‘연 12%’ 분양형 호텔, 1억짜리가 1000만원에도 안팔려 ㅣ 제로금리 맞은 수익형부동산, 누가 먼저 웃을까

‘연 12%’ 분양형 호텔의 배신… 1억짜리 객실이 1000만원에도 안팔려

   지난달 28일 춘천지방법원 영월지원. 강원 태백시 소도동 라마다 호텔&리조트 9개 객실이 감정가 1억1000만~1억3000만원의 8~12%인 약 1000만원에 경매로 나왔다. 새 주인을 찾은 객실은 단 1개. 나머지 8개 객실은 감정가 10%에 불과한 값에도 줄줄이 유찰됐다.

강원 태백시 소도동 라마다 호텔&리조트 전경. /지지옥션 제공

8일 부동산 업계에 따르면 태백 라마다는 2015년 분양형 호텔로 공급됐다. 연면적 1만9666㎡(약 5960평)에 지상 6층, 10개동, 305실 규모다. 강원랜드 카지노와 하이원리조트와 가깝다. 분양 당시 약 1억원에 305실이 완판됐다. ‘확정수익 연 12%’ ‘5년 후 원분양가 플러스 알파로 환매’ ‘연 10일 제주 강정 라마다 숙박’ ‘수익금 6개월 선지급’ 등으로 홍보됐다.

개인 별장으로 자유롭게 쓰는 동시에 빈방일 때 임대수익을 올리고, 제주 강정 라마다호텔 등에서 추가 연 10일 무료숙박이 가능하다는 광고에 투자자가 몰렸다.

문제는 호텔 공사가 제대로 이뤄지지 않으며 불거졌다. 태백 라마다는 시행사인 주식회사 월드스포츠가 기존 태백 스카이호텔을 리모델링하는 사업으로 시작했다. 그러나 시행사가 공사 도중 자금난으로 컨벤션, 야외 바비큐장, 수영장 등을 완공하지 못했다. 호텔을 찾는 손님도 기대에 못 미쳐 수익률이 제대로 나오지 않았다. 이 과정에서 시행사에 자금을 빌려준 P2P(개인간 거래) 업체도 돈을 돌려받지 못했고, P2P 투자자들도 원금 손실이 발생했다.

호텔 수분양자들은 소송을 통해 직접 운영을 하기로 했지만, 건물 미완공 등의 영향으로 여전히 수익률은 낮은 상황. 이제는 원금 1억원마저 90% 뚝 떨어져 일부 수분양자들은 개별로 등기권 매매에 나서는 처지가 됐다. 부동산 온라인 카페에서는 "태백 라마다호텔 1억원에 분양받은 등기권 2000만원에 급매합니다" 등 글이 최근 잇따라 올라왔다.

이런 문제는 비단 태백 라마다에서만 나타난 것이 아니다. 서울 중구 명동 르와지르호텔, 인천 영종 호텔아베스트프리미엄 등도 비슷한 처지다. 호텔아베스트프리미엄은 지난해 감정가 1억3000만원의 27%(약 3500만원)에 낙찰됐다.

분양형 호텔은 투자자의 주의가 각별히 필요하다고 전문가들은 지적한다. 이 상품은 시행사가 투자자에게 객실을 분양하고, 운영사가 호텔 운영을 맡아 수익을 투자자들에게 배분하는 구조다. 확정수익을 약속하곤 분양 이후 도산하거나 날림으로 공사하는 시행사, 방만한 운영으로 영업이익을 창출하지 못하는 운영사 등의 문제가 자주 불거졌다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "분양형 호텔은 전문 중개업소가 없어 환금성에 큰 제약을 받고, 시행사의 수익률 보증도 말처럼 이행되지 않을 가능성이 있다"면서 "설령 수익률 보증이 제대로 이뤄지더라도, 해당 기간이 지나면 부동산 임대수익 형태가 아닌 호텔 공동사업 형태이기 때문에 투자자 주의가 필요하다"고 했다.

오명원 지지옥션 연구원은 "공급과잉과 숙박업계 불황으로 분양형 호텔의 장점이 뚝 떨어졌다"면서 "오피스텔과 달리 호텔은 유지·관리비가 매년 상당히 많이 들기 때문에 임대수익이 제대로 나오지 않는다면 갖고 있는 것만으로 적자를 감수해야 한다"고 했다.

고성민 기자 조선비즈 

제로금리 맞은 수익형부동산, 누가 먼저 웃을까

규제 피한 지식산업센터, 상업용지 비율 낮은 지역 상업시설 수혜 전망

   역사상 최초로 제로금리 시대가 열리며 수익형 부동산에 투자자들의 이목이 집중되는 분위기다. 기준금리가 낮아지면 시중에 돈이 풀리고, 대출 부담도 줄어 부동산 투자 수요가 늘어날 가능성이 높기 때문이다.

특히 제로금리로 은행이자 수익을 올리기 어렵다보니 수익형부동산이 투자처로 더욱 각광을 받을 것으로 보인다. 투자 입장에서는 대출 금리가 낮아져 저렴한 금리로 대출을 받아 투자할 수 있어서다.

한국은행의 기준금리 인하 이후 금융권에선 예적금 금리를 순차적으로 낮추고 있는 상황이어서 갈 곳을 잃은 유동자금은 부동산으로 특히 지식산업센터나 상업시설, 오피스텔과 같은 수익형 부동산으로 몰릴 것으로 예상된다.

현재 정부가 내놓은 규제 대책은 아파트 위주로 공급, 청약, 대출 등을 억제하는 류의 정책인 반면 지식산업센터, 상업시설, 오피스텔 등을 필두로 한 규제를 내놓은 사례가 없다.

현대 테라타워 감일 일러스트 조감도 [사진= 현대엔지니어링]

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이 관계자는 "수익형 부동산은 제로금리로 대출이자 부담이 낮아진 만큼 레버리지 효과를 통해 소자본으로 수익 창출을 극대화할 수 있을 것"이라며 "다만 성숙 단계에 접어든 지역이 아닌 유효 수요가 확충된 지역이 각광을 받게 되고, 상품 별로는 추가적인 금융혜택이 주어지거나 풍부한 인프라를 갖춘 곳, 교통여건 개선 등 호재가 있는 곳이 관심을 얻을 것이다"고 말했다.

이와 함께 각 수익형 부동산 마다 오랫동안 공급이 없었던 지역에 공급되는 물량이거나 이전에는 보기 힘들었던 특화설계와 같은 특장점의 유무에 따라 실수요, 투자수요가 몰리는 양극화 현상 역시 나타날 것으로 보인다.

지식산업센터

지식산업센터는 일반 개인의 입주가 아닌 기업체를 고정수요로 확보할 수 있는데다 산업단지, 업무지구 인근에 자리잡고 있다면, 기업체 이전 수요까지 흡수할 수 있다. 법인(기업)과의 임대차 계약이 대부분이어서 잦은 임차인 교체로 인한 공실 및 임대료 연체 우려를 덜 수 있다는 장점도 있다. 취득세(50%), 재산세(37.5%) 감면 혜택이 주어지는 만큼 초기 비용 부담도 상대적으로 적다.

현대엔지니어링은 6월 감일지구 자족시설용지 4블록에 짓는 `현대 테라타워 감일`을 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 8층, 연면적 약 5만7000여㎡ 규모로 지식산업센터, 근생시설, 운동시설이 함께 구성된다. 감일지구는 송파구와 바로 연접해 있어 송파생활권에 속한다. 감일지구에 분양되는 첫 번째 지식산업센터인 만큼 법정 기준 대비 2배 넓은 주차공간과 업무공간의 개방감 확보를 위한 높은 층고(4.5~5m) 등 특화설계가 곳곳에 적용된다.

인근에 감일순환로, 신우실로를 비롯해 서하남IC, 하남IC가 위치해 있으며 감일지구 내 들어설 예정인 3호선 연장선 감일역(예정) 이용도 수월하다. 근생시설은 인근 문정지구에 공급된 지식산업센터의 평균 상업시설 비율(15.5%) 대비 낮은 비율(8.26%)로 수요 확보에 용이하다. 대로변에 위치해 있으며, 인접 업무시설용지에 들어설 오피스 입주기업들의 고정수요와 약 300m 거리의 2200여세대 아파트 및 감일지구 총 1만4000여세대 아파트의 수요 등 주중 업무수요, 주말 주거 수요를 확보한 주 7일 상권을 누릴 수 있다.

(그래픽=이미나 기자)/이데일리

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상업시설

아파트에 이어 상업시설 역시 똘똘한 1점포를 가리기 위한 옥석가리기가 시작될 것으로 보인다. 이에 단순히 인근 지역을 오가는 유동인구가 많은 곳이 아닌 상업시설을 이용할 만한 유효수요는 얼마나 되는지 이들의 주된 동선을 파악해 상업시설 투자에 나서는 것이 중요해질 전망이다.

디벨로퍼 SD파트너스는 인천시 송도국제도시 일원에 `송도 브로드 스퀘어`를 분양 중이다. 단지는 송도국제도시 국제업무단지내 C6-1블록에 지상 1층~지상 4층, 3개동, 연면적 9만3383.49㎡ 규모로 조성된다. 1242실의 도시형 생활오피스의 유효수요와 257만1000㎡ 규모의 아암물류2단지를 배후수요로 확보했다. 또한 송도국제도시에서 희소성 있는 1종 위락시설 입점이 가능한 부지에 공급돼 다채로운 업종의 임차인 유치도 가능하다.

현대건설은 서울시 동대문구 청량리동 일원 미주상가B동을 개발해 공급하는 `힐스테이트 청량리역` 단지내 상업시설인 `힐스 에비뉴 청량리역`을 분양할 예정이다. 954실에 달하는 `힐스테이트 청량리역`을 독점배후수요로 갖추고 있으며, 상업시설 4층에는 동주민센터가 들어설 예정이다. 여기에 인근으로 청량리종합시장, 경동시장 등이 위치하고 있어 기존 재래상권과의 시너지효과도 기대된다.

아시아경제

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오피스텔

오피스텔은 공급이 적었던 지역이거나 아파트에서 브랜드 프리미엄을 수차례 경험했던 지역이거나 또는 소형 아파트를 대체할 주거공간 구성의 유무에 따라 투자가치가 엇갈릴 것으로 보인다.

제일건설은 이달 위례신도시 일상7블록에 짓는 `위례신도시 제일풍경채`를 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 25층, 3개동, 전용 70~77㎡ 주거용 오피스텔 250실 규모다. 위례1초교 및 송파권역 학원가와 인접해 있으며 위례선(예정), 위례신사선(예정) 등의 호재를 갖추고 있다.

같은 달 롯데건설은 부산시 부산진구 부전동 일원에 짓는 `서면 롯데캐슬 엘루체`를 분양할 예정이다. 지난해 11월 분양된 아파트 전용 84㎡ 450세대에 이어 주거용 오피스텔 29~50㎡ 352실이 공급된다. 부산지하철 2호선 부암역과 인접해 있으며 부천초, 부산글로벌빌리지, 부전도서관 등 교육시설과도 가깝다. 인근 철도정비창 개발에 따른 호재도 갖췄다.

[MK 부동산센터] 매일경제

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