이상한 ‘등록 임대주택’ ㅣ 등록임대주택 여부, 소유권 등기에 표시

월세→전세로 바꾸면 보증금 폭탄… 이상한 ‘등록 임대주택’

    전국 100만 채의 ‘등록 임대주택’에 사는 세입자가 임대차조건을 월세에서 전세로 바꿀 때 적용받는 조건이 일반주택 세입자보다 불리한 것으로 나타났다. 세입자 보호를 위해 도입된 등록 임대제도가 오히려 세입자의 부담을 키우고 있다는 지적이 나온다.

13일 국토교통부는 국민신문고에 올라온 민원에 대한 답변에서 “등록임대는 임대보증금을 월임대료로 전환할 때뿐만 아니라 반대 경우에도 주택임대차보호법에 따른 전월세전환율이 적용된다”고 안내했다. 등록임대주택의 경우 전세를 월세를 바꿀 때 적용되는 법적 전환율 2.5%가 월세를 전세로 전환될 때도 그대로 적용된다는 말이다. 일반 임대주택에는 전세의 월세전환 때만 2.5%가 적용되고 월세를 전세로 전환할 때는 시장에서 통용되는 4%대 이상의 전환율이 적용된다.

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문제는 전세를 월세로 전환할 때는 낮은 전환율이 세입자에게 유리한 반면 전세를 월세로 바꿀 때는 전환율이 높아야 유리해진다는 점이다. 예를 들어 예를 들어 보증금 1억 원에 월세 150만 원인 아파트를 전세로 전환할 경우 전환율이 2.5%일 때 보증금은 8억2000만 원으로 전환율이 4%일 때의 보증금(5억5000만 원)보다 2억7000만 원 높다. 등록임대주택에 사는 세입자는 월세를 전세로 바꿀 때 낮은 전환율(2.5%)이 적용돼 상대적으로 보증금 부담이 더 커지는 구조다.

일반 임대주택 세입자는 이런 걱정을 할 필요가 없다. 전세를 월세로 전환할 때만 전월세전환율을 따르고, 월세를 전세로 전환할 때는 시장전환율(전국 5.7%, 서울 4.8%, 지난해 11월 기준)을 적용받기 때문이다.

이 같은 차이가 발생한 것은 등록임대주택의 경우 ‘민간임대주택에 대한 특별법’에서 전월세 전환 시 항상 법정 전환율인 2.5%를 적용토록 규정하고 있어서다.

부동산 커뮤니티에서는 집주인들이 이 같은 맹점을 이용해 등록임대주택의 월세를 전세로 전환하면 법 테두리 안에서 전세금을 대폭 올릴 수 있다는 내용이 유포되고 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “급격한 규제 도입으로 시장에서 ‘꼼수’가 확산되고 있는 것”이라고 말했다.

이새샘기자iamsam@donga.com 동아일보

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20210113/104909699/1

등록임대주택 여부, 소유권 등기에 표시된다

    "이 주택은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제 44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임."

앞으로는 등록임대주택의 소유권 등기에 이같은 내용이 표시돼 누구나 해당 주택이 등록임대주택임을 알 수 있게 된다. 국토교통부는 1일 이같은 내용 등을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’의 하위 법령 개정안이 국무회의 의결을 거쳐 오는 10일부터 시행될 예정이라고 밝혔다.

지난달 18일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 다가구 주택의 모습. /연합뉴스

이번 조치는 예비 임차인 등에게 등록임대주택이 임대의무기간과 임대료증액제한이 부여된 주택임을 알게 해서 임차인의 권리를 보호받을 수 있게 하기 위한 것이다.

소유권 등기에 등록임대주택임을 추가로 기재(부기 등기)하는 의무는 임대사업자가 지게 된다. 만약 임대사업자가 소유권 등기에 이같은 내용을 기재하지 않았을 경우에는 500만원 이하의 과태료를 내야 한다.

등록임대주택은 최대 10년의 임대의무기간 동안 임차인의 계약갱신이 보장되고, 갱신시 5% 이내에서만 임대료를 올릴 수 있다.

또 임대사업자가 임대차 계약을 할 때 임차인에게 세금체납 여부와 선순위보증금 현황 등 권리관계 정보를 제공하는 의무를 지도록 하고, 이를 위반할 경우 500만원 이하의 과태료를 부과할 수 있게 했다.

특히 다가구주택 등 동일 주택에 둘 이상의 임대차 계약이 존재하는 경우 임차인이 선순위보증금을 확인하기 어려워 보증금 회수가 어려운 경우가 있었던 점을 개선하기 위해, 등록임대주택이 단독·다중·다가구 주택 등의 유형인 경우에는 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위 보증금 정보를 임대차 계약시 예비 임차인에게 제공하도록 했다.

한편 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않아 임차인이 피해를 입는 경우, 지자체장이 직권으로 임대등록을 말소할 수 있도록 했다. 임대등록이 말소되면 임대사업자는 그동안 제공받은 세제감면액을 반환해야 한다.

또 임대사업자가 임대차계약을 신고하지 않고 이에 따른 지자체의 보고 요청에 3회 이상 불응하거나 거짓으로 보고할 경우에도 지자체장이 직권으로 임대등록을 말소할 수 있도록 했다.

한편 임대사업자가 임대보증금 보증보험 가입시 필요한 주택가격 산정기준으로 기존 감정평가액 외에 공시가격이나 기준시가도 활용할 수 있도록 했다.

조선비즈 세종=박정엽 기자

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/12/01/2020120100660.html

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