월세도 넉달 밀린 마당에 "계약 갱신해줘"…거절해도 될까
월세도 넉달 밀린 마당에 "계약 갱신해줘"…거절해도 될까
고준석 동국대 겸임교수
[GO부자에게 물어봐]
상가임대차보호법이 보호하지 않는 임차인도 있다
[Question]
서울의 대표적 대학 상권인 신촌에 꼬마빌딩을 보유하고 있는 J(51)씨. 워낙 유동인구가 많은 곳에 빌딩이 있다보니 공실도 없고, 매장 매출도 잘 나오는 편이다. 그런데 1층 매장에서 3년째 커피숍을 운영하는 임차인이 월세를 2개월 정도 연체 중인데, 임대차계약 갱신을 요청했다. 임차인은 J씨에게 연체한 월세는 계약 갱신 후에 주겠다고 한다.
J씨는 임차인 말을 믿고 계약을 갱신해줬다. 그런데 계약을 마치자마자 임차인 태도가 돌변했다. 한 번 계약을 연장했으니, 월세를 제 때 내지 않아도 ‘상가건물임대차보호법’ 보호를 받아 문제될 게 없다는 것. 이렇게 밀린 월세만 4개월치로 늘었다. J씨는 정말 화가 났는데, 이럴 때 아무런 조치를 취할 수 없는 것인지 궁금해졌다.
[땅집고] 서울의 대표적인 대학가 상권인 신촌. /김리영 기자
[Answer]
상가건물임대차보호법은 대항력을 갖춘 영세 상인을 보호하기 위해 만든 법이다. 등기를 하지 않더라도 임차인이 건물 인도와 함께 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다. 임대인은 임대차기간이 만료되기 1~6개월 전 임차인이 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절해선 안된다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년(2018년 10월 16일 이전 임대차계약은 5년)을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.
그런데 임차인이 임대차 계약갱신을 요구한다고 무조건 들어줘야 하는 건 아니다. 임대인이 임대차 계약갱신을 거절할 수 있는 몇 가지 사유가 있다.
[땅집고] 정당한 사유가 있다면 임대인도 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다. /땅집고
①임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
②임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④임차인이 임대인 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
⑤임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 이때 (ⓐ임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ⓑ건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ⓒ다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우) ⑧그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이다.
[땅집고] 상가건물임대차보호법은 임차인의 대항력을 보호한다. /LH
J씨 사례에서는 임차인이 3개월 넘도록 임대료를 내지 않았기 때문에 계약갱신을 거절할 수 있기는 하다. 하지만 임대차 계약갱신을 전후해 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 그리고 상가건물임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합해서 판단할 필요가 있다. J씨 건물의 임차인은 계약을 갱신하기 전부터 임대료를 연체하기 시작했다. 그리고 계약 갱신 후에도 연체한 두 달 동안 월세를 내지 않았다. 이 경우 임대차계약을 해지할 수 있는 충분한 사유가 된다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 J씨는 임대료 연체를 이유로 이미 갱신된 임대차계약을 다시 해지할 수 있다(대법원 2012다28486 참조).
조선일보
해외 렌털 집주인, 돌연 계약파기…숙박공유 이용객 분통
6개월 전 예약…호스트 일방적 계약 취소 뒤 잠적
중개 플랫폼 '에어비앤비' 측 관리 소홀·미흡 대응 지적
사측 "내규따라 최대 보상·지원, 호스트 관리 빈틈없다"
숙박공유 서비스 이용 고객이 호스트(집주인)의 일방적인 계약 파기에 분통을 터뜨리며, 서비스를 제공한 중개 플랫폼 업체의 관리 문제와 사후 대응을 지적하고 나섰다.
광주에 연고를 둔 A씨는 지난 7월4일 숙박공유 플랫폼 에어비앤비(airbnb)를 이용, 내년 1월3일부터 호주 브리즈번에 있는 아파트 1채를 5주간 임대하기로 했다.
뜻을 모은 지인들과 함께 초등학생 자녀 6명에게 ‘현지에서 현지인처럼 살아보는’ 특별한 체험을 선사하기 위해서였다. 일정에는 어머니 3명도 보호자로 동행한다.
A씨는 에어비앤비에 ‘게스트’로 가입, 방 3개와 화장실 2개를 갖춘 10층 규모의 아파트를 골랐다. 가격도 302만원 상당으로 합리적이어서 선결제 예약을 했다.
에어앤비 이용 숙박 사례/asia.nikkei.com
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그러던 중 A씨는 지난 19일 에어비앤비로부터 호스트가 계약을 파기했다는 연락을 받았다. 1주 전만 해도 준비사항 등을 의논하기 위해 수시로 연락을 받던 호스트는 연락조차 되지 않았다.
에어비앤비 측에 파기 사유를 묻자 “호스트 동의 없이는 알려줄 수 없다”는 답이 되돌아왔다. 그러면서 보상 대책으로 계약금의 최대 15%에 해당하는 쿠폰(45만원 상당)을 보상하겠다고 했다.
에어비앤비의 호스트 관리와 사후 대책에 A씨는 실망감을 감추지 못했다.
A씨는 26일 뉴시스와 통화에서 “관련 업계를 선도하는 글로벌 기업에 대한 신뢰가 무너졌다”면서 “일정을 원만하게 진행하고 싶다는 요구에 사측은 고객이 찾아볼 수 있는 수준의 대체 숙소를 제안하는 데 그쳤다”고 밝혔다.
이어 “게스트가 일방적으로 계약을 파기하면 예약 당일 잔여일수에 맞춰 환불도 차등 지급한다. 반면 호스트는 위약금 100달러(11만원 상당)를 부담하는 데 그친다”면서 “호스트가 소액의 위약금을 감수하고 다른 고객에게 더 많은 임대비용을 받아 챙기는 도덕적 해이를 막을 수 없는 정책”이라고 덧붙였다.
“에어비앤비는 중개 사업자로서 계약 주체가 아니라는 이유로 책임을 회피하고 있다”면서 “사측이 제안한 보상 쿠폰도 수수료를 감안하면 실질적인 대책이 아니다. 추가 비용부담 문제를 떠나 에어비앤비 측이 고객과의 신의를 지키려는 태도 자체가 무성의하다”고 비판했다.
인터넷 포털·블로그 등에는 A씨처럼 숙박공유 플랫폼을 이용했다가 비슷한 피해를 입은 ‘게스트’의 항의성 글이 다수 게시돼 있는 것으로 전해졌다.
이에 대해 에어비앤비 관계자는 “회사 내부 정책에 따라 최대한의 보상을 약속하고 대체 주택을 찾아 제안했다. 고객이 회사측 대응에 만족하지 못했다면 안타깝다”고 밝혔다.
또 “표준화된 숙박 시설을 제공할 수 없다는 서비스 특성을 이해했으면 한다”면서 “다만 호스트는 엄격하게 관리하고 있다”고 답했다.
“계약을 불성실하게 이행할 경우 점진적으로 금전적 페널티를 부과하고 있다. 또 관련 정보를 공표하고 있어 자연스럽게 시장 경쟁력을 잃을 수 밖에 없다”면서 “호스트가 다른 방법으로 별도 게스트를 구했을 수는 있지만 에어비앤비에서는 시스템 구조상 이중 계약, 게스트 변경 등이 안 된다”고 설명했다.
한편, 한국소비자원이 지난 9월 국회 국정감사에서 제출한 ‘온라인 해외구매 소비자 불만 현황’에 따르면, 2016년부터 지난해까지 접수된 소비자 민원 3933건 중 숙박 분야가 1437건으로 가장 많았다.업체 별로는 아고다 699건, 부킹닷컴 165건, 에어비앤비 27건 순이었다.
[광주=뉴시스]
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