경매 절차에 재대로 참여하는 방법


경매절차에 참여하여 제대로 배당받는 방법

How to participate in the auction and take bids properly


Ⅰ. 글의 첫머리에

건축사도 부동산경매에 관해서는 최소한의 지식을 가지고 있어야 한다. 특히 건축주나 사업시행자가 부도가 나는 경우, 설계비나 감리비를 받으려면 경매절차에 참여해야 하기 때문이다.


또는 경매로 부동산을 취득하려는 경우, 경매에 관한 지식이 적으면 손해를 볼 위험성이 있다. 경우에 따라서는 건축사 자신이 채무를 변제하지 못해 경매를 당하기도 한다.


건축사가 다른 사람의 주택에 전세를 들어가는 경우, 또는 사무실을 임차하여 사용하는 경우, 건물주가 채무초과로 경매를 당하게 되면, 전세금이나 임차보증금을 반환받기 위하여 경매절차에 참여를 하여야 한다.


한국경제

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경매란 부동산을 담보로 빚을 지고 제대로 갚지 못해서 법원에서 부동산을 강제로 매각하고 그 대금을 채권자들에게 나누어주는 절차다. 부동산경기가 나쁠수록 경매물건이 쏟아져 나오게 된다. 부동산이 경매로 넘어가게 되면 부동산 소유자는 망하고, 그 부동산을 담보로 돈을 빌려준 채권자도 손해를 보게 된다. 채무자는 경매를 당하면 대부분 파산하거나 회생절차를 밟는다. 채무자가 경매를 당하면 다른 채권자들은 더 이상 돈을 받을 방법이 없게 된다.




경매로 낙찰되는 매각대금만 가지고는 채권자나 기타 권리자들에게 충분한 배당이 되지 않기 때문에, 실제 경매에 있어서는 가급적 빠른 기일에 낙찰이 되는 것도 중요하지만, 최종적으로 낙찰된 매각대금에서 우선순위로 자신의 채권금액을 배당받는 것이 중요하다.


경매되는 부동산매각대금에서 채권자가 배당을 받기 위해서는 가만히 있어서 될 문제가 아니다. 적극적으로 경매절차에 뛰어들어, 경매진행 상황을 수시로 파악하고, 배당요구기일의 종기 안에 배당요구를 하여야 하고, 채권계산서도 제출하여야 한다.


배당기일에 출석하여 진술하여야 하고, 배당금액에 이의가 있으면 이의를 하여야 한다. 배당이의소송을 제기하여야 한다. 나중에 잘못 배당이 되어, 배당받을 금액을 배당받지 못했다면, 권리 없이 배당받아간 사람을 상대로 부당이득반환청구소송을 제기하여야 한다.


여기에서는 경매절차에서 부동산이 매각된 다음, 그 매각대금에서 채권자들에게 어떤 순위로 배당이 되는가? 채권자들은 어떻게 배당에 참여하고 배당금을 받는가? 만일 배당절차에 잘못된 사항이 있으면 채권자나 채무자는 어떤 절차에 의해 이의신청을 하고 배당이의소송은 어떻게 하는가? 특히 전세권자나 주택임차인이 주택이 경매로 넘어갈 때 어떻게 자신의 권리를 보호받는가 하는 점에 관하여 순차로 살펴보기로 한다.




Ⅱ. 경매절차와 배당절차

부동산경매는 압류 – 매각 – 배당의 3단계로 진행된다. 채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하고 기입등기를 한다. 법원은 배당요구종기를 정하고, 집행관에게 목적물에 대한 현황조사를 명하고 감정인에게 평가하도록 한다. 이를 기초로 최저매각가격 등의 매각조건을 정하고 매각문건명세서를 작성하여 비치한다. 그 다음 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공고한다.



매각기일은 집행관이 진행하고, 최고가매수인인 정해지면 매각을 허가하고 매각대금지급기한을 정한다. 그 다음 배당을 실시하고 매수인은 대금을 완납한 시점에 소유권을 취득한다. 법원은 경매기일과 경락기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다. 이해관계인이라 함은 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자를 말한다.


매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아야 한다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법 상법 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다. 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지하여야 한다.


배당기일이 정해지면 법원사무관은 채권자에게 채권계산서의 제출을 최고한다. 집행법원은 배당기일의 3일 전까지 배당표 원안을 작성하여 법원에 비치한다. 법원은 배당기일에 출석한 이해관계인과 채권자를 심문하여 배당표를 확정한다. 배당표에 대해서는 채권자 또는 채무자 등이 이의를 제기할 수 있다. 이의가 완결되면 배당표를 경정하여 배당을 실시한다. 채무자와 채권자 등은 배당이의의 소를 제기할 수 있다.


Ⅲ. 채권자는 모두 배당요구를 하여야 하는가?

배당요구라 함은 다른 채권자의 신청에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 채무자의 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받고자 하는 채권자의 집행법상의 행위를 말한다.


경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 전세권자 및 법원에 알려진 채권자에게 이를 고지하여야 한다. 배당요구의 종기결정 및 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다.


법원사무관등은 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금ㆍ이자ㆍ비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다. 채권자가 최고에 대한 신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산한다. 이 경우 다시 채권액을 추가하지 못한다.


배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다. 담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 배당을 받을 금액은 경매신청서에 처음 기재한 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다. 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.


집행력 있는 정본을 가진 채권자 등은 배당요구를 할 수 있다(민사집행법 제88조). 배당요구가 있으면 이해관계 있는 자에게 그 취지를 통지해야 한다. 국세 등 교부청구의 경우에는 통지가 필요 없다. 민사집행법은 배당요구가 있어야만 배당참가가 허용되는 채권자와 배당요구를 하지 않더라도 배당참가가 허용되는 채권자의 두 가지 경우를 구별하고 있다. 즉, 요구배당채권자와 당연배당채권자로 구별한다.


부동산 경매 배당 순위

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1. 배당요구를 하지 않아도 배당을 받는 채권자

부동산경매절차에서 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자에는, ① 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자, ② 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, ③ 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자, ④ 경매개시결정 전에 체납처분에 의한 압류권자 등이 있다.


담보권 실행을 위한 경매절차에서 경매신청채권자에 우선하는 근저당권자는 배당요구를 하지 않더라도 당연히 등기부상 기재된 채권최고액의 범위 내에서 순위에 따른 배당을 받을 수 있으므로, 그러한 근저당권자가 채권계산서를 제출하지 않았더라도 배당에서 제외되지 않는다.


2. 배당요구가 필요한 채권자

집행법원에 배당요구를 하여야만 배당에 참가할 수 있는 채권자에는, ① 집행력 있는 정본을 가진 채권자, ② 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, ③ 민법·상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자 등이 있다.


이와 같은 채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없다. 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하여야 하고, 그 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다(민사집행규칙 제48조).


조세채권이 지방세법에 따라 법정기일에 관계없이 근저당권에 우선하는 당해세에 관한 것이라고 하더라도, 배당요구의 종기까지 교부청구한 금액만을 배당받을 수 있다. 세무서장이 국세징수법에 따라서 경매법원에 대하여 국세의 교부를 청구하는 것은 민사소송법에 규정된 부동산경매절차에서 하는 배당요구와 성질이 같은 것이므로 국세의 교부청구도 경락기일까지만 할 수 있다.


신고납세방식 조세의 경우 과세표준과 세액을 신고하는 때에 확정되는 것이므로, 그 신고한 세액에 대하여 저당권 등의 피담보채권과 우선순위를 결정하는 법정기일은 신고일로 보아야 한다. 그러나 과세표준과 세액의 신고가 없거나 신고 내용에 오류·탈루 등이 있어 과세표준과 세액을 정부가 결정 또는 경정결정을 하는 경우에는 그 결정하는 때에 납세의무가 확정되는 것이므로, 고지한 세액에 대하여는 법정기일을 납세고지서의 발송일로 보아 저당권 등과 우선순위를 결정하여야 한다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다63732 판결).




경매부동산에 관하여 국세체납처분의 절차로서 압류의 등기가 되어 있는 경우에는 교부청구를 한 효력이 있는 것으로 보아야 한다. 이 경우 세무서장이 경락기일까지 체납된 국세의 세액을 계산할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니한 때에는 경매법원으로서는 당해 압류등기촉탁서에 의한 체납세액을 조사하여 배당할 수 있다.


근로기준법에 의하여 우선변제청구권을 갖는 임금채권자라고 하더라도 임의경매절차에서 경락기일까지 배당요구를 하여야만 우선배당을 받을 수 있다. 그러나 경매절차개시 전의 부동산가압류권자는 배당요구를 하지 않았더라도 당연히 배당요구를 한 것과 동일하게 취급하여 설사 그가 별도로 채권계산서를 제출하지 아니하였다 하여도 배당에서 제외하여서는 안 된다.


Ⅳ. 배당표란 무엇인가?

경매절차에서 부동산 매각대금을 집행법원에서 각 채권자들에게 배당하기 위하여 작성하는 표를 배당표라고 한다. 배당표에는 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자, 비용, 배당의 순위와 배당의 비율을 기재한다.


배당기일이 정해지면 법원사무관 등은 채권자에게 채권계산서의 제출을 최고한다. 채권계산서의 제출이 없으면 배당요구서 등 집행기록에 첨부된 서류에 의하여 채권액을 계산한다. 집행법원은 배당기일 3일 전까지 배당표 원안13)을 작성하여 법원에 비치하여야 한다.

법원은 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정하여야 한다. 기일에 출석한 채무자는 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다.


채무자는 법원에 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 서면으로 이의할 수 있다. 기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다.


이의에 관계된 채권자는 이에 대하여 진술하여야 한다. 관계인이 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정하여 배당을 실시하여야 한다. 이의가 완결되지 아니한 때에는 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시하여야 한다.


기일에 출석하지 아니한 채권자는 배당표와 같이 배당을 실시하는 데에 동의한 것으로 본다. 기일에 출석하지 아니한 채권자가 다른 채권자가 제기한 이의에 관계된 때에는 그 채권자는 이의를 정당하다고 인정하지 아니한 것으로 본다.



배당표가 작성될 때까지 청구금액을 감축한 채권계산서를 제출할 수 있으며, 이 경우 배당법원으로서는 채권계산서상의 감축된 채권액을 기준으로 하여 배당할 수밖에 없고, 그 채권액을 초과하여 배당할 수는 없는 만큼 그 계산서에 따른 배당표는 정당하게 작성된 것으로 보아야 한다.


배당기일에 출석하여 이의를 하지 않음으로써 배당표가 확정되었다고 하더라도, 확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실체법상의 권리를 확정하는 것이 아니기 때문에 부당이득금반환청구의 소를 제기할 수 있다. 실체적 하자 있는 배당표에 기한 배당으로 인하여 배당 받을 권리를 침해당한 자는 원칙적으로 배당기일에 출석하여 이의를 하고 배당이의의 소를 제기하여 구제받을 수 있다.


배당표에 대한 이의가 있는 채권에 관하여 적법한 배당이의의 소가 제기된 때에는 그에 대한 배당액을 공탁하여야 하고(민사집행법 제160조 제1항 제5호), 이의된 부분에 대해서는 배당표가 확정되지 않는다(민사집행법 제152조 제3항).


경매절차 세무 흐름도

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배당액이 공탁된 뒤 배당이의의 소에서 이의된 채권에 관한 전부 또는 일부 승소의 판결이 확정되면 이의된 부분에 대한 배당표가 확정된다. 이때 공탁의 사유가 소멸하게 되므로, 그러한 승소 확정판결을 받은 채권자가 집행법원에 그 사실 등을 증명하여 배당금의 지급을 신청하면, 집행법원은 판결의 내용에 따라 종전의 배당표를 경정하고 공탁금에 관하여 다시 배당을 실시하여야 한다(민사집행법 제161조 제1항).


배당표가 확정되어야 비로소 채권자가 공탁된 배당금의 지급을 신청할 수 있으므로, 배당표 확정 이전에 채권자가 배당금을 수령하지 않았는데도 채권에 대해 변제의 효력이 발생한다고 볼 수는 없다. 채무자가 공탁금 출급을 곤란하게 하는 장애요인을 스스로 형성·유지하는 등의 특별한 사정이 없는 한 배당액에 대한 이의가 있었던 채권은 공탁된 배당액으로 충당되는 범위에서 배당표의 확정 시에 소멸한다고 보아야 한다.


매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지하여야 한다. 여기서 이해관계인이라 함은 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자)를 말한다. 가압류를 한 자는 위 조항에서 말하는 이해관계인이 아니다.




Ⅴ. 채권자들 상호간의 배당순위

일반적으로 배당절차에는 다수 채권자들이 경합하는 경우가 많고, 배당금이 모든 채권을 만족시키기에 부족하여 배당절차에서 충분히 만족을 받지 못하는 일반채권자들이 다수 발생하게 된다. 배당은 법에서 정한 순위에 따라 배당한다. 순위가 같은 경우에는 채권금액에 비례하여 안분한다. 배당하고 남은 것이 있으면 채무자 및 소유자 아닌 매각허부결정에 항고하였다가 기각된 자에게 우선적으로 돌려준다(민사집행법 제147조 제2항).

경매에서 배당받을 순위는 매우 중요하다. 배당받을 채권자 상호 간에 선순위와 후순위가 있다. 여기에서는 압류재산에 조세채권의 법정기일 전에 설정된 저당권 전세권으로 담보되는 채권이 있는 경우에 각 채권의 순위를 살펴보기로 한다.


1. 소액임차보증금채권, 최종 3개월분 임금 등(제1순위)

임금채권 우선특권은 사용자의 총재산에 대하여 저당권 등에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 법정담보물권이다. 근로기준법에서 정한 근로자의 최종 3개월분의 임금에 대한 우선특권 규정에 의하여 보호되는 임금채권의 범위는 퇴직의 시기를 묻지 아니하고 사용자로부터 지급받지 못한 최종 3개월분의 임금을 말한다.


2. 집행의 목적물에 대하여 부과된 조세 등 당해세(제2순위)

국세나 지방세에 대하여 우선적으로 보호되는 저당권부채권은 당해 저당권설정 당시의 저당권자와 설정자와의 관계를 기본으로 하여 그 설정자의 납세의무를 기준으로 한 취지이다. 국세나 지방세 등의 우선징수로부터 배제되는 저당권부채권은 설정자가 저당부동산을 제3자에게 양도하고 그 양수인에게 국세나 지방세의 체납이 있었다고 하더라도 그 보호의 적격이 상실되는 것은 아니다. 취득세의 법정기일에 근저당권이 설정된 경우에는 지방세우선원칙에 의하여 취득세채권이 근저당권의 피담보채권보다 우선한다.


3. 조세의 법정기일 전에 설정된 등기된 저당권 전세권으로 담보되는 채권 (제3순위)

법정기일에 따른 우선변제력 있는 조세채권과 확정일자 있는 임차보증금채권은 저당권으로 담보되는 채권과 같은 순위로 취급된다.18)


4. 근로기준법 제37조제2항의 임금 등을 제외한 임금(제4순위)

5. 국세 지방세 등 지방자치단체의 징수금(제5순위)

6. 의료보험료와 연금보험료 등(제6순위)

7. 집행권원을 갖춘 채권자 또는 배당요구종기 이전에 가압류를 하여 둔 집행권원 없는 일반금전채권자.


 

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Ⅵ. 구체적으로 배당실시는 어떻게 하는가?

저당권이란 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산으로부터 채권자가 우선변제를 받을 수 있는 권리로서, 저당권자가 저당 목적물의 환가대금으로부터 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 우선변제권이 저당권의 본체적 효력이다. 이러한 우선변제권은 저당권자가 스스로 저당권을 실행하는 방법으로만 행사하는 것이 아니라, 타인에 의하여 경매가 실행되거나 공매 또는 수용으로 인하여 환가가 된 경우에도 저당권자는 이를 저지할 수 없는 대신 그 우선순위에 따라 환가대금 또는 수용보상금으로부터 우선 변제를 받는 방법으로 행사할 수 있다.


포괄근저당권의 경우에는 설사 설정 당시의 피담보채무가 전액 변제된다 하여도 그 채권최고액의 범위 안에서는 유효하게 존속한다고 보아야 하고, 다만 근저당권자가 그 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 한 경우에는 경매신청 시에 근저당권이 확정되므로 그 후에 발생한 채권은 그 근저당권에 의하여 담보되지 않는다.


부동산 경매절차가 진행되어 부동산이 매각된 경우, 매수인이 매각대금을 다 납부하면 소유권을 취득하고(민사집행법 제135조), 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다(민사집행법 제91조 제2항). 이는 매수인이 부담이 없는 완전한 소유권을 취득할 수 있도록 한 규정이다.


민사집행법 역시 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 하고(제145조 제2항), 저당권으로서 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자를 배당받을 채권자로 한다(제148조 제4호)고 규정하고 있다.


민사집행법에 따라 매수인이 매각 부동산의 소유권을 취득하고 매각 부동산 위의 저당권이 소멸하더라도, 저당권자는 이후 배당절차에서 그 저당권의 순위와 내용에 따라 저당부동산의 교환가치에 해당하는 매각대금으로부터 피담보채권에 대한 우선변제를 받게 된다.


법원은 배당표에 따라 배당을 실시하여야 한다. 채권 전부의 배당을 받을 채권자에게는 배당액지급증을 교부하는 동시에 그가 가진 집행력 있는 정본 또는 채권증서를 받아 채무자에게 교부하여야 한다.


채권자가 배당기일에 출석하지 아니한 때에는 그에 대한 배당액을 공탁하여야 한다. 배당을 받아야 할 채권자의 채권에 대하여 특별한 사유가 있는 경우에는 법원은 배당액을 공탁하여야 한다. ① 채권에 정지조건 또는 불확정기한이 붙어 있는 때, ② 가압류채권자의 채권인 때, ③ 저당권설정의 가등기가 마쳐져 있는 때, ④ 배당이의의 소가 제기된 때, ⑤ 배당금액의 공탁청구가 있는 때 등이다. 법원이 채권자에 대한 배당액을 공탁한 뒤 공탁의 사유가 소멸한 때에는 법원은 공탁금을 지급하거나 공탁금에 대한 배당을 실시하여야 한다.


Ⅶ. 배당이의의 소

집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채권자를 제외한다)에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다. 집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의한 채무자는 청구이의의 소를 제기하여야 한다. 배당이의의 소는 배당을 실시한 집행법원이 속한 지방법원의 관할로 한다.


배당이의는 배당받은 각 채권자의 채권의 존부 및 범위, 배당순위에 대한 것이지 배당액에 대한 것이 아니다. 배당이의의 소에 있어서 특정 채권자의 채권액이 그가 받은 배당액보다 많다고 하더라도 배당의 기초가 된 채권액(배당요구액)에 대하여 다툼이 있고, 그 채권액이 줄어들 경우 민사집행법상의 배당법리에 따라 배당하면 결과적으로 배당액이 줄어들 경우에는 배당이의를 할 수 있다.


배당이의의 소에 있어서 원고는 배당기일 후 그 사실심 변론종결 시까지 발생한 사유를 이의사유로 주장할 수 있다. 배당기일 후 배당이의 소송 중에 가압류채권자의 채권액이 변제 등의 사유로 일부 소멸하여 그 잔존 채권액이 그 가압류 청구금액에 미달하게 된 경우에도 이를 이의사유로 주장할 수 있다.




배당이의소송에 있어서의 배당이의사유에 관한 증명책임도 일반 민사소송에서의 증명책임 분배의 원칙에 따라야 한다. 원고가 피고의 채권이 성립하지 아니하였음을 주장하는 경우에는 피고에게 채권의 발생원인사실을 입증할 책임이 있고, 원고가 그 채권이 통정허위표시로서 무효라거나 변제에 의하여 소멸되었음을 주장하는 경우에는 원고에게 그 장애 또는 소멸사유에 해당하는 사실을 증명할 책임이 있다.


배당이의의 소에 대한 판결에서는 배당액에 대한 다툼이 있는 부분에 관하여 배당을 받을 채권자와 그 액수를 정하여야 한다. 이를 정하는 것이 적당하지 아니하다고 인정한 때에는 판결에서 배당표를 다시 만들고 다른 배당절차를 밟도록 명하여야 한다.


배당이의의 소는 대립하는 당사자인 채권자들 사이의 배당액을 둘러싼 분쟁을 상대적으로 해결하는 것이고, 그 판결의 기판력은 오직 소송당사자 사이에만 미치는 것이다.


집행법원에서 확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실체법상의 권리를 확정하는 것은 아니다. 그러므로 배당을 받아야 할 채권자가 배당을 받지 못한 경우에는 그 채권자로서는 배당을 받지 못할 자이면서도 배당을 받았던 자를 상대로 부당이득반환청구권을 갖는다. 그 채권자가 이의를 한 여부 또는 형식상 배당절차가 확정되었는가의 여부에 관계없이 부당이득반환청구권을 가지는 것이고, 채권자가 일반채권자인 경우에도 동일하다.


Ⅷ. 주택임차인의 우선변제권

아파트에 전세를 들어갔는데, 집주인이 채권자에 의해 아파트에 대한 경매절차가 진행되었다. 이런 경우 아파트 전세든 사람은 어떤 조치를 취해야 하는가? 매우 당황스러운 일이 될 것이다. 여기에서는 경매절차에서 전세권자가 해야 할 일을 살펴보기로 한다.


전세를 들어갈 때 이미 아파트에 저당권이 설정되어 있었다면, 전세권자는 저당권자가 배당을 받아간 다음 나머지 금액에서 전세금을 찾을 수 있다. 등기된 저당권이 전세권보다 순위가 앞서기 때문이다. 전세권자가 주택임대차보호법에 의해서 우선변제권을 가지는 경우에는 전세권자는 누가 낙찰을 받더라도 상관없이 전세권을 계속해서 주장할 수 있다. 다시 말하면 경매에서 그 아파트를 낙찰받은 사람에 대해 전세권을 주장하면, 전세기간이 끝날 때까지 그 아파트에서 전세를 살 수 있고, 전세기간이 끝날 때 새로 낙찰받은 사람으로부터 전세보증금을 반환받고 나가면 된다.


전세권자는 이러한 전세권의 대항력을 주장하지 않고, 아파트 매각대금에서 선순위로 배당을 받을 것을 요구할 수 있다. 즉 아파트 매각대금에서 전세금을 충분히 받을 가능성이 있으면 전세권자는 전세권의 해지통보를 함과 동시에 법원에 배당요구를 한다. 이런 경우 전세권자는 배당을 받고 명도하면 된다.


1. 임대차의 존속을 주장할 수 있는 권리

주택임대차보호법은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 그 경우에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것을 규정하고 있다.


대항요건을 갖춘 임차인은 그 후에 주택에 관하여 설정된 근저당권에 기한 경매절차에서 주택의 소유권을 취득한 낙찰인에게 대항할 수 있는 권리가 있다. 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.


상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로 그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결).




2. 배당요구를 하여 우선변제를 받는 권리

임차주택의 저당권자보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금이나 보증금 중 일정액에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고 원칙적으로 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다.


양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그러나 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도, 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면, 그 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없다.


임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다. 임차인의 보증금 중 일정액(소액보증금)에 대한 우선변제청구권 행사에도 위 단서조항을 준용하고 있으며, 한편 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.


주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 한다. 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다.


대항요건을 갖춘 소액임차인이더라도 경매법원에 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있고, 그와 같은 배당요구는 자기의 책임으로 스스로 하여야 한다. 소액임차인은 집행관의 현황조사의 결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지 여부와는 관계없이 스스로 집행법원에 배당요구를 하여야 한다. 주택임차인에 대한 경매절차 진행사실의 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 안내하여 주는 것에 불과하다.




임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다. 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없다.


임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.


대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 한다.


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대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 한다.


임차인이 작성해준 무상거주확인서로 인하여 배당금을 못 받게 되자 나중에 보증금을 회수하지 못하였음을 이유로 낙찰자에게 주택임대차보호법상의 대항력을 행사한다고 주장하는 것은, 전에 스스로 한 행위와 모순되는 행위를 하는 것으로 자기에게 유리한 법지위를 악용하는 경우에 해당된다. 따라서 이러한 임차인의 주장은 신의성실의 원칙에 위배된다.


임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다.




채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있을 뿐이다.


Ⅸ. 글을 맺으며

어떤 사람에 대해 채권을 가지고 있는데, 채무자의 부동산이나 동산이 경매로 넘어가고 있을 때, 채권자의 입장에서 어떻게 해야 그 경매절차에 참여하여 경매재산의 매각대금에서 배당을 받을 수 있느냐 하는 것은 매우 중요한 문제이다.


그런데 실제 현실을 보면 일반인들은 경매절차를 잘 모르고, 법에 대해 모르기 때문에, 채무자의 재산에 대한 경매절차에서 채권계산서를 제출하고 배당요구를 하고, 배당기일에 출석하여 이의를 제기하는 것을 놓치는 경우가 있다. 또한 매각대금으로 모든 채권자를 만족시킬 수 없는 경우에는 법에서 정한 배당순위에 따라 순차로 배당되기 때문에 후순위자는 자신의 채권금액을 배당받지 못하게 되는 경우가 많다.


주택이나 상가의 임차인의 경우 우선변제권을 가지고 있는 경우 이를 행사하기 위하여는 배당요구를 하여야 한다. 임차인이 배당요구를 하지 않고 부동산의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권을 주장하고자 하는 경우에는 물론 배당요구를 해서는 안 된다. 근로자의 임금이나 퇴직금에 대해서도 배당요구를 하지 않으면 배당을 받지 못한다.

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

김주덕 법무법인 태일 대표변호사


김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표변호사로 근무하고 있다. 2018년부터 법학전문대학원평가위원회 위원장으로 활동하고 있다.

cdlaw@hanmail.net

http://kiramonthly.com/archi-law-2020

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