매수인과 전세계약 시 유의점 ㅣ 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
매수인과 전세계약 시 유의점
정혜진 변호사
“매매계약이 진행 중인 집에 대한 전세 계약은 현재 부동산등기부등본상 소유자인 매도인과, 곧 집을 사게 될 매수인 중 누구와 체결해야 하나요?”
최근 지역 주민들의 인터넷 카페나 부동산 투자 인터넷 카페를 보면 부동산 등기부 등본상 아직 소유자가 되지 못한 해당 부동산의 매수인과 전세 계약을 체결해도 되냐는 문의 글이 심심치 않게 올라옵니다. 주택의 매매가격과 전세금 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입한 뒤 다시 매도하여 시세 차익을 얻는 투자 방식인 갭투자가 성행하면서 발생한 현상입니다.
출처 http://m.board.realestate.daum.net/gaia/do/mobile/estate/read?bbsId=power&articleId=2595
민법상 전세 계약의 임대인이 반드시 부동산의 소유자, 즉 집주인일 필요는 없기 때문에 매수인과의 전세 계약이 아예 성립되지 않는 것은 아닙니다. 매매가 정상적으로 완료되어 매수인이 매도인에게 소유권이전등기를 경료 받고 해당 부동산을 전세 세입자에게 인도하는 경우라면 아무런 문제가 발생하지 않을 것입니다.
하지만 문제는 매매계약이 제대로 이행되지 않는 경우입니다. 매매계약이 예상치 못하게 해제되거나 매매계약에 취소 혹은 무효 사유가 있는 경우 매수인과 전세 계약을 체결한 후 전세 계약서의 내용대로 계약 이행을 기대하고 이사를 준비하고 있던 세입자로선 이사 계획이 틀어지고 그 사이 전세금이 오르는 등 각종 손해가 발생할 수 있기 때문입니다.
그렇다면 위와 같이 전세세입자가 매수인과 전세계약을 체결하였다가 매매계약의 해제 등으로 손해를 입은 경우 전세세입자는 매수인에게 손해배상 청구가 가능할까요.
일단 매매계약이 매수인 측 귀책사유로 해제된 경우라면 전세계약상 세입자에게 그 부동산의 소유권이전등기를 경료하여 부동산을 인도해줄 책임이 있는 매수인은 응당 세입자가 입은 통상손해(일반적으로 예상할 수 있는 범위의 손해)를 배상할 의무가 있을 것입니다.
하지만 매수인도 예상하지 못했던 매도인 측 귀책사유로 매매계약이 해제되었거나, 특히 매도인이 집값이 오르는 등의 이유로 계약금의 배액을 매수인에게 돌려주면서 정당하게 해약금 해제를 할 경우에는 전세세입자로선 매수인에게 손해배상 책임을 묻기 어려운 경우가 있습니다.
특히 전세계약서 특약 등에 해당 전세계약이 매매계약의 해제를 해제조건으로 하여 전세계약을 체결하였다고 볼만한 사정이 인정되는 경우라면 전세계약은 매매계약 해제와 함께 해제조건의 성취로 인하여 그 효력이 소멸되었다고 보아야 하므로 전세계약이 유효함을 전제로 한 위약금(손해배상액 예정) 청구 등은 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
따라서 매매계약이 진행 중인 부동산에 대한 전세계약이나 임대차계약 체결시에는 원칙적으로 현재 부동산등기부등본상 소유자인 매도인과 전세계약서를 작성하되 매수인도 계약에 참여시켜 매매계약으로 소유권이전등기를 경료한 후에는 매수인이 임대인 지위를 승계한다는 조항을 특약으로 명시하는 것이 안전합니다. 혹은 전세계약의 잔금일을 매매계약 잔금일보다 앞당겨 주택의 인도와 주민등록이라는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춰 주택임대차보호법상 당연히 매수인이 임대인의 지위를 승계하도록 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
또 불가피한 사정이 있어 매도인이 아닌, 매수인과 전세계약을 체결해야 한다면 매수인이 현재 소유자인 매도인에게 전세 혹은 임대에 관한 특별한 권한을 수여받았음을 확인할 서류를 받아두거나 매도인으로부터 매매계약과 무관하게 전세 혹은 임대차 계약을 승인하겠다는 약속을 문자 혹은 녹취로 받아두는 것이 좋겠습니다.
정혜진 변호사 (hjchung@lawlogos.com)
법률신문
묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 해지
류제모 변호사
Q : 갑은 을 소유의 아파트에 관하여 2년의 임대차계약을 체결한 후 거주하고 있는데, 을과의 임대차 기간이 20일 정도 남았습니다. 임대차 계약의 체결 후 현재 시점까지 갑과 을은 누구도 임대차계약의 종료나 변경에 대한 통지를 상대방에게 하지 않았습니다. 갑은 직장을 옮기는 바람에 6개월 내에 집을 옮겨야 할 상황이 되었습니다. 이에 을에게 연락하여 사정을 말하니 을은 주택임대차 보호법에 따라 임대차계약이 묵시적 갱신되었으므로 종전 계약과 같은 조건으로 향후 2년 동안 계속 거주해야 한다고 말하며 갑의 처지를 외면하였습니다. 이 경우 갑이 취할 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까요?
토지뉴스
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A : 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 전 1개월전까지, 임대인은 임대차기간이 끝나기 전 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않는 경우 그 임대차계약은 종전 임대차 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 간주됩니다. 그리고 같은 조 제2항에 따라 임대차 계약의 존속기간은 2년이 됩니다.
그렇다면 갑은 을의 주장대로 아무런 방법 없이 2년 동안 필요도 없는 임대차를 유지해야 하는 것일까요? 주택임대차 보호법은 이러한 경우를 대비하여 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 임차인의 임대차 계약 해지권을 인정하고 있는데요.
주택임대차보호법 제6조의 2에 따르면 임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고, 임차인이 임대차계약을 해지하면 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 발생합니다.
따라서 갑은 임대차계약의 묵시적 갱신은 인정하되, 주택임대차보호법 제6조의 2에 따라 임대차 계약을 해지한 후, 그로부터 3개월 후에 임대차 종료가 되었음을 주장할 수 있습니다.
법무법인 우리하나로류제모 변호사
배성훈 기자 bsh@imaeil.com 매일신문
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