[부동산 절세의 기술] 꼬마빌딩’ 상속·증여세 폭탄 피하는 법

‘꼬마빌딩’에 떨어질 상속·증여세 폭탄 피하는 법

[더,오래] 최용준의 절세의 기술

Q. 상가건물을 보유하고 있는 박씨는 계속 공시지가가 오르고 있어 올해 초 가족들에게 비거주용 상가건물(꼬마빌딩)의 일부를 증여할 계획이었다. 그런데 얼마 전 국세청의 발표를 듣고 고민에 빠졌다. 꼬마 빌딩을 증여하면 향후 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 증여세를 더 추징할 것이라는 이야기를 들었기 때문이다. 어떤 경우에 감정평가액이 적용되는지, 박씨와 같이 증여를 계획하고 있다면 어떻게 해야 하는지 알아보자.

 

A. 본래 부동산을 증여 또는 상속할 경우 그 ‘시가’로 증여세 등을 계산하게 된다. 아파트의 경우 단지 내에 유사한 아파트의 매매사례가액을 시가로 할 수 있다.

 

그러나 과거 아파트를 제외한 다른 부동산은 비교가 가능한 유사한 물건이 별로 없고 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액을 확인하기 어려웠다. 따라서 정부에서 고시하는 개별공시지가 등의 ‘기준시가’로 증여세 등을 계산하는 경우가 많았다. 문제는 현재 토지의 ‘시세반영율’이 평균 약 65%로 시가보다 많이 낮다는 점이다.

매일경제

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가족들에게 꼬마빌딩 일부를 증여할 계획인 박 씨. 그런데 꼬마빌딩을 증여하면 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 증여세를 더 추징할 것이라는 이야기를 듣고 고민에 빠졌다. 위 사진은 글과 직접적인 관련 없음. [사진 pixabay]

시세반영율이란 정부가 발표한 공시지가가 시가 대비 어느 정도인가를 나타내는 것인데, 시세반영율이 65%라면 시가가 10억원일 때 공시지가는 6억5000만원 정도 한다는 뜻이다. 현금이나 아파트를 증여할 때보다 토지나 상가건물을 증여하면 시세보다 낮은 기준시가로 세금을 계산하다 보니 현금 증여 등에 비해 훨씬 세 부담이 작아 형평에 어긋난다는 지적이 있었다. 물론 증여를 받는 당사자가 감정평가를 받아 감정평가액으로 증여세 신고를 할 수도 있지만 대부분 감정평가를 받게 되면 증여가액이 올라가고 세 부담이 커지므로 납세자 스스로 감정평가를 받는 경우는 거의 없었다.

 

이러한 점을 개선하기 위해 납세자가 기준시가로 상속세 또는 증여세 신고를 하더라도 추후 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 기준시가가 아닌 감정평가액으로 증여세를 추징하는 쪽으로 과세 방침이 바뀌었다. 그 과정을 좀 더 자세히 살펴보자.

납세자가 부동산을 상속 또는 증여받은 후 당시 매매사례가액이나 감정평가액이 없다면 기준시가로 계산해 세금을 납부하고, 종전에는 대부분 그것으로 종결됐다. 그러나 앞으로 국세청은 기준시가로 계산된 상속·증여세 신고서 중 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산을 선별해 외부 감정평가 기관에 평가를 맡기게 된다.

 

당초 상속·증여세 신고기한 이후에 이루어진 감정평가액은 상속·증여 당시의 시가로 볼 수 없었지만 국세청은 관련 시행령 개정을 통해 상속·증여세 신고 후 법정결정기한(상속세 9개월, 증여세 6개월)까지 연장해 법정결정기한 내의 감정평가액도 이를 시가로 볼 수 있도록 했다.

 

즉, 상속세 신고기한이 6개월 내, 증여세 신고기한이 3개월 내인 점을 고려하면 상속일로부터 15개월, 증여일로부터 9개월 이내에 국세청이 의뢰한 감정평가가 이루어질 수 있다는 뜻이 된다. 물론 감정평가 비용은 국세청이 자체적으로 직접 부담한다.

 

이렇게 감정평가가 이루어지면 납세자의 주소지 관할세무서에서는 재산평가심의위원회가 열리게 되고 심의 결과 감정평가액이 시가로 인정되면 당초 신고한 기준시가와의 차이에 대해 상속세나 증여세가 추징된다. 이때 그나마 다행인 점은 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세는 모두 면제된다는 것이다.

 

기준시가로 신고했다가 추후 감정평가액으로 증여세가 추징될 경우 어느 정도 세 부담이 늘어나는지 살펴보자. 가령 기준시가 35억원으로 증여세를 계산하면 증여세는 12억 6500만원 정도가 된다. 그러나 추후 국세청이 감정평가를 통해 이를 55억원으로 평가한다면 증여세는 22억 6500만원으로서 무려 10억원이 더 추징되는 것이다. 이번 조치로 상가건물의 증여세 부담이 크게 늘어난다는 것이 바로 이런 이유 때문이다.

 

물론 모든 부동산의 상속·증여에 대해 이러한 감정평가를 따져보지는 않는다. 국세청은 감정평가를 통해 상속·증여세 과소납부 여부를 점검하는 대상을 ‘비주거용’ 부동산에 한정했다. 즉 주로 꼬마빌딩과 같은 상가건물이나 나대지 등에 대해서만 적용되기 때문에 단독주택, 다가구주택 등은 적용 대상이 되지 않는다.

 

그럼 상가건물의 경우 기준시가가 얼마 이상이어야 감정평가 대상이 되는 걸까? 그리고 기준시가와 감정가액의 차이가 어느 정도 벌어져야 추징대상이 되는 걸까? 국세청은 이러한 기준이 공개될 경우 이를 악용하는 상황이 벌어질 수 있다고 판단해 내부 기준을 외부에 공개하지 않기로 했다. 그래야 납세자의 자발적인 감정평가를 유도해 낼 수 있다고 판단한 것이다. 다만 국세청은 상가건물 중 고가 부동산만을 대상으로 할 예정이라 그 대상이 극히 제한적일 것이라고 밝혔다.

언덕배기 집

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기준이 명확하지 않다 보니 당장 박씨와 같이 상가건물 증여를 앞둔 경우 증여세 신고를 기준시가로 해도 되는지 아니면 감정평가를 해야 하는지 혼란이 가중되고 있다. 기준시가로 신고하자니 추후 감정평가액으로 증여세가 추징되는 것은 아닌지 염려되고, 감정평가를 받자니 당장 증여세가 늘어날 뿐 아니라 감정평가 비용도 부담이 되기 때문이다.

 

따라서 상가건물을 증여할 계획이라면 미리 그 전에 가급적 예상감정가(탁상감정)를 받아 기준시가와 비교해 보는 것이 필요하다. 기준시가와 예상감정가의 차이가 크다면 추후 어느 정도의 증여세가 추징될 수 있는 것인지, 추징 증여세를 납부할 자금이 충분한지 등도 점검해 보아야 한다.

 

증여세가 추징될 가능성을 대비해 증여 규모를 적절히 조절하거나 증여대상을 분산해 나중에 있을 수 있는 충격을 줄이는 방안도 검토해야 한다. 필요하다면 증여 전에 미리 감정평가를 받되 가급적 최대한 낮은 평가액으로 받아 두는 것도 증여세를 줄일 수 있는 방법이다. 지금 상가건물의 상속·증여를 계획하고 있다면 여러 가지 사항을 고려해 세심한 절세 전략을 세워 두는 것이 반드시 선행되어야 한다.

세무사 theore_creator@joongang.co.kr 중앙일보

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