부동산명의신탁 중 계약명의신탁의 법리 및 소송방법


김용일 법무법인 현 부동산전문변호사


    부동산명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이다. 명의신탁에는 양자간명의신탁, 3자간명의신탁, 계약명의신탁 등 3가지 종류가 있는데, 이번 시간에는 부동산명의신탁 중 다른 사람의 명의로 매매계약을 하고 부동산을 매수하는 것, 즉 계약명의신탁의 법리에 대해 정리해 보겠다.


계약명의신탁 약정은 무효

계약명의신탁이란, 명의신탁자(실제 소유자)가 명의수탁자(등기 명의자)와 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 매매계약의 매수당사자가 되어(명의수탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 제3자인 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁이다.


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1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’)에 따라 위와 같은 명의신탁약정은 무효이고, 신탁자와 수탁자간에 명의신탁약정과 함께 이루어진 부동산 매매계약의 위임 약정 역시 무효가 된다. 


그리고, 신탁자와 수탁자간에 신탁자의 요구에 따라 부동산의 소유 명의를 신탁자에게 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 약정한 경우에도 무효인 명의신탁 약정을 전제로 한 것이므로 무효가 되고(대법원 2006다35117 판결), 명의신탁자가 명의수탁자에 대한 소유권이전등기청구권 보전을 위해 가등기를 해놓고, 추후 명의신탁자가 요구시 본등기를 마쳐 주기로 약정을 해도, 그러한 약정 및 가등기 역시 모두 무효가 된다(대법원 2014다63315 판결).




계약명의신탁시 명의수탁자 앞으로 경료된 등기의 유효성 및 소송방법

계약명의신탁시 명의신탁약정은 무효이지만 소유권 변동의 유효 여부는 별개의 문제이다. 만일 제3자인 매도인이 위와 같은 명의신탁약정 사실을 몰랐다면, 즉 매도인이 선의의 제3자라면, 매도인에게서 명의수탁자(매수인)에게 이전된 소유권등기는 유효하고, 명의수탁자가 위 부동산에 대한 소유권을 취득한다. 다만, 이 경우 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 부동산 소유권이전을 요구할 수 있는지, 아니면 자신이 애초 부담하였던 매매대금만 청구할 수 있는지는 명의수탁자가 소유권등기를 받은 시점이 부동산실명법 시행 이전인지 이후인지에 따라 달라지는바, 아래에서 구체적으로 살펴보겠다.


일단, 부동산실명법이 시행된 1995년 7월 1일 이전에 계약명의신탁약정을 하고 명의수탁자가 제3자(매도인)에게서 소유권등기까지 이전받았으나, 위 부동산실명법에서 정한 유예기간(시행일로부터 1년) 동안 명의신탁자 명의로 소유권등기를 이전하지 않고 있다가, 그후 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 위 부동산의 소유권등기를 이전해달라고 요구하는 경우를 생각해볼 수 있다.


이 경우 대법원의 입장은, 신탁자는 부동산실명법에 따라 유예기간 중에는 수탁자로부터 해당 부동산의 소유권이전등기를 받을 수 있었던 것인데, 유예기간을 경과하여 명의수탁자가 해당 부동산의 소유권을 취득하게 된 것 뿐이므로, 명의수탁자는 반사이익으로 해당 부동산을 부당이득한 것으로 본다. 


따라서, 명의신탁자는 명의수탁자에게 위 부동산 자체의 소유권이전등기를 부당이득으로 반환 요구할 수 있지만, 위 부당이득반환청구소송을 함에는 부당이득시점을 기준으로 민법상 10년의 소멸시효기간이 제한이 있고, 위 경우 유예기간 1년을 지난 1996년 7월 1일부터 10년간의 소멸시효 기간이 시작되므로, 원칙적으로 10년이 되는 2006년 7월 1일 이후에는 더 이상 소유권이전등기를 구할 수 없다는 것이다. 그리고 이러한 소멸시효법리는 명의신탁자가 해당 부동산을 계속 점유 사용하여 왔다고 하더라도 적용되므로, 결국 명의신탁자는 부동산소유권을 요구할 수 없다(대법원 2009다23313 판결).


      


나아가, 위와 같은 사안에서, 등기 명의자인 명의수탁자가 해당 부동산을 무단으로 처분하지 못하도록, 향후 명의수탁자가 처분할 경우 발생하게 될 손해배상청구권을 피담보채권으로 하여 명의신탁자가 근저당권등기를 해두었다고 하더라도, 위와 같이 부당이득반환청구권의 성질을 갖는 소유권이전등기청구권이 시효완성으로 소멸되면, 소유권 침해를 전제로 한 근저당권의 피담보채권 역시 함께 소멸되어, 근저당권말소소송의 대상이 된다는 것이 판례이다(대법원 2015다65035 판결).


다만, 소멸시효 기간이 도과되어 명의신탁 법리로는 명의신탁자가 부동산소유권등기를 이전받을 수 없다고 하더라도, 명의신탁자가 해당 부동산을 20년간 점유하여 왔다면, “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”는 민법상 부동산취득시효 법리에 따라(제245조 제1항), 점유취득시효 완성에 기한 소유권이전등기소송을 생각해 볼 수 있다(대법원 2001다17572 판결). 


 

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한편, 부동산실명법이 시행된 이후, 즉 1995년 7월 1일 이후 계약명의신탁약정을 하고 명의수탁자가 제3자(매도인)에게서 소유권등기를 경료받은 경우에는, 부동산실명법에 따라 명의신탁자가 애초부터 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 명의신탁자가 명의수탁자에게 해당 부동산 자체에 대해서는 부당이득반환을 구할 수 없다. 다만, 명의신탁자는 위와 같은 명의신탁 및 매수를 하는 과정에서 해당 부동산의 매도인에게 매매대금을 지급하였을 것이므로, 명의수탁자가 위 매매대금상당을 부당이득한 것이 되고, 결국 명의신탁자는 명의수탁자에게 당시 대신 지급하였던 매매대금상당만 부당이득반환청구할 수 있다. 부동산의 현재 시가 상당을 부당이득반환청구할 수 없음에 주의해야 한다. 




명의신탁약정이 유효한 경우, 종중, 배우자간, 종교단체

위와 같은 논의들은 모두 부동산실명법에 따라 계약명의신탁 약정이 무효인 일반적인 경우를 설명한 것인데, 부동산실명법은 명의신탁 약정이 무효라는 원칙에 예외를 두어, 종중, 배우자간, 종교단체의 경우 명의신탁약정이 유효하다고 규정하고 있다. 예를들어, 종중이 종중땅을 종중원에게 명의신탁하였다면, 명의신탁해지를 원인으로 부동산 소유권이전등기소송을 통해 등기명의를 회복할 수 있다.


김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 기자 이데일리






"보험사에 바뀐 주소 안 알려 계약 해지 땐 계약자 책임"


`보험금 분쟁` 채무부존재 확인 소송서 보험사 승소 


   보험 계약자가 바뀐 주소를 보험사에 알리지 않아 계약이 해지된 것을 뒤늦게 알았다면 누구에게 책임이 있을까? 


법원은 계약자에게 책임이 있다고 판단했다. 


의정부지법 민사31단독 윤도근 판사는 A보험사가 B씨를 상대로 낸 채무부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결했다고 10일 밝혔다. 


법원과 법무법인 소명에 따르면 B씨는 2012년 7월 지인인 설계사를 통해 상해보험 두 개를 들면서 1회차로 각각 20만6천360원과 19만원을 납부했다. 


법무법인 감우

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그러면서 이후 보험료는 은행 계좌에서 자동이체하기로 했다.

보험사는 B씨 계좌의 잔고가 부족으로 2회차와 3회차 보험료가 납입되지 않자 계약 당시 주소로 독촉 우편을 보냈으나 B씨는 2회차 보험료만 냈다. 


4년 뒤인 2016년 8월 B씨는 사무실 집기를 옮기던 중 곤돌라에서 떨어져 척추 골절 등 심각한 상해를 입고 보험금을 청구했다. 


보험은 2개 모두 2068년 7월까지였으며 1개당 최고 1억원을 받을 수 있었다. 


그러나 B씨는 보험사로부터 이미 2012년 11월 계약 해지됐다는 황당한 얘기를 들었다. 

사정은 이랬다. 


보험사는 B씨가 2회차 이후 보험료를 내지 않자 그해 11월 납입 최고와 계약 해지 안내문을 등기우편으로 발송했다. 

그러나 우편은 반송됐고 보험사는 약관에 따라 계약을 해지했다. 


보험 계약 한 달 뒤 이사한 B씨는 바뀐 주소를 보험사에 알리지 않았던 것이다.


B씨는 "보험 계약 당시 주소 변경 통보와 계약 해지에 관한 내용을 듣지 못했다"고 항의했으나 계약서 유의사항 확인란에는 수기로 `v` 표기가 돼 있었다. 


여기서 멈추지 않고 B씨는 "그렇다 하더라도 보험사는 주소를 파악하고자 아무런 노력을 하지 않았다"며 "주소를 알지 못한 과실이 보험사에 있다"고 주장했다. 


보험사와 B씨의 보험금 분쟁은 계속됐다.


이 경우 통상 계약자가 보험사를 상대로 보험금 청구 소송을 내지만 이번에는 보험사가 법적으로 분명히 하고자 계약자를 상대로 소송을 냈다. 


재판부는 보험사의 손을 들어줬다. 


재판부는 "피고가 이사했는데도 원고에게 이를 알리거나 원고가 변경된 주소를 알았다고 인정할 만한 아무런 증거가 없다"며 "이 같은 상황을 종합하면 원고가 보낸 계약 해지 안내장이 피고에게 도달했다고 봐야 한다"고 판시했다. 




법무법인 소명 이명현 변호사는 "주소 변경을 알리지 않아 보험료 미납에 따른 계약 해지 통보를 받지 못했더라도 계약 해지는 적법하기 때문에 이후 발생한 사고에 대해 보험금을 지급할 의무가 없다는 판결"이라며 "주소가 변경되면 이른 시일 안에 보험사에 알려야 불이익을 받지 않는다"고 조언했다. 

(의정부=연합뉴스) 김도윤 기자 kyoon@yna.co.kr 

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