다주택자 '세금폭탄' 피하기 4탄…집 사는 순서 바꾸면 취득세 낮아진다


조정 1채·비조정 1채 중 비조정 나중에 사면 중과 면제

'대도시 본점' 법인이 '대도시' 부동산 사도 취득세 12%


     7·10 부동산대책의 후속법안인 '취득세 중과 법안'이 국회 본회의를 통과함에 따라 다주택자의 취득세 부담이 높아졌다. 하지만 개인이 집 사는 순서를 바꾸면 취득세를 낮출 방법이 있다.


30일 국회에 따르면 지난 4일 본회의를 통과한 '지방세법' 개정안은 주택 취득세가 중과되는 다주택자 범위를 넓히고 세율도 대폭 올리는 내용을 담았다.



이전에는 4주택자 이상만 취득세율 4%를 적용했다. 하지만 개정안에서는 조정대상지역 2주택자의 경우 취득세 8%, 3주택 이상자는 12%를 물린다. 또한 법인은 주택 개수와 상관없이 취득세율 12%를 일괄 적용한다.




조정 1채·비조정 1채 중 비조정 나중에 사면 중과 면제

다만 개인은 집 사는 순서를 바꾸면 취득세를 낮출 방법이 있다. 조정대상지역에 주택 1채, 비조정지역에 1채를 살 경우에 해당한다. 예컨대 지방 비조정지역에 먼저 집을 산 사람이 서울 등 조정지역에 집을 사면 취득세가 중과된다. 하지만 조정지역에 집이 있는 사람이 비조정지역 집을 사면 취득세 중과가 안 된다.


똑같이 조정지역 1채, 비조정지역 1채를 샀는데 비조정지역 주택을 나중에 사서 취득세 중과를 피하게 된 것. 또한 조정지역 1채, 비조정지역 1채를 가진 사람이 또다른 비조정지역 주택 1채를 사면 3주택자여도 취득세율 12%가 아닌 8%가 적용된다.


행정안전부 관계자는 "현재 비조정지역은 대부분 지방에 있다"며 "지방에서 집을 사는 사람들은 대부분 투자자가 아닌 실거주자라고 간주해서 취득세 중과를 하지 않고 있다"고 설명했다.


실제로는 서울 등 조정지역에 집이 있는 투자자들이 규제가 없는 지방 비조정지역의 집을 사는 경우가 많다. 이에 대해 행정안전부는 아직 지방 부동산시장이 과열되지 않아서 취득세 중과를 고려하지 않고 있다고 답했다.


행안부 관계자는 "지금은 지방보다 수도권 집값이 급등하는 경우가 더 많다"며 "서울 및 수도권에 있는 사람이 지방에 내려가서 집을 사는 것은 투기 목적이 아니라고 판단하고 있다"고 말했다.


이어 "(다주택자에 대한 규제로) 수도권 조정지역 '똘똘한 1채'에 대한 선호가 높아지고 있다"며 "조정지역과 비조정지역 간 양극화가 나타날 우려도 있어서 조정지역 중심으로 취득세 중과를 실시하고 있다"고 덧붙였다.




'대도시 본점' 법인이 '대도시' 주택 사도 취득세 12%

법인 투자자들은 앞으로 주택 취득세를 낮추기 위해 지방에 본점을 세울 필요가 없어진다. 이전까지는 법인이 취득세 중과를 피하려고 과밀억제권역 밖에 본점을 세우는 경우가 있었다. 과밀억제권역이란 인구와 산업이 지나치게 집중됐거나 집중될 우려가 있어서 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 말한다.


수도권정비계획법 시행령 별표 1에 따르면 과밀억제권역에 해당하는 지역은 ▲서울특별시 ▲인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외) ▲의정부시 ▲구리시 ▲남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 다산동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다) ▲하남시 ▲고양시 ▲수원시 ▲성남시 ▲안양시 ▲부천시 ▲광명시 ▲과천시 ▲의왕시 ▲군포시 ▲시흥시(반월특수지역은 제외)다.


과밀억제권역 여부는 토지이용계획(루리스)의 '다른 법령 등에 따른 지역·지구 등'에 적혀 있어서 따로 외울 필요는 없다.


이전까지 투자자들이 법인 본점을 과밀억제권역 밖에 세웠던 이유는 다음 3가지 요건을 모두 충족할 경우 취득세가 중과됐기 때문이다. 이 때 '취득세 중과'란 이전 기본세율 1~3%에 세율이 더 더해지는 것을 뜻한다.


3가지 요건은 ▲본점·주사무소가 '과밀억제권역' 내 위치하고 ▲본점·주사무소용 부동산을 취득하고(지점·분사무소용 부동산은 제외) ▲신축, 증축(승계취득은 제외)하는 경우다.


통상 본점 사업장은 임차하는 경우가 대부분이고, 설령 취득하더라도 신축하는 경우는 많지 않아서 이같은 중과규정이 적용되는 사례는 많지 않다.




이보다 취득세 중과 요건에 자주 포함됐던 사례는 다음과 같다. 법인 대표가 ▲'대도시' 내 법인 본점을 설립, 이전하고 대도시 내 부동산을 취득하거나 ▲'대도시' 내 법인 본점을 설립, 이전한 다음 '5년 이내' 대도시 부동산을 취득할 경우다.


대도시란 과밀억제권역 중 산업단지를 제외한 지역을 의미한다. 금천구 가산동 소재 서울디지털산업단지나 구로구 구로동에 있는 구로디지털산업단지는 '대도시 밖'에 해당한다. 다만 서울디지털산업단지, 구로디지털산업단지에 입주할 경우 산업단지 공단에서 실사를 나오는 경우가 있다. 실사 결과 단순 부동산업을 하는 법인으로 판정되면 취득세 중과가 될 가능성이 높다.



즉 이전까지는 서울과 같은 대도시에 본점이 있는 법인이 서울 아파트에 투자하면 취득세가 중과돼서 지방 아파트 위주로 사야 한다는 제약이 있었다. 이런 제약을 받지 않으려고 본점을 수도권 성장관리권역, 자연보전권역이나 지방에 세우는 경우도 많았다.




하지만 앞으로는 법인 취득세율이 12%로 높아진 만큼 대도시에 본점을 세워도 취득세가 추가로 중과되지 않는다.


우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "이번 개정안은 법인의 주택 취득세율을 12%(부가세 합산시 13.4%)로 중과했다"며 "대도시에 본점이 있는 법인이 대도시 주택을 사면 기본세율 4%에 중과세율 8%(부가세 합산시 9.4%)가 더해져 똑같이 12%(부가세 합산시 13.4%)가 된다"고 말했다.


이어 "이전에는 법인을 지방에 세우면 과밀억제권역에 매기는 취득세 중과를 면할 수 있었다"며 "하지만 이제는 그럴 수 없게 됐으니 선택지가 줄어들었다고 볼 수 있다"고 덧붙였다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 sungsoo@newspim.com

케이콘텐츠

Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요