[재테크] “강남 다가구 사라”

“강남 다가구 사라” “전세 끼고 사라”… 난무하는 12·16 대응법 전문가 판단은

 

    고강도 대출 규제와 부동산 보유세 인상안 등이 담긴 12·16 대책이 발표되자 온라인 부동산 커뮤니티 등에서는 새로운 부동산 투자법을 놓고 설왕설래가 한창이다. ‘담보대출로 시세 9억원 이하 빌라를 구입하라’거나 ‘준공업지역 재건축 가능 주택을 사라’, ‘대출 대신 전세를 활용하라’ 같은 조언들이 넘쳐난다. 부동산 전문가들은 규제가 한층 더 세분화되고 복잡해진만큼, 검증되지 않은 정보를 갖고 부동산시장에 뛰어들면 위험하다고 경고한다.

다가구주택과 빌라(다세대주택) 등이 밀집한 서울 강남구 한 논현동 골목 정경 /고운호 기자

 

"대출 받아 다가구주택 투자?"…아파트보다 대출 까다로워
28일 부동산 업계에 따르면 일각에서는 12·16 대책 이후 ‘주택담보대출이 막히지 않은 다가구주택에 투자하라’는 주장이 나온다. 앞으로 서울 지역에서 주택 공급이 위축되고 고가 아파트 거래가 줄어들면, 학군 등 입지가 좋은 단독주택의 가치가 오를 것이라고 보는 것.

다가구주택 투자론이 나오는 것은 ‘연면적 660㎡ 이하, 지상 3개층 이하, 가구수 19가구 이하’인 다가구주택은 구분등기가 되지 않아 건축법상 단독주택으로 분류되기 때문이다. 대출 규제를 피해 다가구주택에 투자하면 임대수익과 투자수익을 모두 거둘 수 있다는 논리다.

이 같은 주장에 대해 금융권 부동산 전문가들은 우려를 표한다. 거래가 활발해 참고할 만한 시세 자료가 많은 아파트와 달리 원하는 때에 매매가 자유롭지 않을 수 있고, 가구 수가 많을수록 대출심사에서 불리하다는 점 등을 지적한다.

월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 보고 다가구주택에 투자한다고 해도, 대출 수요자의 소득 대비 전체 대출금의 원리금 상환 부담을 따지는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 받는다는 점을 따져봐야 한다.

여기에 대출이 생각만큼 나오지 않는다는 점도 고려 사항이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "아파트와 달리 다가구주택은 시세 정보가 부족해 금융권 대출을 받을 때 감정평가를 받아야 하는데, 보통 시세의 80~90% 정도만 인정된다"며 "때문에 다가구주택은 주택담보대출비율(LTV) 법정 최대한도까지 대출받기가 어렵다"고 설명했다.

거의 시세의 40%(9억 이하)까지 대출을 받을 수 있는 아파트와 달리 다가구주택은 감정가격의 80%선을 기준으로 LTV를 계산하고, 이에 더해 임차인이 낸 보증금만큼 대출한도가 줄어드는 구조다.

"대출 대신 전세 안고 매수"… 집값 강세 전망하는 무주택자는 해볼 만
서울 아파트 대부분의 전세가율이 LTV 한도보다 높다는 점을 고려한 갭투자 전략이 여전히 유효하다는 의견도 있다. 통계청 집계에 따르면 11월 기준 서울의 전세가율은 평균 61.3%다. 전국 평균(65.8%)보다는 낮지만, 모든 구가 투기지구·투기과열지구에 해당하는 서울에선 주택담보대출 LTV 한도(9억 이하 40%)보다 전세가율이 높다. 대출 대신 전세를 안고 집을 사라는 조언이 꾸준히 나오는 이유다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "집값 9억원 초과분의 LTV는 20%로 꺾이지만, 한국 특유의 전세시장 때문에 전세를 안고 투자하는 것은 여전히 가능하다"며 "무주택 실수요자라면 여전히 갭(매매가와 전세가의 차이)이 작은 주택을 사는 방법으로 내집 마련을 할 수 있다"고 말했다.

다만 실거주 요건이 강화된 것을 고려해야 한다. 원종훈 KB국민은행 세무팀장은 "앞으로 양도소득세 장기보유특별공제를 받기 위한 실거주 기준이 강화되는만큼, 본인의 종잣돈과 실거주로 전환하지 못할 때 세 부담, 집값이 오르지 않을 가능성 등도 함께 고려해야 한다"고 했다.

"가로구역·준공업지역 빌라 투자"…전문가들도 의견 엇갈려
정부는 각종 부동산 규제를 내놓으면서도, 가로주택정비사업이나 준공업지역의 소규모 정비사업은 활성화하겠다는 유인책을 내놨다. 투기과열지구에 해당하더라도 정부가 제시한 공공성 요건을 갖추면 가로구역에서 정비사업을 실행할 수 있는 면적을 현행 1만㎡에서 2만㎡로 확대하고, 분양가 상한제 대상에서 제외해주겠다고 밝혔다. 대지지분율 높은 빌라(다세대주택)나 연립주택을 구입해 직접 거주하면서 가로주택정비사업이나 오피스텔 재건축 등을 추진하라는 조언이 나오는 이유다.

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하지만 역시 조건을 잘 따져봐야 한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "강남은 도시개발사업으로 추진된 곳이라 구획이 잘 나뉘어 있어 가로주택정비사업을 추진하기에는 현실성이 없고, 강북 지역에서 재개발 사업이 무산된 곳은 시도해볼 만하다"고 평했다.

고준석 동국대 부동산학과 겸임교수는 "일대 전체를 새로 짓는 재개발 사업과 달리 지역을 그대로 둔 상태에서 건물 한 채만 정비해서는 주택의 가치가 크게 높아지지 않는다"며 "더구나 다세대주택은 공동주택이라 다른 소유자들과 의견이 잘맞지 않으면 가로주택정비사업을 추진하기 쉽지 않다"고 지적했다.

정부가 요구하는 공공성 요건을 갖출 경우 사업성이 떨어질 수 있다는 우려도 나온다. 정부는 한국토지주택공사(LH)나 서울주택공사(SH) 등 공기업이 사업 공동시행자로 참여하거나 공공임대주택비율(10%), 시세보다 저렴한 분양가 준수 등을 제시했다.
유한빛 기자 조선일보
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