망하기 싫다면…월세가 최고, 집 매입이 최악


'집'터뷰

존리 메리츠자산운용 대표



구민기 기자

안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 특별한 분 모셨습니다. 존리 메리츠자산운용 대표 모셨습니다. 부동산과 주식 관련한 얘기를 좀 해보고 싶은데요. 대표님께서 한국의 금융 문맹률이 굉장히 높다고 하셨는데요. 그 반면에 부동산에 대한 관심은 높잖아요.



존리 대표

‘부동산이냐 주식이냐’는 질문을 많이 받는데요. 일본의 케이스를 들어볼게요. 일반이 왜 저렇게 경제적으로 어려워졌을까. 너무 많은 자산이 은행과 부동산에 몰려 있기 때문에 경제가 피폐해진 것이거든요. 


투자를 왜 하죠? 돈을 벌려고 하죠. 확장성이죠. 예컨대 스타벅스에 투자한다면 뭘 보고 투자할까요. 점포가 1000개인데 10년 뒤에 1만개라면 매출액은 10배가 되겠죠. 그 확장성을 보고 장기투자를 하는 것이죠. 시간을 기다리면서, 회사가 성장할 기회를 주면서요.




부동산의 확장성은 어떨까요? 50년 전에 50평짜리 아파트를 샀는데 50년 뒤에 5000평이 되나요? 그런데 가격이 올라가 있죠. 그거 때문에 투자하는 거 아닌가요?


주식과 비교한다면 부동산은 얼마나 올랐을까요. 아주 작은 부분만 올랐죠. 주식은 확장성이 엄청난 거예요. 하지만 부동산은 인플레이션을 따라가게 돼 있죠. 그런데 사람들은 부동산이 더 좋다고 착각해요. 부동산은 매일 팔 수가 없다 보니 20억 주고 샀던게 20년 뒤에 30억이 돼 있기도 하죠. 하지만 그 시간 동안 주식을 했다면? 엄청 더 벌었겠죠. 사람들은 이 기간을 생각하지 못해요.


부동산이 무조건 나쁘다는 건 아닙니다. 어차피 내가 살 공간이기도 하고요. 개인적으로 가꾸기도 하고요. 하지만 부자가 되는 결정적 수단은 아니라고 봐요. 젊은 사람은 부동산에 연연할 필요 없어요. 내 돈이 더 빨리 일하는 주식이 더 좋은 방법이죠. 매일매일 할 수 있다는 장점도 있죠.


부동산은 대부분 부채를 끼고 사죠? 열심히 일하지 않는 자산에다 빚을 갚기 위해 돈을 넣어야 하는 거죠. 점점 재산의 너무나 많은 부분이 부동산에 들어가게 됩니다. 더 큰 부자가 되는 길을 막는 것이죠. 그것도 금융문맹의 일종입니다. 무조건 부동산이 좋다고 생각하고, 주식은 나쁘다고 생각하는 게 말이죠. 



구민기 기자

수익률로 놓고 봤을 때 주식이 더 괜찮다는 건데요. 하지만 수익률이 나오는 것도 있고, 안 나오는 것도 있는데요.


존리 대표

부동산도 마찬가지죠. 일본의 케이스를 볼까요? 도쿄의 부동산이 30년 전 가격 대비 40%밖에 안 됩니다. 일본 경제가 어려워진 이유는 부동산가격의 하락이에요. 인구가 줄어들게 되면 어쩔 수 없이 부동산가격은 떨어질 수밖에 없습니다. 재산이 부동산에 몰려 있으면 위험하다는 거죠. 한국은 최악의 상태입니다. 80%가 몰려 있어요. 맹목적인 상태. 부동산이 자산의 30%가 넘으면 안 됩니다.




구민기 기자

레버리지 투자를 할 수도 있고, 갭투자라고 해서 전세를 끼고 할 수도 있고요. 적은 금액으로 부동산으로 벌 수도 있는데요.


존리 대표

충분히 고려할 부분은 있죠. 그런데 레버리지는 집값이 하락했을 경우 재산이 많지 않은 사람에겐 큰 위험이 따르죠. 갭투자가 그 중에 하나죠. 굉장히 위험한 투자방법입니다. 이렇게 극단적인 건 좋은 투자는 아니고요. 부동산이 무조건 오른다는 생각을 갖고 있는 건 잘못됐다고 생각해요.


구민기 기자

그런 방법도 유효하긴 하지만 리스크가 너무 크다?


존리 대표

이익도 극대화할 수 있지만 떨어질 때 자신의 재산이 가장 빨리 달아나게 만드는 수단이 될 수도 있거든요. 주식에 투자할 때도 월급의 10%씩 하라는 게 그겁니다. 빚 내서 하지 말란 거예요. 기다릴 수가 없게 되거든요.


구민기 기자

30대라면 주식으로 하라고 하셨는데. 요즘 부동산에 관심 갖는 30대가 많아요.

존리 대표

일본도 그랬어요. 잘못된 금융지식이죠. 어릴 때부터 주식은 위험하고, 집은 항상 가격이 오른다는 교육을 받은 거죠. 그게 잘못됐다는 거예요. 물론 부동산도 재산의 일정 부분일 필요가 있지만 재산의 80~90%가 몰려 있다는 건 심각한 겁니다. 일본은 인구가 줄고 고령화가 진행되면서 집의 가치가 떨어지고 있어요. 지방엔 빈집이 많아서 문제가 되고 있어요.


우리도 앞으로 그렇게 될 가능성이 큰데 무작정 부동산에 투자한다면 일본 같은 길을 가는 거예요. 부동산은 일하는 돈이 아니에요. 집 한 채 갖고 싶은 마음이라면 이해가 됩니다. 그런데 부를 늘리는 데는 주식이 훨씬 좋습니다.


구민기 기자

최근 3~4년 부동산시장이 너무 급등하는 바람에 그런 생각을 하는 30대가 많은 것 같습니다.


존리 대표

그것도 사실 일부예요. 서울 일부죠. 갭투자했던 분들 고생하잖아요. 투자는 도박처럼 되면 안 됩니다.




구민기 기자

30% 정도를 부동산으로 가지라고 하셨는데….


존리 대표

없어도 돼요.


구민기 기자

그럼 전세나 월세?


존리 대표

월세가 제일 좋죠.


구민기 기자

전세 보증금마저도 투자를 해야 하니까?


 


존리 대표

그럼요. 월세가 제일 좋습니다.


구민기 기자

요즘 전세대출 이자율도 낮은데요.


존리 대표

예컨대 집이 5억원인데 전세보증금이 4억~4억5000만원이라면 그만큼 돈이 묶여 있는 거잖아요. 그것보단 월세를 더 내더라도 나머지를 투자하는 게 좋겠죠. 부자가 되기 위한 여러 선택지가 있잖아요. 30대라면 집에 연연할 필요 없단 거예요.




구민기 기자

이 자리에서 어떤 분께선 이런 말씀을 하셨어요. 주식과 부동산을 비교하면서 주식은 매일같이 들여다봐야 하고 매일같이 공부해야 하서 일에 집중할 수 없지만, 부동산은 한 번 하면 쭉 간다고요.


존리 대표

지극히 잘못된 생각입니다. 완전히 0점이에요. 주식을 투기로 생각하는 거예요. 주식은 10~20년 들고 있는 건데 이해하지 못했기 때문이에요. 주식은 기업의 성장을, 확장을 보고 투자하는 겁니다. 삼성전자 주식을 샀다면 삼성전자 직원들이 내 돈을 벌어주기 위해서 일을 하는 거예요. 나는 시간을 주는 것이고요. 그런데 사람들은 자신이 돈을 벌려고 하죠. 샀다팔았다 하면서. 그건 카지노예요. 근데 그걸 주식투자 한다고 얘기하죠. 변동성을 자신이 맞추려고 하는 걸 주식투자라고 착각하고 있는 겁니다.


구민기 기자

그렇군요. 지금까지 부동산과 주식에 대해서 존리 대표님과 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장

진행 구민기 기자 촬영·편집 이지현 PD

제작 한국경제신문·한경닷컴


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Posted by engi, conpaper Engi-

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