용적률? 건폐율?... 우리 집이 무슨 땅인지 아시나요?


    부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.


지난해 7월 분양에 나섰던 서울 동대문구 전농동 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'는 높이가 약 200m에 달하는 초고층 건물로 지어질 예정입니다. 어떤 건물은 이렇게 초고층으로 지어지는 데 비해 땅을 사서 임대용 원룸을 지으려고 하면 3층까지만 지을 수 있기도 한데요.


이러한 차이는 바로 용적률 때문입니다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 뜻합니다. 연면적은 건물의 각층 바닥 면적을 모두 합한 면적인데요. 총 대지면적 100㎡인 땅에 1층 50㎡, 2층 50㎡, 3층 40㎡로 총 연면적 140㎡의 건물을 지었다면 이 건물의 용적률은 140%가 됩니다. 지상층의 주차 면적이나 지하층의 바닥 면적은 용적률 계산에서 제외되고요. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65의 용적률은 무려 995.67%에 달합니다.




용적률을 결정하는 핵심 기준은 '용도지역'입니다. 주택 위주로 짓도록 정해진 주거지역, 상업활동용 건물 위주로 짓도록 된 상업지역, 공장지대인 공업지역 등으로 해당 땅의 용도를 정해둔 것인데요. 서울을 기준으로 보면 일반주거지역의 경우 용적률은 제3종 일반주거지역 기준 최대 250%로 정해져있습니다. 일반상업지역의 경우 800%까지 가능하고요.


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하지만 정부에서 정한 여러 특례 조건을 만족시킨다면 보다 높은 용적률로 건축이 가능하기도 합니다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65도 일반상업지역에 지어졌지만 이러한 절차를 거쳐 800%를 넘어선 용적률의 건축이 가능했던 것이죠.




용적률이 중요한 것은 아파트 재건축 과정에서도 수익성을 따지는 데 핵심적 키워드이기 때문입니다. 지은 지 오래된 아파트들은 용적률 250%까지 가능한 제3종 일반주거지역에 지어진 경우라고 하더라도 용적률이 120% 대에 불과한 저층으로 지어진 경우가 많습니다.


'서울특별시 도시계획 조례' 제55조에 정해진 서울 각 지역 용도지역 안에서의 용적률 (제공=국가법령정보센터)


그렇기 때문에 과거 저층으로 지어진 아파트들은 재건축에 따른 수익성이 높다는 평가를 받는 반면, 최근 지어진 고층 아파트들이 몇십년 후 노후화되면 재건축이 불가능한 것 아니냐는 이야기가 공존하는 것이죠.


건물을 지을 때 또 중요한 것이 건폐율입니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율인데요. 이 때 기준은 1층의 바닥면적입니다. 앞서 언급했던 대지면적 100㎡인 땅에 1·2층 50㎡, 3층 40㎡의 건물의 경우 건폐율은 50%가 됩니다. 건폐율 역시 관련 법령에 모두 규정이 돼있습니다.




건폐율과 용적률을 종합하면 해당 토지 위에 어떻게 건물을 지을 수 있는 지가 정해집니다. 만약 100㎡의 제3종일반주거지역에 건물을 짓는다면 1층 면적은 50㎡까지만 지을 수 있습니다. 이렇게 짓는다면 용적률은 250%이기 때문에 1~5층을 모두 50㎡ 면적으로 지을 수 있습니다. 만약 1층 면적을 40㎡로 줄이면 6층과 7층에 10㎡를 추가로 지을 수 있게 됩니다.


'서울특별시 도시계획 조례' 제54조에 정해진 서울 각 지역 용도지역 안에서의 용적률 (제공=국가법령정보센터)


하지만 그렇다고 마음대로 지을 수 만은 없습니다. 상황에 따라서 용적률을 늘려주는 특례가 있다면 반면 각종 규제 등에 의해 건물의 형태가 정해지기도 하고, 규정보다 더 낮은 용적률을 적용받기도 하기 때문입니다. 대표적 사례가 일조권입니다. 주거지역에 지어지는 건물은 보다 북쪽에 있는 건물에 '해가 들 권리'를 침해받지 않도록 지어져야 합니다. 건물이 위로 올라갈수록 계단모양이나 비스듬한 형태로 지어지는 건 이 때문입니다.


건물을 짓거나 거래를 하기 전에 이러한 건축제한 사항등은 모두 꼼꼼히 살펴봐야만 하는데요. 관련 내용은 모두 국토교통부에서 운영하는 토지이용규제정보서비스 'LURIS'에 해당 토지의 주소를 입력하면 일목요연하게 찾아볼 수 있습니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr [아시아경제]

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