‘마용성’은 옛말? 이제는 ‘용성광’ ㅣ "하반기 집값 오른다"
‘마용성’은 옛말? 이제는 ‘용성광’
2017년 전후로 집값이 크게 오르면서 서울 부동산 시장을 뜨겁게 달군 ‘마용성(마포·용산·성동)’이 지고 ‘용성광(용산·성동·광진)’이 새로운 강북 지역 대표 키워드로 떠오르고 있다. 광진구 집값이 지난해말 마포구를 역전하더니 올 들어 격차를 더 벌려서다.
8일 KB국민은행 리브온의 서울 구(區)별 3.3㎡(1평)당 아파트 매매가를 보면, 지난달 강북에선 △용산구 4573만원 △성동구 3922만원 △광진구 3864만원 △마포구 3815만원 순으로 매매가가 높았다. 2017년만 해도 마포구가 광진구보다 집값이 높았지만, 지난해 11월 광진구가 역전했다. 올 들어선 격차가 더 커져 ‘용성광’으로 굳어지는 추세다.
한강 남쪽에서 바라본 서울 광진구 구의동 일대. /조선DB
실제 국토교통부 실거래가를 보면, 광진구 광장힐스테이트 전용 84㎡는 지난해 11월 16억9000만원에 거래돼 마포구 마포래미안푸르지오(마래푸) 전용 84㎡ 최고가 거래인 16억5000만원(지난해 12월)보다 비싸게 팔렸다.
광진구는 한강변에 ‘광남 학군(광장동 일대)’이라 불릴 정도로 학군이 좋고 강남 접근성도 좋다. 약점은 신축이 부족하다는 것. 최근 상승세는 개발 호재가 있는 데다 정비 사업으로 약점을 보완할 것이라는 기대가 반영된 결과인 것으로 보인다. 광진구에선 동부지법 부지 등을 첨단업무복합단지로 개발하는 구의·자양재정비촉진지구 사업과 동서울터미널 현대화 사업이 진행 중이다.
정비사업을 보면 강북 재건축 ‘최대어’ 중 하나로 꼽히는 광장극동아파트가 정밀안전진단을 추진하며 재건축 첫발을 뗐다. 자양1구역은 단지명을 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’로 정하고 이달 중 분양에 나설 예정이다. 광장현대3·5단지와 광장상록타워는 리모델링을 추진 중이다.
마포구 아파트가 2017년 이후 수요자들에게 주목받은 이유는 정비사업 물량들이 순차적으로 입주하면서 신축 아파트들이 줄줄이 들어선 영향이었다. 2014년 마래푸 입주를 시작으로 마포래미안웰스트림(2016년), 신촌숲아이파크(2019년), 신촌그랑자이(2020년) 등이 입주했다. 내년엔 마포프레스티지자이가 입주할 예정이다.
광진구에서 진행 중인 정비사업이 완료되면 ‘용성광’이 더 굳어질까. 전문가들은 마포구와 광진구가 엎치락뒤치락할 것으로 내다봤다.
그는 "용산은 강남처럼 부동산 시장에서 블루칩에 속하는 지역"이라면서 "용산은 외지인(서울 타 자치구와 비서울 거주자) 매수 비율이 서울의 다른 구 대비 높은 특성을 갖고 있어, 마포·성동·광진·양천 등 옐로우칩과는 특성이 또 다르다"고 했다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 "광진구가 저평가됐다는 인식이 최근 집값 상승에 큰 영향을 미친 것으로 보인다"면서 "한강을 건너면 잠실·강남과 가까워 강남 일대 영동대로 지하공간 복합개발도 광진구에 호재로 작용한 것으로 보인다"고 했다. 이어 "광진구 집값이 2013년엔 마포보다 높았는데 2017년 마포가 앞서더니 이제는 광진이 다시 앞서고 있다"면서 "앞으로도 엎치락뒤치락할 것 같다"고 했다.
"하반기 집값 오른다…저금리가 빈익빈 부익부 만들어"
유진투자증권 보고서
저금리로 유동성 최고치, 전셋값 상승, 공급 부족 등 요인
"미분양 많고 금리 높던 2008년과 달라"
하반기에 전국적으로 아파트값이 오른다는 전망이 나왔다. 서울 및 수도권 중저가 아파트는 실수요자들이 매수하고, 지방 구축이나 재개발·재건축 입주권 거래는 투기 수요가 지속적으로 유입된다는 전망에서다. 실물 경기와 부동산 시장과의 괴리가 확대될 가능성이 높다고 봤다.
서울 잠실 일대 아파트 단지. (자료 한경DB)
김열매 유진투자증권 연구원은 8일 하반기 주택시장전망 보고서를 내고 "아파트는 싸지 않지만 저금리로 인한 유동성의 힘은 역대 최대치"라며 "서울에서는 노후화로 인해 새 아파트에 대한 선호도가 높고, 수도권은 개발호재로 상승세가 지속될 것"으로 예상했다.
김 연구원은 2008년 금융위기 시기와 올해의 시장을 비교해 설명했다. 2008년에는 2006년부터 전국적으로 미분양 아파트가 쌓이기 시작했고, 주택담보대출 금리가 높았다. 그러나 2020년 현재에는 미분양 부담이 크지 않은데다 금리는 역대 최저 수준이라는 설명이다.
아파트 값이 급등하면서 PIR(가구소득 대비 주택가격 비율)은 11.7로 사상 최고치를 기록중인 반면, 금리하락으로 주택구매력(HAI:Housing Affordable Index)은 2009년초보다 높다는 설명이다. 김 연구원은 "저금리가 주택구매력을 강화하고 있다"며 "저금리는 자산가격 상승과 부익부 빈익빈을 심화시킬 수 있다"고 경고했다.
필요한 공급이 많지 않다는 점도 주장했다. 올해 신규 분양 아파트는 40만~44만호이며, 입주 물량은 35만호라는 전망이다. 2017~2018년 분양물량이 감소한 탓에 입주 물량은 전년대비 10% 감소하게 된다. 최근 분양 증가로 2022년말~2023년에는 입주물량이 증가할 것으로 보이지만, 부담은 낮다는 게 김 연구원의 얘기다.
보고서에 따르면 신규 분양 중 재개발·재건축 비중은 전국적으로는 38%지만, 서울은 70%에 달한다. 서울에서 분양물량이 증가함에도 입주시점에 물량 부담이 적은 것도 이처럼 정비사업을 통하기 때문이다. 부담이 적다보니 가격도 오른다.
통계청 2018년 기준으로 전국 주택보급률은 104.2%지만, 아파트는 부족하다는 지적이다. 전체 주택은 2050만 가구다. 2인 이상의 가구는 1413만 가구인데, 전국 아파트는 1083만호로 모자르다는 얘기다. 서울에서는 보급률이 95.9%로 더 떨어진다. 더군다나 2인 이상의 가구수는 261만 가구인데, 아파트는 168만호에 그치고 있다.
김 연구원은 "과거에는 대단지의 입주 시점에 전세가 하락과 매매가 정체 등이 나타났지만, 최근에는 분양권 전매제한이 입주시점에 해지되면서 가격이 상승하고 있다"며 "준공시점에는 주거환경 개선, 학군개선 등의 요인과 가격의 갭메우기 등으로 주변지역까지 동반 상승하고 있다"고 말했다.
때문에 청약 열풍은 지속된다는 전망이다. 그는 "강남 4구의 대단지를 비롯해 뉴타운의 신규 분양들이 나오면서 분양시장은 호황을 이어갈 것"이라며 "해당 지역은 물론 주변 개발에 대한 기대감으로 9억원 이하의 서울 외곽 아파트와 수도권 신규 분양은 인기가 계속된다"고 봤다. 민간택지에 대한 분양가 상한제가 실시되면 강남 4구에서는 강남 개포, 강동 둔촌, 서초 반포·방배 등에서 매력있는 분양가의 아파트가 나온다고 예상했다.
서울 고가 아파트들의 약세는 오래가지 않을 것으로 봤다. 15억 초과 아파트들은 대출 규제로 거래량이 감소하고, 소수의 거래로 급등이나 급락을 보여왔다. 그러나 대기수요가 존재하는데다 이달부터 매물이 줄어들 가능성이 있다보니 반등 가능성이 있다는 분석이다.
경기도와 인천을 포함한 수도권은 3기 신도시를 비롯해 광역교통망이 확충되면서 호재영향을 꾸준히 받는다는 전망이다. GTX, 신분당선, 신안산선 및 수도권순환고속도로 등 광역교통계획이 발표되고 있다. 대부분의 사업이 수년 이상 지연되고 있으나 계획이 구체화 될수록 부동산 시장에 호재로 작용할 것으로 내다봤다.
전세가격이 하락하면, 매매가격도 하방압력을 받는데, 현재로써는 가능성이 적다는 분석도 덧붙였다. 강남 3구의 전셋값은 오르면서 매매가가상승한 가능성인 높아진 상태다. 재개발·재건축 입주권의 거래제한과 분양권 전매제한, 실거주 강화 등으로 전세물량이 감소하는 것도 문제라는 지적이다. 이는 곧 5년 인내 신축 아파트의 전세값 급등으로 이어질 수 있어서다. 서울에서는 소규모 도시재생을 추진하고 있지만, 시작 단계에 불과해 시장 흐름에는 큰 영향을 미치기는 어렵다고 봤다.
김 연구원은 "개인투자자들이 IT발달로 정보공유 속도가 빨라지면서 부동산 뿐 아니라 국내외 주식, 각종 금융상품에 적극적으로 투자하고 있다"며 "단기적으로는 6억, 9억, 15억 초과 등 대출 규제로 나타나는 가격불균형을 활용한 갈아타기 현상이 나타날 것"으로 예상했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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