노후 상가·오피스텔 재건축 쉬워진다...법 개정 착수 ㅣ 은마·압구정 재건축 아파트…"2억 낮춰 팔게요"

노후 상가·오피스텔 재건축 쉬워진다

국토부, 법령 개정 작업 착수

현행 100% 동의 있어야 재건축

아파트 등 80%와 형평성 논란

감사원 "건축법 규제 불합리"

    정부가 상가, 오피스텔 등 집합건물 재건축 허가 요건을 완화하기로 했다. 감사원이 건축법 관련 규정의 문제점을 지적하자 국토교통부가 이를 받아들인 것이다.

투자자 몰린 오피스텔, 바삐 서두르는 재건축 - 중앙일보

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현행 건축법에 따르면 집합건물이 재건축 허가를 받기 위해선 해당 건물의 구분소유권자 모두의 동의를 받아야 한다. 이 때문에 사실상 재건축이 불가능하다는 지적이 많았다. 다만 같은 집합건물이지만 아파트, 연립주택 등 공동주택은 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 적용을 받아 이 같은 규제가 적용되지 않았다.

17일 감사원과 국토교통부 등에 따르면 국토부는 최근 집합건물 재건축 허가 요건 완화를 위한 법령 개정 작업을 진행 중이다.

건축법 개정이 필요하다는 감사원 지적을 전격 수용했다. 감사원은 서울시 기관운영감사 과정에서 관련 규정 문제점을 확인한 뒤 지난달 국토부에 통보했다.

정부는 법 개정을 통해 집합건물의 재건축 허가 요건을 아파트 등 공유주택 재건축과 비슷한 동의율 80%대로 조정할 방침이다. 이에 따라 건축연한 30년을 넘긴 상가건물과 아파트 상가, 오피스텔 등 노후 집합건물 재건축 사업에 숨통이 트일 전망이다.

감사원에 따르면 국토부는 2016년 건축법 제11조 11항2호를 신설하고 노후 건축물에 대한 재건축 규제를 완화했다. 지분 형태로 건물을 소유한 공유건물은 공유자 수의 80% 혹은 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 80% 이상인 경우 건축허가를 받을 수 있게 했다.

그러나 집합건물은 규제 완화 대상에서 제외됐다. 집합건물은 건물 구조상 구분된 각 부분을 별개 부동산으로 간주한다. 집합건물을 규제하는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(집합건물법)에서는 집합건물 구분소유자의 80% 찬성만 있으면 재건축 결의를 할 수 있지만, 이후 건축허가를 받기 위해선 100% 동의가 필요하다.

이 때문에 ‘알박기’도 많이 나타났다. 감사원에 따르면 서울 중구의 한 상가는 전체 면적의 0.11%를 가진 한 명이 재건축을 반대하면서 시세보다 훨씬 높은 가격에 사가라고 요구하기도 했다.

감사원은 공유건물에 대해서만 재건축 허가 요건을 완화하는 것은 노후 건축물 정비를 유도하는 법 취지에 어긋난다고 지적했다. 또 아파트, 연립주택 등 공동주택과의 형평성 문제도 지적했다.

국토부는 관련 법 개정 작업에 착수했다. 다만 아직 제대로 된 집합건물 현황 데이터를 파악하지 못해 시간이 걸릴 것으로 보인다. 국토부 관계자는 “지난달에 감사원 통보를 받았고 법률 개정이 필요한 사안”이라며 “현황 파악, 전문가 의견 수렴, 관계부처 협의 등을 통해 21대 국회 때 법 개정을 할 방침”이라고 말했다.

한국경제

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전문가들은 정부의 규제 완화로 상가와 오피스텔 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 전망했다. 관련 업계에 따르면 전국의 집합건물은 총 56만 동이며 이 가운데 23%가량인 12만7000동이 서울에 있는 것으로 파악된다.

민경남 KN프로퍼티즈 대표는 “서울 여의도 종합상가 등 상가건물의 경우 동의율이 80% 정도로만 낮아져도 재건축 추진이 활발해질 것”이라며 “아파트단지 내 상가들도 수혜가 예상된다”고 말했다. 다만 같은 상가건물 내에서도 장사가 잘되는 곳과 안 되는 곳이 있어서 이해관계 조율이 쉽지 않을 수 있다.

오피스텔은 아직까지 재건축 연한 30년이 된 곳이 많지 않다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “오피스텔은 2000년대 들어 본격적으로 지어졌기 때문에 30년 된 오피스텔 비중이 1% 미만”이라고 했다. 이어 “상업지역에 들어선 오피스텔은 대부분 500~1000% 용적률이 적용돼 재건축을 통한 개발이익도 크게 기대하기 어렵다”고 덧붙였다.

강영연/최진석 기자 yykang@hankyung.com 한국경제

'총선 직격탄' 은마·압구정 재건축 아파트…"2억 낮춰 팔게요"

   정부의 부동산 규제 대책과 코로나19로 인한 경기 침체 우려가 겹치면서 강남권 아파트값이 하락세를 보이고 있다.

서울 아파트값은 강남4구인 송파(-0.17%) 강남(-0.12%) 강동(-0.06%) 서초(-0.04%)를 비롯해 용산(-0.01%) 등 고가 아파트가 많은 지역 위주로 떨어졌다.

"재건축은 이제 물 건너갔다."

21대 총선에서 더불어민주당이 압승을 거두자 재건축을 추진 중인 강남 지역과 목동 일대 대단지 아파트 소유주들의 한숨이 터져 나왔다. 재건축을 포함한 부동산 시장 규제 정책 기조가 이어지거나 지금보다 강도가 더 세질 수 있다는 전망에서다.

총선 직후 서울 강남구 대치동 은마 아파트 전용 76㎡는 호가가 17억원대로 전달 실거래 가격 19억원 대비 2억원 낮아졌다. 강남의 대표적인 재건축 단지인 압구정 현대아파트는 최근 매매가격이 9억원 낮춰 거래됐는데 총선 영향으로 추가 하락할 가능성이 제기된다.

19억에 거래되던 은마, "17억원에 내놓을게요"

18일 부동산업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 일대 중개업소에는 4·15 총선 직후 "매물 가격을 하락 조정하겠다"는 매도인들의 전화가 이어졌다. 지난 3월까지 19억5000만원(2층)에 실거래됐던 전용 76㎡ 매물 가격이 17억원대까지 떨어졌다.

인근 A공인 대표는 "19억원대에 거래되던 전용 76㎡ 매물이 총선 하루 만에 17억5000만~8000만원까지 떨어져 나오고 있다"며 "매수하겠다는 사람이 없어 다음주가 되면 더 내려갈 수도 있을 것 같다"고 말했다.

개포동 일대는 매도-매수자 간 눈치싸움이 이어지고 있다. 현장 분위기를 파악하려는 매도자들의 문의가 있다는 게 현장의 얘기다. 정지심 개포동 태양공인 대표는 "개표 결과가 나온 후 '앞으로 매매 시장이 어떨 것 같냐' '집 매도해야 하냐'는 문의가 있었다"며 "앞으로 어떻게 전개될 것인지 분위기를 파악하는 것 같다"고 상황을 전했다.

최근 재건축 기대감이 한껏 높아졌던 양천구 목동 일대 분위기도 비슷하다. 한 소유주는 "재건축 규제 정책을 펼치는 여당 후보가 당선됐으니 당분간 재건축은 힘들 것 같다"며 "벌써 소유주들 단체대화방에서는 '물 건너갔다'는 얘기가 나온다"고 토로했다. 또다른 소유주는 "집주인들 대부분은 야당에 투표했을텐데 세입자 비율이 워낙 높다보니 반영되지 못한 것 같다"고 말했다.

압구정 현대도 '매매가 -9억'..총선 후폭풍 이어지나

서울의 대표적인 재건축 아파트로 꼽히는 압구정 현대아파트 전용 157㎡(1층) 실거래 가격은 고점 대비 9억원 가까이 떨어졌다. 이 아파트는 지난달 16일 30억5000만원에 거래됐다. 12·16 부동산 대책이 나온 뒤로는 매매거래가 뚝 끊겼다가 3개월여 만에 거래가 성사됐다.

지난해 12월13일 6층 아파트가 39억3000만원에 거래 됐는데 이 가격 대비 8억8000만원이 떨어졌다. 저층 기준으론 지난해 10월13일 같은 면적의 2층이 36억원에 거래 됐는데 이 때 가격과 비교하면 5억5000만원이 하락했다.

인근 부동산 중개업소 관계자는 "시세가 34억원~35억원 가량이라는 점을 감안하면 저층이라고 해도 낮은 가격에 매매거래가 이뤄졌다고 볼 수 있다"고 말했다. 다른 중개업소 관계자는 "시세 대비 가격이 많이 낮아 특수거래일 가능성도 있어 보인다"고 말했다. 일각에선 가족간 매매거래일 가능성도 제기된다.

고가 아파트 공시가격이 올해 20% 이상 올라 보유세(재산세+종부세) 부담이 커진 데다 코로나19 여파로 거래건수가 줄면서 재건축 아파트가 먼저 타격을 받고 있다. 여기에 4·15 총선에서 여당이 압승을 거두면서 강남 재건축·재개발은 "물 건너 갔다"는 전망이 나온다. 함영진 직방랩장은 "총선에서 여당이 압승을 하며 고가주택의 세금과 대출규제가 지속될 확률이 높고 최근 자금조달계획서가 까다로워져 강남권은 숨 고르기를 할 것"이라고 말했다.

이소은 기자권화순 기자 머니투데이

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