서울 재건축 시장이 올 스톱 위기..."전방위 압박에 의욕 잃어"

서울 재건축 시장이 올 스톱 위기..."전방위 압박에 의욕 잃어"

    서울 재건축 시장이 올 스톱될 위기에 처했다. 

정부가 '재건축 아파트'에 초점을 맞춘 추가대책을 마련하겠다는 점을 명확히 하면서 정비 본궤도에 오른 사업장은 물론 초기 사업장들까지 혼란에 빠졌다. 사업을 중단하더라도 막대한 매몰비용 부담으로 퇴로까지 차단돼 사실상 손을 놓을 수밖에 없는 상황이다. 부동산 전문가들은 "정부가 재건축을 집값 상승의 진원지로 보고 규제를 더욱 강화하는 추세인 점을 고려할 때 사업을 잠정 중단하거나 포기하는 단지가 속출할 가능성이 높다"고 전망했다.

10일 정비업계에 따르면 서울시내 재건축 사업장을 중심으로 정비계획 추진 속도를 조절하려는 움직임이 확산되고 있다. 대부분이 분양을 앞둔 곳들이지만 조합이 설립되지 않은 정비계획 수립 초기 사업장들도 고민에 빠진 모습이다. 강남권 재건축 조합 관계자는 "김현미 국토교통부 장관의 분양가 상한제 검토 발언 후 조합원들 사이에 사업 중단의 목소리가 많다"며 "지금도 계획보다 많이 일정이 늦춰졌는데 과연 제대로 사업을 할 수 있을지 걱정"이라고 토로했다. 강북권 사업장 관계자도 "주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사기준 강화로 후분양을 준비했는데, 이제 후분양 사업 추진안도 재검토하고 있다"며 "견본주택도 다 마련했는데 분양을 할 수 있을지 의문"이라고 말했다.

 

지난해 재건축초과이익환수제를 피해 속도를 낸 관리처분인가 사업장들의 고민은 더 커졌다. 현 주택법 시행령에 따르면 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 재개발ㆍ재건축을 통해 공급되는 주택은 규제 적용 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 적용되지만 정부가 이 '적용 기준'을 앞당기는 방안을 검토하고 있어서다. 조합원간 이견, 시공사와의 소송을 감수하며 재건축초과이익환수제를 피했던 사업장들이 또다시 발목을 잡힌 셈이다.

조합 설립을 마치고 시공사 선정을 눈앞에 둔 사업장도 눈치 보기는 마찬가지다. 서울시가 정비사업 원안 설계를 바꾸는 대안 설계를 적용할 때 사업비 10% 이내의 경미한 변경만 허용해 사업성을 높이기가 까다로워졌다.

정비 초기 단계의 사업장들의 속도 편하지는 않다. 정부가 집값 급등의 진원지인 '재건축'의 싹을 자르겠다며 '연한' 조정을 검토하고 있어서다. 지난해 정부가 '재건축 안전진단 기준 정상화 방안'을 통해 구조적으로 문제가 없으면 연한(30년)이 지나도 재건축 여부를 확정할 수 없다고 규정한 데 이어 연한을 35~40년으로 재차 조정한다면 정비사업의 첫 발을 떼는 것 조차 힘들어지게 된다.

그렇다고 재건축 사업 자체를 몰수하기도 어려운 상황이다. 추진위원회나 조합 설립 과정까지 소요된 비용이 적지 않은 탓에 사업을 중단할 경우 매몰비용을 향후 시공사가 모두 떠안게 돼 자칫 분양가 인상 요인으로 작용될 수 있다. 강남권의 한 재건축 추진위 관계자는 "현재 수립 중인 정비계획을 모두 회수해 사업을 초기화하더라도 지금까지 투입된 비용이 향후 그대로 다시 투입돼 조합원들의 분담금만 더 커지게 된다"며 "안전진단 강화, 분양가 통제 소식 등으로 조합원들의 문의가 늘고 있다"고 전했다.

더 큰 문제는 향후 정부나 서울시의 규제 등 시장 움직임을 보고 판단하겠다며 잠정 중단 등 대안을 모색하기도 쉽지 않다는 점이다. 서울시의 정비구역 일몰제가 적용되고 있는 탓에 일정 수준의 정비 단계를 밟지 않는 곳은 내년 3월2일부로 정비구역에서 일괄 해제될 예정이다.

조주현 건국대 교수는 "지금의 정부 규제는 집값을 잡는 개념이 아닌 단순히 동결 시키는 과정으로 향후 규제가 완화될 경우 그동안 눌렸던 가격이 단기간 내 폭등할 우려가 높다"며 "규제로 인해 가격이 안정화되는 것처럼 보일 수 있지만 장기적으로는 공급만 옥죄, 결과적으로 수요만 늘어나는 비정상적인 거래시장이 될 수밖에 없다"고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr [아시아경제]

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