이런!...서울 아파트 미계약분 나왔다 ㅣ 강북 전세도 10억 시대


없을 줄 알았던 서울 아파트 미계약분 나왔다... "당첨되면 6억 시세 차익"


   서울에서 앞으로 보기 힘들 것으로 예상됐던 미계약분(무순위 청약) 아파트가 시장에 나왔다. 당첨만 되면 6억원 가량의 시세 차익이 기대된다는 게 시장 관계자들의 예상이다. 다만 부동산 전문가들은 분양권 전매가 안 된다는 점을 비롯해 유주택자인 경우엔 대출이 안 되고 취득세가 중과된다는 점, 양도세도 강화됐다는 점 등을 감안해야 한다고 했다.


DMC파인시티 조감도


22일 부동산 업계에 따르면 은평구 수색로의 DMC파인시티 전용면적 59㎡ 1가구가 미계약분 계약 물량으로 나왔다. 이 아파트는 수색 6구역을 재개발한 곳으로 전체 가구 수는 1223가구다.


단지는 마포구 상암동과 생활권을 공유하는 입지로 지하철 6호선과 경의중앙선, 공항철도를 이용할 수 있는 곳에 건설된다. 일반분양가는 3.3㎡(1평)당 평균 1992만원으로 인근 시세의 반값 수준이라 로또 아파트로 불렸다.



또 모든 주택형 분양가가 9억원 이하라 중도금 대출이 가능했기 때문에 ‘로또 당첨’을 노린 예비 청약자들이 몰렸다. 지난 8월 분양 당시 당첨 최저 가점은 64점이었다. 미계약분이 나온 전용면적 59㎡A타입은 전 세대 최고 가점인 74점이 나오기도 했다.


미계약분 신청은 29일부터 GS자이앱을 통해 할 수 있다. 당첨자는 30일 오전 10시에 발표한다. 분양가는 5억2643만원이다. 당첨 당일 1억620만원을 계약금으로 넣고 약 열흘 뒤엔 1월 12일에 1차 중도금 5130만원을 넣어야 한다.


최근 서울 아파트의 미계약분은 보기 드문 경우다. 집 있고 돈도 있는 유주택자들이 미계약분 주택을 가져가면 정작 집 없는 이들의 분양 받을 길이 요원해진다는 지적에 국토교통부가 지난해 5월부터 예비 당첨자 수를 일반 공급물량의 500%까지 지정하고 있기 때문이다. 10가구를 모집한다면 예비 당첨자 수를 50명까지 두는 것이다.


요즘 같이 부동산 시장이 강세인 상황에선 웬만해서는 예비 당첨자에게 분양 권리가 돌아갈 수 밖에 없다. 이처럼 미계약분이 나오는 것은 기존 계약자가 정말 피치못할 사정으로 중도에 계약을 파기하는 상황에만 가능하다. 예를 들어 세종시 ‘세종 리더스포레 나릿재마을 2단지’에서 나온 무순위청약 1가구는 김경선 신임 여가부 차관이 차관에 인선되기 직전에 포기한 물량이었다.




부동산 시장 관계자들은 현재 전용면적 59㎡를 받는 입주권의 호가가 10억~11억원 선임을 감안할 때 당첨시 6억원 정도의 시세 차익을 볼 수 있을 것으로 보고 있다.



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하지만 유주택자가 당첨이 될 때는 수익이 크지 않을 것으로 분석했다. 분양권 전매가 금지됐기 때문에 2023년 7월 준공까지 팔지 못하기 때문이다. 유주택자라면 준공 이후 취득세가 8%로 매겨지고, 이를 준공 직후 단기 매도하려면 조정대상지역이 보유기간 1년 미만 주택이기 때문에 양도세율이 70%로 적용된다.


다만 2021년 1월부터 분양권도 주택 수에 포함하도록 바뀌는 세법 적용은 받지 않는다. 이전까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주했지만, 2021년 1월부터 바뀌는 세법에 따르면 분양권도 주택으로 간주해 양도세 중과를 받도록 바뀐다. 하지만 이번 미계약건은 12월 30일로 취득시점이 산정되기 때문에 양도세 중과 규정은 피해갔다. 2021년 1월 1일부터 신규 취득한 분양권부터 주택 수에 포함시키기 때문이다.




박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "일단 당첨된 후에 생각하자는 심리가 있어 경쟁률은 높겠지만, 유주택자의 경우 잘 따져보면 수익이 크게 남지 않을 수 있다"면서 "무주택자에게는 내 집 마련의 좋은 기회가 맞는다"고 했다.

연지연 기자 조선비즈 


https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/12/22/2020122201993.html



강북 전세도 10억 시대…임대차법이 불지른 서울 전셋값


올해 집값·전셋값 결산


부동산114, 590만가구 조사

서울 강남·마용성 등 핵심지

두배 오른 아파트도 수두룩


강북도 `전세 10억시대`


"규제위주 정책 계속되면

내년에도 전세난 불보듯"


    올해 서울 아파트 전셋값이 5년 만에 최대치인 14.20% 오른 것으로 나타났다. 전국 전셋값은 12.45% 올라 8년 만에 최대폭으로 올랐다.




22일 매일경제가 부동산114에 의뢰해 연도별 아파트 전세가격 변동률을 분석한 결과, 올해 서울 아파트 전셋값 상승률은 2015년 이후 최대치인 14.20% 상승을 기록했다. 2015년에는 15.6% 올랐다. 전문가들은 코로나19로 외부인과 접촉을 삼가기 위해 전세를 연장하는 사람이 늘면서 공급이 줄었고, 여기에 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행으로 전세 매물이 품귀 현상을 보이며 전셋값이 급등했다고 분석했다.


올해 서울 아파트 전세가격이 14.2% 급등했다. 사진은 강남구 일원동 일대에 아파트들이 빽빽하게 들어선 모습.  [매경DB]


서울에서 촉발된 전세 품귀 현상은 전국으로 확산하며 올해 전국 전셋값도 12.45% 올랐다. 통계는 지난 18일까지의 누계를 기준으로 작성됐으며, 부동산114가 전국 590만가구를 전수 조사했다. 서울 아파트 전세가격은 2015년에 전년 대비 15.6% 오른 이후 지난 4년간 한 자릿수 상승률을 기록하며 상승폭을 줄여왔다. 그러던 것이 2020년에는 상승률이 두 자릿수로 껑충 뛴 것이다. 전국 아파트 전세가격 역시 2002년 13.16% 급등한 이래 등락을 반복했지만 최근 5년간은 한 자릿수 상승률을 이어왔다. 2018년에는 오히려 전세가격이 하락해 -0.04%를 기록하기도 했다. 하지만 올해 들어서는 상승률이 두 자릿수로 뛰었다.

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임병철 부동산114 수석연구원은 "코로나19로 집 보여주기를 꺼리면서 전세계약을 연장하는 세입자들이 있었고, 월세로 전환하는 집도 늘어 전세 물량이 줄어든 가운데 7월 말 임대차2법이 시행되면서 전세난이 심화됐다"고 말했다.




올해 서울 대부분 지역의 아파트 전셋값이 많이 올랐지만 우수한 학군에 교통이 편리한 강남권 전셋값 상승이 도드라졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 실제 지난해 5억원대에서 구할 수 있었던 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡ 전세는 올해 7월 말 임대차2법이 시행된 이후 전세가격이 급등해 지난 10월에는 10억원에 거래되기도 했다. 서초구 반포동 `아크로리버파크` 전용면적 200.59㎡는 지난 4월과 5월에 각각 40억원에 전세계약을 맺으며 올해 최고가 전세 아파트로 기록되기도 했다. 2년 전 같은 아파트 전용면적 234.97㎡가 15억원에 전세계약을 체결했는데 불과 2년 만에 두 배도 넘게 올랐다.


강북 아파트도 전셋값이 크게 올랐다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오1단지 전용면적 84㎡는 지난 10월 처음으로 전셋값이 10억원을 넘어섰고, 용산구 이촌동 한가람아파트 전용면적 84㎡ 역시 지난 11월 처음으로 10억원을 넘겼다.


한편 같은 부동산시장을 두고도 조사기관에 따라 전셋값 상승률이 상이했다. KB국민은행 부동산 시세 자료에 따르면 올해 11월 누계 기준 서울 전셋값은 10.06%, 전국 전셋값은 6.04% 상승하며 부동산114 조사 결과와 비슷한 추이를 보였다.


반면 한국부동산원 조사에서는 전국 전셋값이 서울보다 오른 것으로 나타났다. 부동산원 아파트가격동향 시계열 자료에 따르면 지난 7일까지 누적 기준으로 서울 전셋값은 4.04%, 전국 전셋값은 6.6% 올라 조사기관에 따라 차이가 컸다.





집값 뛸 때 날아간 전셋값…전세가율 3개월 연속 상승


"전월세 갱신율 늘었다"

정부는 자화자찬 이어가


전셋값 상승세가 진정되지 않고 있다. 서울·수도권 등 대다수 지역은 전세가율(매매값 대비 전셋값 비율)이 3개월째 상승했다. 임대차법 시행 이후 전세 매물 품귀가 계속되고 있기 때문이다. 이 와중에 정부는 "전세계약갱신청구권 시행으로 전월세 갱신율이 예년보다 높아졌다"고 자평했다. 22일 KB부동산 리브온에 따르면 지난 11월 서울 지역 주택 전세가율은 58.6%로 10월(57.8%)에 비해 0.8%포인트 높아졌다. 서울 주택값 상승보다 전셋값 상승 속도가 더 빨랐다는 뜻이다. 서울 전세가율은 지난 9월부터 3개월 연속 상승하고 있다.


수도권 주택의 11월 전세가율은 64.6%로 전월(63.7%) 대비 0.9%포인트 상승한 데다 역시 3개월 연속 높아졌다. 수도권 월별 전세가율이 3개월 연속 상승한 건 2017년 2월 이후 처음이다. 이에 따라 전국 기준 주택 전세가율도 11월 65.4%를 기록하며 3개월째 오름세를 지속했다.


하지만 정부는 전월세계약갱신율이 높아졌다는 사실만 강조한다. 이날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 `제12차 부동산시장 점검 관계장관회의`에서 "전세시장은 12월 들어 상승 폭이 일부 축소됐고 전세 매물도 누적되는 상황"이라며 "계약을 갱신한 임차 가구 비중도 점차 확대되고 있다"고 말했다. 홍 부총리가 언급한 계약 갱신 가구 비중 증가는 한국부동산원이 서울 100대 아파트를 대상으로 조사한 결과를 근거로 삼았다. 한국부동산원에 따르면 11월 전월세 통합 계약 갱신율은 70.3%로 전월(66.1%)과 임대차법 적용 1년 전(2019년 9월~2020년 8월) 평균치(57.2%) 대비 각각 4%포인트, 13%포인트가량 상승했다.


익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "계약 갱신을 강제하는 법을 만들었으니 갱신 가구 비중이 높아지는 건 당연한 일"이라며 "부작용인 전셋값 상승을 얼마나 잘 막느냐가 문제인데, 뾰족한 대책이 없어 보인다"고 꼬집었다.

[권한울 기자 / 김동은 기자] 매일경제


https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/12/1311229/

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