교환계약에서 상대방이 채무인수 불이행시 해제요건
교환계약에서 상대방이 채무인수 불이행시 해제요건
김용일 법무법인 현 부동산전문변호사
민법상 교환계약이란 당사자 쌍방이 금전 외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 통상적으로 부동산을 교환하면서 그 차액 만큼 보상하거나 근저당권이 설정된 피담보채무를 인수하는 방식으로 하는데, 위와 같은 부동산 교환계약시 문제되는 것에 대해 계약해제 요건을 중심으로 이번 시간에 정리해 보겠다.
부동산 교환시, 상대방 부동산에 근저당권의 피담보채무가 있는 경우
일단, 부동산 교환계약은 민법상 매매에 관한 규정이 준용된다(민법 제567조). 따라서, 양 당사자는 담보책임 등을 부담하고, 동시이행항변권 및 위험부담에 관한 규정이 적용된다.
비즈폼 계약서 양식
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그리고, 부동산 교환계약을 함에 있어, 당사자 일방이 교환 목적물인 각 부동산의 차액에 해당하는 금원을 보충지급하기로 약정하는 경우 그 보충금에 대해서도 매매대금에 관한 규정을 준용하므로, 그 보충금과 관련하여 발생하는 문제 역시 민법상 매매의 법리에 의하면 된다(민법 제597조).
한편, 부동산 교환계약에서 당사자의 일방이 교환 부동산의 차액에 해당하는 금원인 보충금의 지급에 갈음하여 상대방으로부터 이전받을 부동산에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 약정하는 경우가 있는데, 이때 그 이행과 관련하여 분쟁이 많이 발생한다.
예를들어, A가 갖고 있는 근저당권이 설정되어 있지 않은 부동산의 시가가 10억원이고, B가 갖고 있는 부동산의 시가는 15억원인데 근저당권이 설정된 피담보채무가 5억원인 경우에, A가 자신의 부동산을 B에게 이전하는 대신, B로부터 부동산과 함께 5억원의 위 피담보채무 지급의무를 인수하기로 하는 경우를 생각해 볼 수 있다.
이 경우, 근저당권의 채권자(은행)는 위와 같은 채무 인수에 동의하지 않을 것이므로 근저당권의 채권자와의 관계에서는 B가 여전히 채무자이다.
이행인수란 채무자와 인수인 사이에 채무자의 채무를 인수인이 이행할 것을 약정하고, 다만 이에 대해 채권자가 승낙하지 않은 경우의 계약을 말하는바, 여기서 A의 채무인수는 법적으로는 채무인수가 아니라 이행인수가 된다. 이행인수에서 채권자는 기존의 채무자에게만 채무변제를 청구할 수 있고, 인수인에 대하여는 직접적으로 이행청구를 할 수 없다.
따라서 A는 교환 계약시 인수하기로 한 5억원의 채무를 근저당권 채권자에게 현실적으로 변제할 의무를 부담하지 않으며, 특별한 사정이 없는 한, A는 B에게 자신의 부동산 소유권이전등기의무만 이행하면 법적으로 이행의무를 다하는 것이 된다.
그리고, A가 교환계약에서 정한 일시가 지나 위 5억원의 채무를 변제하지 않았다고 해서, 이를 사유로 B가 곧바로 위 교환 계약을 해제할 수 있는 것도 아니다.
다만, 교환계약에서 정한 채무인수 일시가 지난 후, A가 5억원의 채무변제를 계속 게을리 하여 B가 갖고 있던 부동산에 설정된 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었거나 개시될 염려가 있어 B가 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제했다는 등의 특별한 사정이 있다면, B는 A에게 변제한 금원 상당의 손해배상채권 또는 구상채권을 갖게 되는 것이며, A에게 위 금원을 청구하거나 또는 위와 같은 사유로 교환계약을 해제할 수도 있다(대법원 98다13877 판결).
이때 A와 B의 쌍방간 이행의무는 동시이행관계이므로, B가 계약해제를 함에 있어서는 해제 요건을 충족해야 한다는 것을 주의해야 한다. B에게 위와 같은 사유로 해제권이 있다고 하더라도, B 역시 자신의 의무인 소유권이전등기의무를 A에게 이행하지 않았다면 계약해제를 할 수 없는 것이다. 상대방인 A 역시 동시이행항변권이 있기 때문이다.
매매, 교환 등 쌍무계약의 경우 특별한 사정이 없다면 상호간 의무는 동시이행관계에 있으므로, 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해서는 동시이행관계에 있는 자신의 채무 역시 이행을 하거나(소유권이전등기의무 이행), 이행제공을 하고(소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 상대방이 수리할 수 있을 정도로 준비하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 촉구), 상대방에게 상당한 기간을 정하여 상대방의 의무이행을 촉구하고, 상대방이 그 기간이 지나도록 이행하지 않아야, 비로소 상대방의 이행지체를 이유로 계약해제를 할 수 있는 것이다.
교환계약의 해제와 관련하여, 법원은 “교환계약의 당사자 일방이 교환 목적물의 차액의 지급에 갈음하여 상대방으로부터 인수한 대출원리금 지급의무와 상대방의 소유권이전등기의무가 모두 각각의 이행기에 이행되지 않은 채 계약이 해제되지 않은 상태에서 이행기가 도과하였다면, 쌍무계약인 교환계약에 기한 위 대출원리금 지급의무와 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있다고 할 것이고, 따라서 상대방이 해제권유보약정에 따라 해제통고를 함에 있어서는 그 최고기간까지 자기의 반대채무인 소유권이전등기의무의 이행 또는 그 이행의 제공을 하여야 약정해제권을 적법하게 취득하고 최고기간의 만료로 해제의 효력이 발생한다.”고 하였다(대법원 98다13877 판결).
김용일 변호사
△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
