"지목 보면 안됩니다"...내 땅에 집 짓는 방법

'내 땅에 단독주택 지을 수 있을까?'…지목 보면 안됩니다

서상하 블루인사이트 이사

[땅집고 북스] 투자할 토지 고르는 법 ‘용도 규제’에 따른 건축 가능 건물 알아보기

국가는 토지마다 용도와 그에 따라 지을 수 있는 건물 종류를 규제하고 있다. 그래서 토지 용도가 무엇인지, 용도에 맞게 지을 수 있는 건물은 어떤 종류가 있는지를 확인해야 한다. 토지의 용도는 토지이용규제정보서비스의 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있다.

[땅집고] 토지이용계획확인서. /국토교통부

 

여기서 흔히 ②번에 적힌 ‘지목’(地目)을 토지의 용도라고 오해하는데, 지목은 그 토지가 어떻게 쓰이고 있는지를 나타낸 것일뿐, 토지의 정해진 용도가 아니다. 토지의 용도는 토지이용계획확인서의 ①부분에 표시된다. 여기에 나타난 ‘일반공업지역’이 토지의 용도 규제 중 대표적인 ‘용도지역’이다.

용도지역

[땅집고] 개별 토지에 적용하는 용도지역의 종류. /서상하 제공

용도지역이란 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위해 건축물의 용도·건폐율·용적률 등을 제한하기 위해 지역별로 가능 용도를 나눠놓은 것을 말한다. 용도지역은 전 국토의 모든 토지에 지정돼 있다.

 

토지 투자를 위해 용도지역의 분류 기준이나 뜻을 자세히 알 필요는 없다. 해당 용도지역에서 어떤 건축물을 지을 수 있는지 확인할 수만 있으면 된다. 용도지역에서 지을 수 있는 건축물 종류는 법으로 정해져 있지만, 법에서 허용하는 범위 내에서 지방자치단체별로 더 자세히 규정하고 있다. 따라서 지자체에서 정하고 있는 용도지역별 건축물의 종류를 별도로 확인하는 것이 좋다.

☞용도지역에서 지을 수 있는 건물 종류 찾는 법

[땅집고] 자치법규정보시스템에서 용도지역에 따른 건축물 정보를 확인할 수 있다.

자치법규정보시스템(www.elis.go.kr)에 접속해 자치법규 검색 항목에서 해당 시·군의 도시계획조례를 검색하면 별지별표에서 지을 수 있는 건축물을 자세히 확인할 수 있다.

용도지구
용도지역은 토지별로 지정하는게 아니라 지역 일대를 넓게 지정하기 때문에 같은 지역 내에서도 용도를 조금 더 세분화할 필요가 있다. 이 때 등장하는 것이 용도지구다. 용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화해 적용하는 역할을 한다. 용도지역이 모든 토지에 빠짐없이 지정되어 있는 반면, 용도지구는 토지에 따라 지정된 경우도 있고, 지정되지 않은 경우도 있다. 용도지구는 토지이용계획확인서에 용도지역과 함께 표시돼 있다. 용도지구의 종류로는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구 등이 있다.

☞용도지구에서 지을 수 있는 건물 종류 찾는 법
용도지역과 용도지구가 모두 지정된 토지에서는 용도지역과 용도지구에서 모두 허용하는 건축물만 지을 수 있다. 이는 토지이용규제정보서비스에서 ‘행위 제한’ 열람을 통해 쉽게 확인할 수 있다.

[땅집고] 토지이용규제정보서비스에서 용도지역과 용도지구에 따른 규제를 확인할 수 있다. /국토교통부

 

이 토지의 용도지역은 자연녹지지역(①)이고, 용도지구는 ‘특화경관지구(2)다. 이 토지에 창고를 지을 수 있을까? 화면에서 행위제한(③)을 클릭하고 창고를 입력해보자.

[땅집고] 용도지역과 용도지구가 중복되어 있으면 두가지 규제에서 모두 허용한 건축물만 지을 수 있다. /서상하 제공

이처럼 자연녹지지역에서는 창고 건축이 가능하지만, 특화경관지구에서는 창고 건축이 금지된다고 조회된다. 이런 경우에는 창고를 지을 수 없다.

지구단위계획구역
지구단위계획이란 일단의 구역을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 계획이며, 이 계획이 수립된 구역을 지구단위계획구역이라고 한다. 지구단위계획구역에서는 기반시설 배치와 규모, 건축물 용도제한, 건축물 높이 등이 결정되어 있기 때문에 이에 맞는 건축물만 지을 수 있다.

 

지구단위계획구역에 포함된 토지인지, 아닌지는 토지이용계획확인서에 용도지역과 함께 표시된다. 지구단위계획으로 지정된 땅의 건축물 규제는 용도지역이나 용도지구에서의 규제사항보다 우선한다. 따라서 지구단위계획구역에서는 용지역·용도지구 의미가 없고 오직 지구단위계획만 신경쓰면 된다.

그렇다면 지구단위계획은 어디서 열람할 수 있을까. 지구단위계획은 시청 홈페이지에 올라 있다. 찾기 쉽지 않다면 시청 지구단위팀에 전화해 담당자에게 지번을 불러주고 물어보면 알 수 있다. 이후 개별 지구단위계획에 따라 허가된 건축물과 허가되지 않은 건축물을 구분하면 된다.

☞지구단위계획 변경에 기회가 있다.
한번 수립된 지구단위계획은 5년마다 타당성을 검토해 정비하도록 돼 있다. 이 때 기존 지구단위계획에서 허용되지 않던 건축물을 허용하는 경우가 있다. 변경되는 지구단위계획에 관심을 갖고 살펴볼 필요가 있다. 지구단위계획 변경은 해당 시·군청 홈페이지에도 고시되지만 토지이용규제서비스에서 조회하는 것이 더 편리하다.

[땅집고] 토지이용규제정보서비스에서 고시 정보를 통해 지구단위계획 변경 사항을 체크할 수 있다. /국토교통부 제공

첨부한 지구단위계획 변경조서를 열람해 보면 기존에 단독주택 용지로 분양한 택지에 점포주택을 지을 수 있도록 지구단위계획이 바뀐 것을 볼 수 있다. 단독주택 1층에 상가를 넣어 수익성을 높일 수 있다. 이렇게 바뀌는 정보를 이용해 투자에 적절하게 활용해야 한다.
조선일보
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