공동명의 주택을 전세 준 경우…종합소득세는 얼마가 나올까?


알짜 세무이야기 


    두 채 이상의 주택을 보유하면서 임대하는 경우에도 종합소득세가 과세되지 않는 경우가 있다. 월세가 아니라 전세로 임대하면서 조건에 부합해야 한다. 전세로 임대하면서 받은 보증금에 대해서도 종합소득세를 내야 하냐고 불만스럽게 반문할 수 있다. 어떤 사람은 주택을 구입할 때 전세를 끼고 구입했기 때문에 전세보증금을 본 적도 없다고 이야기할지 모른다. 결론부터 말하면 전세로 임대하는 주택도 원칙적으로 종합소득세를 내야 한다. 임대인이 전세보증금을 대체 투자했다고 가정하고 대체 투자로 발생할 수 있는 소득 상당액(기회비용)을 과세하는 것이다. 임대보증금을 월세로 환산해 과세하는 것을 세법에서는 ‘간주임대료’라고 부른다. 간주임대료는 전체 임대보증금 합계에서 세법에서 정하는 정기예금이자율을 반영해 계산한다. 지난해 귀속 간주임대료에 적용하는 이자율은 2.1%다.



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주택에 대한 간주임대료는 업무용 빌딩 간주임대료보다 여러 가지 측면에서 유리하다. 주택의 간주임대료는 부부합산 기준으로 3채 이상의 주택을 보유한 경우에만 계산한다. 부부합산 기준으로 2채 이하의 주택을 보유한 경우에는 간주임대료를 계산하지 않는다. 또 3채 이상의 주택을 보유했더라도 전용면적 40㎡ 이하면서 공시가격이 2억원 이하의 주택은 간주임대료 계산 대상에서 제외된다. 3채의 주택을 셀 때도 주택 숫자에서 제외된다. 주택 간주임대료는 다른 부동산의 간주임대료보다 유리하게 계산한다. 일반 부동산에 대한 간주임대료는 전체보증금의 합계에 정기예금 이자율 2.1%를 반영해 계산한다. 반면 주택 간주임대료는 전체보증금의 합계에서 3억원을 차감하고, 여기에 60%를 곱해 기준금액을 낮춘 후 2.1%의 이자율을 반영한다. 결국 부부합산 기준으로 3채 이상의 주택을 보유하고 있더라고 전용면적 40㎡ 이하이고 공시가격 2억원 이하인 주택은 간주임대료 대상에서 제외된다. 보증금 합계가 3억원 이하인 경우에는 간주임대료는 없는 것으로 보기 때문에 주택임대소득에 대한 종합소득세는 과세되지 않는다.


주택 간주임대료를 계산할 때 주택 숫자는 부부합산 기준으로 계산한다. 하지만 정작 간주임대료 계산은 개인별로 한다. 예를 들어 홍길동 씨(52)가 2채의 주택을 보유하고 있다고 하자. 한 채의 주택에서 거주하고 다른 한 채의 주택은 3억원에 전세로 임대 중이다. 홍씨의 배우자인 김순진 씨(49)도 1채의 주택을 보유하면서 2억원에 전세로 임대하고 있다. 홍씨와 김씨는 부부합산 기준으로 3채의 주택을 보유하고 있기 때문에 간주임대료 계산 대상이다. 하지만 간주임대료는 각자의 기준으로 계산한다. 즉 홍씨는 보증금 3억원에 대해 간주임대료를 계산하고, 김씨는 2억원을 기준으로 간주임대료를 계산한다. 부부합산 기준으로 전세보증금의 합계는 5억원이지만 홍씨와 김씨 각자 기준으로 판단하면 보증금의 합계는 3억원 이하이기 때문에 과세 대상 주택임대소득은 없는 것으로 판단한다.




다만 공동명의인 주택을 전세로 임대하는 경우 간주임대료 계산에 주의가 필요하다. 공동명의 주택을 전세 임대하는 경우 각자의 지분에 해당하는 전세보증금으로 간주임대료를 계산하지 않는다. 전체 보증금으로 간주임대료를 먼저 계산한 후 각자 지분으로 나눠 임대소득금액을 계산한다. 홍씨와 김씨의 사례에서 임대하는 주택이 모두 공동명의인 주택이었다고 가정해 보자. 한 채는 3억원에, 또 다른 한 채는 2억원에 임대하고 있다. 이 경우 간주임대료는 전체 보증금 합계 5억원에서 본인 지분 비율 50%에 해당하는 2억5000만원으로 간주임대료를 계산하지 않는다. 2억5000만원을 본인이 받은 전세보증금으로 생각하고 종합소득세를 신고하지 않는다면 소득세가 추징될 수 있다. 공동으로 부동산을 임대하는 경우 소득세법에서는 수입금액과 필요경비는 전체 지분을 기준으로 계산한 후 각자 지분을 반영해 소득금액을 계산하도록 하고 있다. 수입금액에 해당하는 간주임대료는 공동명의인 임대주택에서 받은 전체 보증금 5억원으로 간주임대료를 계산한다. 나중에 필요경비를 반영해 소득금액을 만든 뒤 여기에 각자 지분비율 50%를 반영해 종합소득세를 계산한다.

원종훈 < 국민은행 WM투자자문부장 >

한국경제


작은 집 세 놓으면 소득세 최대 75% 감면


소형주택 임대사업자 세액감면 활용법


    소규모 임대사업자들이 세금에 눈을 뜨기 시작했다. 올해부터 2000만원 이하의 소액임대소득에 대해서도 전면과세가 시행됐기 때문이다.


그동안 오피스텔이나 다가구주택 등을 통해 용돈벌이 정도로 월세수입을 벌어들이던 임대사업자들도 사업자등록을 고민하고, 종합소득세 신고를 대비해야하는 상황이 왔다. 





하지만 현실적으로 소규모 임대사업자는 소득세에 대한 걱정을 크게 할 필요가 없다. 임대소득이 2000만원 이하인 경우 다른 소득과 분리과세를 선택할 수 있고, 필요경비 60% 적용, 기본공제 400만원 등의 혜택을 받아 실제 납부액은 미미하기 때문이다.


특히 소형주택을 임대하는 경우는 이렇게 계산된 세액에서 다시 소득세액을 최대 75%까지 감면 받을 수 있는 장점도 있다. '소형주택 임대사업자 세액감면'이다.


다만 세액감면을 받기 위해서는 몇가지 요건을 갖춰야 하는데, 가장 우선되는 것은 임대사업자 등록이다. 세무서와 지방자치단체 양쪽에 임대사업자로 등록돼 있어야 세제혜택을 받을 수 있다.


이 때 의무임대기간을 선택하게 되는데, 4년 단기임대를 선택한 경우에는 해당 임대소득에 대한 소득세의 30%만 감면받을 수 있지만, 8년 장기임대를 선택했다면 소득세 75%를 감면받는다.




다음은 임대주택의 면적이 소형이어야 한다는 점이다. 소형주택 임대사업자 세액감면이기 때문에 당연한 조건이지만, 구체적으로 몇가지를 확인할 필요가 있다.


주택면적은 기본적으로 주택법상 주거용전용면적이 국민주택규모(85㎡) 이하여야 한다. 수도권 밖의 도시지역이 아닌 읍면지역인 경우에는 이보다 조금 넓은 100㎡까지다. 


다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 면적을 판단하고, 오피스텔이나 주택은 딸린 토지를 포함해 계산한다.


주택가격도 소형주택을 판단하는 기준이 된다. 면적기준을 충족했더라도 주택가격이 기준시가로 6억원을 초과한다면 소형주택 혜택을 받을 수 없다.


또한 사업자등록을 하고 면적 및 가격 요건을 모두 갖춘 소형주택을 임대하고 있더라도 제 때 소득세를 신고하지 않으면 감면혜택을 놓칠 수 있으니 주의해야 한다.


소득세를 신고하지 않거나 적게 신고한 경우, 그리고 사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 미가입, 신용카드 등 허위발급이 확인된 경우에는 감면을 받지 못하거나 이미 받은 감면세액을 토해내야 한다.

이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr taxwatch

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