부동산 계약 파기 시 계약금 몰수가 언제나 가능할까?
정세윤 변호사

    최근 세종시를 비롯하여 충청권 소재 부동산이 단기간에 급등함에 따라 부동산 계약을 일방적으로 파기하는 사례가 늘어 관련된 법적 문의가 끊임없이 이어지고 있다. 부동산 거래 유형에 따라 가계약을 체결한 경우도 있고(계약서 작성 없이 100만 원 가량을 일방의 통장 계좌에 입금하는 경우), 본 계약을 체결하는 경우도 있을 것인데(매매 당사자가 서로 만나 서류상으로 계약을 체결한 경우), 각 유형에 따라 계약 파기 시 계약금 상당액을 몰수당하거나 배액 상환해 주어야 할 의무가 있는지 의문이 생기고 있는 것이다.

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결론부터 얘기하자면 가계약이던 본 계약이던 간에 위약금 특약이 없는 경우에는 계약금을 몰수당하거나 배액 상환해 주어야 할 의무가 전혀 없다는 것이다. 특히나 가계약의 경우에는 위약금 특약이 없는 경우가 대부분이므로, 몰수 또는 배액 상환의 의무가 없는 경우가 많을 수밖에 없을 것이다.


 
위와 관련하여 판례는 위약금 특약이 없는 부동산 계약에 있어서, "유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 이는 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다."라고 판시한 바 있고(95다54693), 본 계약에 기재되지 않은 사항은 관련법과 관례에 의한다고 되어 있을 뿐 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 계약에 있어서는, "매매당사자 사이에 수수된 계약금을 위약금으로 본다는 관련법이나 관례가 있다고 단정할 수도 없다는 이유를 들어 매매계약 일방 당사자 ⓐ의 귀책사유로 인하여 해제되었다고 하더라도 그 계약금이 당연히 다른 일방 당사자 ⓑ에게 귀속된다고 볼 수 없다고 판단하여, 그 계약금이 ⓑ에게 귀속됨을 전제로 하는 ⓑ주장을 배척하고, 계약의 해제로 인한 원상회복을 구하는 ⓐ의 청구를 인용한 조치는 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배 또는 계약의 해석 내지 위약금에 관한 법리오해 등의 위법이 없다."고 판시한 바 있다(2005다52078).

 
위와 같은 대법원 판례의 법리에 비추어 보면, 부동산 매매계약 당사자 입장에 따라 위약금 특약 여부를 결정하여야 한다. 예컨대 부동산 매매계약의 구속력을 강화하고자 하는 입장에서는(급등하고 있는 부동산의 매수인, 급전이 필요하여 단기간에 부동산을 매도하여야 하는 매도인) 위약금 특약을 반드시 하여야 할 것이고, 반대로 그렇지 않은 경우(본 계약까지는 이르지 않고 변심할 가능성이 있어 일단 가계약을 구두로 체결하고 가계약금만을 송금한 경우)에는 위약금 특약을 하지 않아야 할 것이다(이러한 경우 계약 파기 시 가계약금을 송금한 매수인은 가계약금의 반환을 요구할 수 있고, 매도인은 원상회복으로 가계약금을 반환해 주어야 한다). 아는 만큼 보이는 것이고 보이는 만큼 피해를 줄이거나 수익을 극대화할 수 있는 것이므로 관련 법률 지식을 유념하여야 하겠다.
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