대치동의 재건축 삼형제 ‘돈빛 예감’


우성1차·쌍용1,2차

가격·자산가치 높아질 듯 

삼성·현대 등 

대형사들이 눈독 들이는 사업장


   2017 정유년의 해가 밝았다. 


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부동산시장의 최근 3년을 한 단어로 표현한다면 2014년은 시장의 도약기, 2015년은 성장기, 그리고 지난해인 2016년은 성숙기라 할 수 있을 것이다.


그렇다면 올해 2017년은 부동산시장에서 어떤 해가 될까를 생각할 때, 지금까지 나타난 현상으로만 보면 쇠퇴기에 가깝다. 우리 사회는 아직 가라앉지 않은 최순실 사태로 인해 갈팡질팡하고 있으며, 사상 최악의 조류독감(AI)로 인해 계란 값이 폭등하는 등의 불안한 정국을 맞고 있다. 


이런 가운데 부동산시장은 11·3부동산대책으로 인해 강남의 재건축아파트를 시작으로 서울 수도권의 부동산시장이 힘없이 풀썩 주저앉는 모습이다. 하지만 일각에서는 아직 속단하기에는 이르다는 신중한 의견도 나오고 있다. 지금까지의 사례를 볼 때 부동산시장의 쇠퇴기가 너무 일찍 왔다는 것이다.


과거의 시장 변화 추이를 보면 도약기인 2002, 2003년에서 성숙단계에 오른 때가 2006년, 그리고 2008년 글로벌금융 위기의 잠시 위태로웠던 시기를 지나 시장이 완전히 어려움에 빠지기 시작한 2010년 전후의 시기를 보면 약 7~8년의 기간이 지났음을 알 수 있다. 


하지만 지금은 고작 3년여의 시간이 흘렀을 뿐이어서 오는 3월부터 5월까지의 봄 이사시즌의 시장 변화추이를 살펴봐야 보다 정확한 진단이 가능할 것이라는 신중론이다.


그렇다면 신중론에 입각해, 올해 봄 이사철에 부동산이 되살아날 것으로 기대한다면 우리는 무엇을 준비해야 할까. 바로 이슈가 되는 재건축아파트는 어디인지를 살펴볼 필요가 있다. 


서울 강남의 우성1차, 쌍용1, 2차재건축아파트

대치동의 재건축3형제

가장 먼저 다룰만한 곳이 서울 강남 대치동의 우성1차와 쌍용1차, 쌍용2차 재건축아파트라 할 수 있다. 우성1차는 476세대로 구성됐으며, 쌍용1차 630세대, 쌍용2차 364세대로 총 1천470세대로 이뤄져있다. 이곳은 종합전시장 세택(SETEC)이 있는 지하철3호선 학여울역 인근으로 길 건너에 재건축의 바로미터라 불리는 은마아파트가 있다.


이곳이 관심의 대상이 되는 것은 은마아파트가 있다는 것과 8학군의 핵심인 대치동에 자리하고 있다는 점 등이 있지만, 무엇보다 이 세 곳이 일명 서초재건축 5형제라 불리는 우성1,2,3차와 무지개, 신동아아파트와 닮아 있다는 점이다. 서초 우성1,2,3차 등 5개 아파트는 사업 초기 삼성물산이 통합으로 짓게 된다는 삼성 측 소문에 의해 5형제라 불리게 된 바도 있다. 


하지만 무지개아파트를 GS건설이 수주하면서 하나의 브랜드를 사용하는 것은 어렵게 됐지만 여전히 동일 생활권 내의 대형아파트 재건축으로의 의미는 남아있다. 이곳 대치우성1, 쌍용1·2차 또한 시공사가 각각 선정되더라도 개발은 통합의 의미로 개발하는 것이 향후 아파트가격 상승과 주택 소유자의 자산 가치 또한 높아질 것으로 보인다.


이곳을 수주하려는 시공사들의 관심 또한 높다. 이곳 쌍용2차 단지 내 상가의 한 공인중개사사무소 관계자는 “찾아오지 않는 건설사가 없을 정도다”며 “1군 건설사는 대부분 오는 것 같다”고 말했다. 이를 입증해 주듯 이곳 아파트가격은 여전히 상승세를 유지하고 있다. 


지난 11·3부동산대책 발표 이후 강남권 재건축 주요 아파트들이 줄줄이 하락세로 반전한 것과 달리, 이곳 우성1차아파트 가격은 여전히 오르고 있다. 실제 이곳 전용면적 95㎡의 아파트 가격은 11월 대책 발표 이후에도 상승했다.


KB국민은행 부동산시세에 따르면 지난 2015년 4월 10억원(10억2천500만원, 상위평균가 기준)의 고점을 찍은 이후 1년여가 흐른 지난 5월에는 11억원으로 올라섰으며, 지난 11월에는 12억2천500만원, 12월 12억5천만원을 가리키고 있다. 포털사이트 부동산 매물에는 13억원의 시세가 형성되고 있는 것도 확인할 수 있다.


이렇듯 이곳이 정부의 채찍에도 불구하고 꾸준히 오르고 있는 것은 지역의 특성과 아울러 재건축 이슈라는 호재를 껴안고 있기 때문으로 풀이된다. 


서초 반포주공1단지 1,2,4주구 재건축

한강변 조망, 재건축 후 역대 최고가 기대

재건축아파트라면 서초 반포구 소재 반포주공1단지 1,2,4주구 아파트를 빼놓을 수 없다. 그 만큼 대형단지이면서 한강 조망권이라는 초대형 프리미엄까지 한아름 안고 있다. 한강조망에 대한 프리미엄은 이미 신반포1단지(아크로리버파크)재건축에서 충분히 확인된 바 있다.


이곳은 지난 6월 조합설립인가를 받고 사업인가를 위한 준비가 한창인 곳으로 전체 정비구역 면적은 34만5천301㎡로 기존 2천세대가 훨씬 넘는다. 


또한 올해 안에 시공사를 선정할 것이라는 전망까지 나오고 있어 더욱 주목되는 곳이기도 하다. 현재는 재건축아파트 수주전에서 뒤로 물러섰다는 평이 있는 삼성물산(래미안) 조차도 이곳만큼은 수주를 하겠다는 열의를 보이고 있을 정도로 국내 최고의 아파트로 변모할 가능성이 농후한 곳이다. 


1973년에 지어진 반포주공1단지(3590세대)는 준공된 지 30년이 훨씬 지난 5층 규모 아파트로 총 4개의 주구로 구분돼 있다. 한강변에 1,2,4주구가 위치했고, 3주구는 지하철9호선 구반포역을 사이에 두고 남측에 위치해 별도의 재건축사업을 추진하고 있다.


반포1,2,4주구 전용 84㎡의 시세는 지난 2015년 1월 20억원을 뛰어넘은 뒤 지난해 11월 25억5천만원(상위가)의 고점을 찍고 현재(12월 기준)는 2천500만원이 하락한 24억7천500만원을 가리키고 있다. 


사업시행인가‘초읽기’들어간 서초 신동아아파트 재건축

오는 3월 재건축 이슈가 터지는 곳이 바로 서초 신동아파트 재건축사업이다. 이곳은 12월 현재 서울시에 사업시행인가를 신청한 상태로 초읽기에 들어간 셈이다. 서초신동아는 앞서도 언급했듯 서초재건축 5형제중 마지막 재건축 수주전이 열리는 곳으로 이곳의 시공권을 누가 가져갈지 큰 관심이 모아지고 있다. 


서초우성1,2,3차는 삼성물산이, 무지개는 GS건설이 수주에 성공했으며, 재건축5형제 중 마지막 남은 신동아는 현재 GS건설과 현대산업개발 등이 수주를 위해 열을 올리는 모습이다. 1차와 2차로 이뤄진 서초신동아는 1978년에 준공돼 올해로 지은 지 29년차가 되고 있으며, 893세대 규모로 이뤄져 있다. 


이곳은 강남역 인근에 위치한데다 삼성물산에서 1~2년 전 분양한 우성2차(서초래미안에스티지S)와 우성3차(서초래미안에스티지)아파트가 완판과 함께 높은 프리미엄을 형성하고 있어 주목을 받고 있다.


이곳의 전용 75㎡의 아파트 시세를 보면 지난해 12월 현재 8억6천500만원을 나타내고 있다. 지난 10여년간의 그래프를 보면 과거 부동산시장이 절정기에 다다랐던 2006년 이 아파트는 6억5천만원 대에 머물고 있었다. 


하지만 이후 시장이 하락하던 시기에도 큰 영향 없이 지내다가 시장이 다시 활기를 띠기 시작한 2014년 하반기부터 가격은 고개를 들어 지난 10월 8억6천500만원을 유지하고 있다. 가장 높게 오른 면적은 전용 88㎡로 2006년 7억5천만원 대였지만 지난 10월 9억7천만원으로 오른 상태다.


10월 이후 소강상태를 보이는 것은 최근 최순실 사태로 인한 정국의 불안, 그리고 11월에 있었던 정부의 대책발표 때문으로 풀이된다. 반면, 이 아파트 대형면적은 2006년에 찍었던 고점을 갱신하지 못한 모습을 볼 수 있다. 전용 132㎡(현재 13억1천만원)의 과거 최고가는 13억4천만원이었으며, 144㎡(현재 14억3천500만원)의 최고가는 2006년 14억7천만원이었다. 


통합으로 더욱 힘 받는 송파 잠실미성 크로바아파트 재건축

과거 재건축사업에서 인근 아파트단지나 구역을 통합하기란 쉽지 않았다. 하지만 최근에는 단지와 단지 또는 구역과 구역이 통합해 하나의 정비사업을 추진하는 경우가 많아졌다. 대표적으로 반포경남과 신반포3차, 신반포23차의 통합재건축이 있으며, 또 잠실미성아파트와 크로바아파트의 통합사례가 있다.


아파트단지가 통합된 재건축을 추진하게 되면 가장 좋은 점은 사업성이다. 단지 규모가 작을수록 사업성은 낮아질 수밖에 없는데, 규모가 커지면서 하나의 단지 안에 커뮤니티시설 등 주민편의시설이 풍부해지기 마련이며, 아울러 층수제한 등에서도 자유로워 랜드마크의 입지가 형성되고 또 이로 인해 아파트 가격이 올라가는 현상을 볼 수 있다. 


잠실미성아파트는 현재 조합설립인가 단계로 크로바아파트에 비해 다소 사업이 앞서가지만 크로바 쪽은 지난해 통합을 통해 미성아파트와 같은 조합인가 이후 단계부터 사업을 시작할 수 있는 이점을 갖게 됐다. 또 대로변에서 떨어져 있는 미성아파트는 대로변에 위치한 크로바아파트와 통합함으로써 사업성을 높일 수 있게 됐다. 


또 120세대에 불과한 크로바아파트는 미성아파트의 1천230세대와 합치면서 대형 재건축사업을 추진할 수 있게 됐다. 미성아파트 전용 72㎡의 시세를 보면 지난 2007년 2월 최고가 7억9천500만원을 기록한 이후 글로벌금융 위기와 이어지는 부동산시장 침체기에 줄곧 하락하다가 지난해 10월 8억7천만원까지 상승해 최고가를 나타내고 있다.


다만 크로바아파트는 126㎡라는 대형 단일면적으로 이뤄져 10여년 전 대형이 인기를 끌던 시절 최고가를 나타낸 2006년 12월 13억9천500만원을 갱신하지 못한 상태다. 크로바아파트의 현재 시세는 12억4천만원(12월 기준)으로 대형아파트의 인기가 다시 재현되기 전까지는 크로바아파트의 최고가 탈환은 다소 힘들 것으로 보이지만 중요한 점은 재건축 이후의 모습이다.


크로바아파트 조합원이 분양받게 될 아파트는 지금과 같은 대형이 아닌 전용 84㎡ 전후가 될 것으로 보여 대지지분이 84㎡ 안팎이라는 점을 감안하면 전용 84㎡를 분양받고도 환급의 대상이 될 것으로 보이기 때문이다.


다만 현재 가격은 크게 올라 있고 또 부동산시장이 어떻게 흐르게 될지 불안한 상태가 지속되고 있어 크로바의 경우 추이를 지켜보고 매수 결정을 하는 것이 좋을 것으로 보인다. 




부산의 부촌 명성 되살릴 삼익비치타운아파트

가격은 상승 중

부산시의 경우 지난 11·3대책에서 비껴간 양상을 보이면서 서울 수도권과 달리 여전히 상승일로를 보이는 곳 중 하나다. 특히 시공사 선정 등으로 크게 이슈가 된 바 있던 수영구 남천동 소재 삼익비치타운의 경우 과거 화려했던 옛 명성을 되찾을 것이라는 여론이 형성되면서 재건축사업과 함께 가격도 급상승하는 모습을 보였다.


이곳은 소형일수록 더 큰 상승률을 보였는데, 이곳 전용 41.5㎡의 경우 지난 2014년 상반기 1억8천만원 대에 머물렀는데 이후 재건축사업의 본궤도 진입과 시장상승이 맞물리면서 현재는 3억7천500만원까지 올라있다. 


여타 아파트의 경우 11·3대책 이후 주춤한 모습이지만 이곳은 10월 3억2천500만원, 11월 3억6천500만원, 12월 3억7천500만원으로 한 달 평균 1천만원씩의 가격이 오르는 현상을 계속하고 있다. 향후 상승률은 달라지겠지만 지금까지의 추세로 볼 때 그리고 지금보다 더 어려운 정국불안이 없다고 판단되는 조건에서 앞으로 더 오를 가능성이 높아 보이는 것도 사실이다.

신대성 전문기자  nutrue@hanmail.net 하우징헤럴드

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