[재테크] "월급쟁이라면 다른 데 눈 돌리지 말고 땅에 투자하세요"/ 재건축 지연은 무조건 악재라고요 천만에?


"월급쟁이라면 다른 데 눈 돌리지 말고 땅에 투자하세요"



분양가상한제 폐지이후 정권별 땅값 변화[표=경실련 제공.]


    직장인 생활은 '월급살이'나 마찬가지입니다. 일정 수입이 있지만 빤한 지갑 사정 때문에 한숨이 나올 때도 많죠. 서상하 블루인사이트 이사는 이런 고단한 월급쟁이들에게 말합니다. "최고의 재테크 수단은 바로 토지"라고 말이죠. 그는 쌈짓돈을 목돈으로 만드는 데는 땅 투자만한 게 없다고 강조합니다. 짠내 나던 직장인 시절 숱한 공부와 연구를 통해 '토지 투자'로 큰돈을 벌었다는 서 이사. 그가 어떤 노하우로 토지에 투자해 돈을 벌었는지 영상을 통해 확인해보시죠


김혜주 기자 조선일보




재건축 지연은 무조건 악재?…입주권 양도기회등 호재될수도


     새옹지마(塞翁之馬)는 말 그대로 변방에 사는 노인의 말이란 뜻이다. 노인의 말이 국경을 넘어 도망쳐 마을 사람들이 위로했으나 노인은 나쁜 일처럼 보이지만 좋은 일이 될 수도 있다고 말한다. 얼마 뒤 말은 암컷 말과 함께 돌아와 말이 2마리가 되었다. 이번에는 사람들이 축하를 하자 노인은 이게 나쁜 일이 될 수도 있겠다고 말한다.

며칠 후 노인의 아들이 그 말을 타다가 떨어져 다리가 부러졌다. 이번에는 다시 사람들이 위로하자 거꾸로 이 일이 다시 좋은 일이 될 수 있다고 말한다. 얼마 뒤 전쟁이 터져 젊은이들이 모두 전쟁에 나갔으나 노인의 아들은 다리가 부러져 전쟁에 나가지 않았다. 세상일의 좋고 나쁨은 예측하기 어렵다는 뜻의 고사이다. 좋은 일이라고 생각한 일이 나쁜 일이 되기도 하고, 반대로 나쁜 일이라고 생각한 일이 좋은 일이 되기도 한다.



개포주공1단지를 소유한 다주택자 A씨는 재건축이 지연돼 속을 끓였다. 개포주공1단지는 2016년 4월 사업시행인가를 받았다. 그리고 2017년 8·2 부동산대책이 발표되었다. 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정되면서 입주권 양도가 금지됐다. 양도가 금지되었으니 팔고 싶어도 팔 수가 없었다. 게다가 8·2 대책으로 다주택자의 양도세가 중과되면서 세금 부담 때문에 다른 집을 팔기도 힘들었다. 그런데 입주권을 팔 수 없게 된 이 상황으로 인해 되레 가격 상승의 이득을 누리게 되었다. 2017년 8월 10억7000만원이던 가격이 양도세 중과가 시행된 2018년 4월에는 14억2000만원까지 오른 것이다. 뜻하지 않게 운수 좋은 일이다. 한편 얼마간 속도를 내던 재건축 사업은 그 이후 세입자 일부의 이주가 미뤄지면서 또 지연됐다. 일부 세입자들이 이주를 거부했다. 재건축 진행이 지연된 것이다. 다시 속을 끓이는 시간이 이어졌다. 결국 3년 넘게 착공이 이뤄지지 않았다. 여기서 다시 반전이 일어났다. 착공 지연으로 인해 오히려 입주권을 양도할 수 있는 기회가 생긴 것이다.




주택이 재건축이나 재개발되는 경우 관리처분인가일 이후에는 조합원분양권(입주권)이 된다. 도시 및 주거환경정비법상 투기과열지구에서는 조합 설립 이후 조합원 지위 양도가 제한된다. 지위 양도가 제한된 입주권을 사는 사람은 조합원 지위가 승계되지 않고 현금 청산된다. 따라서 제값을 받고 팔 수가 없다. 예외적으로 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자 또는 해외 이주 등의 경우에만 조합원 지위 양도가 허용된다.


그런데 사업 지연으로 조합원 지위가 승계될 수 있는 경우가 있다. 사업 단계별로 다음 단계 진행이 3년간 진행되지 않고 지연된 때는 조합원 지위가 승계된다. 예를 들어 조합을 설립하고 3년 내에 사업시행인가 신청이 없는 경우가 이에 해당한다. 또한 사업시행인가일로부터 3년 이내 착공하지 못한 경우도 마찬가지다. 따라서 조합원 지위가 승계될 수 있고 손해 없이 입주권을 양도할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제39조, 동법 시행령 제37조 참조).


재건축 사업이 지연되면 일반적으로 손해가 될 가능성이 크다. 반면에 지연으로 인해 더 큰 이익을 얻거나 매각의 기회가 생기기도 한다. 세금 측면에서도 득이 되는 경우가 있다. 현행 세법상 주택은 중과세 대상이지만 입주권은 중과 대상이 아니다. 다주택자도 일반세율로 과세되는 것이다. 만약 관리처분인가일 전에 취득했다면 취득일로부터 관리처분인가일까지의 기간(3년 이상일 때)에 대해 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 이처럼 부동산을 둘러싼 여러 가지 이슈는 호재가 악재가 되기도 하고 악재가 호재가 되기도 한다.


한국경제

edited by kcontents


결국 악재와 호재는 각자가 처한 상황에 따라 다르게 나타날 수 있다. 부동산에 대한 의사결정이 좀 더 신중해져야 하는 이유다. 만약 A씨가 1주택자였고 관리처분인가일과 양도일 현재 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도소득세 비과세까지 받을 수도 있다. 부동산 투자에 있어 정부 규제와 정책이 바뀔 때는 내게 어떤 영향을 미치는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

[우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사]

매일경제

케이콘텐츠

댓글()