행’ 이란 문구가 적힌 스티커를 만들어 단지 인근 부동산 중개업소들에 붙였다. 이 단지의 재건축 준비위원회 관계자는 “'재건축 진행'이라는 문구를 넣은 현수막을 만들려 했다가 '민간'을 강조하기 위해 '민간 재건축'으로 표현했다”며 “자본주의에서 가장 중요한 게 재산권 행사인데 소유권을 공공에 넘기고 공공의 처분에 맡기라는 게 말이 되느냐”고 반문했다.  

 

서울 강남구 은마아파트에는 정부가 지난해 8ㆍ4대책으로 발표한 ‘공공재건축’을 반대한다는 현수막이 쭉 붙어있다. 은마아파트와 마찬가지로 공공재건축 때부터 반대 목소리를 냈던 잠실주공5단지의 경우 2ㆍ4대책 발표 후 조합장이 조합원들에게 “8ㆍ4대책보다 더 불리한 조치로 검토조차 할 수 없는 내용”이라는 글을 보내기도 했다.


경기 광명시 하안동 하안주공3단지 인근 공인중개의 모습. 공공 직접시행 재건축에 반대하며 '민간 재건축' 플래카드를 붙였다. 중앙포토




‘공공 직접시행 재건축’을 긍정적으로 검토하던 단지들도 최근 방향을 급선회했다. 서울 광진구 중곡아파트의 경우 재건축 추진위가 최근 소유주 270명을 대상으로 설문 조사를 한 결과 응답자 136명 전원이 공공 직접시행 방식의 재건축을 반대했다. 추진위 관계자는 "2·4 대책 발표 직후에는 재건축초과이익환수 면제 등이 매력적으로 받아들여졌는데 세부적으로 검토하는 과정에서 소유권을 공공기관에 넘겨줘야 하는 부분에 대한 부담이 컸던 것 같다“고 말했다.  

 

공공의 과도한 사유재산 침해다 

재건축 단지들은 공공주도의 정비사업이 사유재산을 침해한다고 우려한다. 공공재건축의 경우 소유권은 민간이 가진 채 공공이 관리자로 참여하는 방식이지만, 공공 직접시행 재건축사업의 경우 공공이 땅을 수용해 소유권을 가진 뒤 재건축 사업을 직접 시행한다. 정부는 “도시규제 완화와 재건축 부담금 면제 특례를 토대로 민간 정비사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장한다”고 강조하지만, 시장의 반응은 부정적이다.   


주택 공급 부지확보 물량 그래픽 이미지. [자료제공=국토교통부 등 관계기관 합동]


이창무 한양대 도시공학과 교수는 “관리처분방식의 경우 싸우더라도 합의를 만들어갈 수 있는 여지가 있지만, 공공의 수용방식은 소유권을 넘기는 순간부터 대항력이 약해질 수밖에 없다”고 지적했다.    

 

정부 안대로 추진할 경우 아파트 거래가 끊긴다는 점도 큰 부담이다. 정부가 공급대책을 발표한 4일 이후 해당 사업이 추진될 곳의 주택을 산 경우 우선 공급권(입주권)을 주지 않고 현금청산을 하겠다고 밝히면서다. 역세권 개발 대상지로 꼽히는 서울 강북 연립주택 밀집지역에서는 대책 발표 이후 매수세가 딱 끊겨 ‘거래절벽’현상마저 나타나고 있다.  

 


고밀 개발에 '닭장 아파트' 된다 

정부가 공급량을 늘리고, 정비사업의 수익성을 높이기 위해 고밀 개발을 추진하면서 ‘닭장 아파트’가 될 것이라는 반발도 있다. 고밀 개발의 사례로 정부가 추진하고 있는 역세권 청년주택이 꼽힌다.  



 

최근 입주를 시작한 용산구 삼각지역 인근의 청년주택의 경우 대지면적 8671㎡에 1086가구(공공임대 323가구, 민간임대 763가구)가 사는 37층짜리 건물 두 동이 들어섰다. 용적률이 962%에 달한다. 정부가 전면 수용해 공공주택을 짓겠다고 밝힌 서울역 쪽방촌의 경우 4만7000㎡ 대지에 공공주택과 민간분양을 포함한 최고 40층짜리 주상복합 아파트 2410가구를 짓는다.   


 

서울 합정동에 들어선 역세권 청년주택의 모습. 중앙포토


22일 용산구가 주택건설사업계획을 승인한, 동부이촌동 옛 국군 복지단 자리(대지면적 5만1915㎡)에 최고 32층 규모로 지어지는 아세아아파트의 경우 서울역 쪽방촌보다 땅 면적은 크지만, 가구 수는 969가구에 불과하다. 최근 5년간의 서울시 정비사업 평균밀도(용적률 250~260%)보다 높은, 용적률 336%를 적용한 결과인데도 그렇다.  


민간아파트 단지 중에서 서울역 쪽방촌의 공급 가구 수와 비슷한 서초구 반포 래미안퍼스티지(2444가구)의 경우 대지면적이 13만3115㎡에 달한다. 최고층 32층 규모로 용적률은 269%다.  

 

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “민간 재건축 단지 입장에서는 고밀 개발 시 쾌적성이 그만큼 떨어지니 혜택이 될 수 없다고 보는 것”이라며 “무엇보다도 고밀 개발은 지역적 맥락과 도시 인프라의 용량 등을 고려해 정해져야 한다”고 강조했다.    

한은화·김원 기자 onhwa@joongang.co.kr 중앙일보


https://news.joins.com/article/23997410

케이콘텐츠

728x90

댓글()