공동주택 리모델링이 재건축보다 사업성이 더 높다는 분석이 나왔다. 리모델링은 임대주택 건립, 기부채납 부담 등이 없어 재건축보다 분담금이 더 낮다는 것이다.
지난 15일 한국리모델링협회는 서울특별시 여성능력개발원 강당에서 ‘공동주택 리모델링 정책세미나’를 개최했다.
이날 세미나에서 나온 내용들 가운데 주된 골자는 △사례분석을 통한 리모델링과 재건축 사업성 비교·분석 △공동주택 리모델링 규제개혁 건의안 등이다.
주제발표는 최재윤 건축사사무소 미담 대표와 신민규 삼성물산 건설부문 과장 등이 각각 발표했다.
전문가들은 중층아파트들의 경우 재건축이 리모델링보다 사업성이 확보되기 어렵다는 부분을 강조했다. 따라서 재건축과 리모델링의 사업성과 사업 속도 등을 검토한 뒤 사업 방식을 택해야 한다는 것이다.
재건축에 비해 리모델링이 사업성 더 높아
한국리모델링협회는 리모델링 추진 단지들을 대상으로 분석한 사례를 통해 재건축으로 전환하기 보다는 리모델링을 계속 추진하는 게 유리하다는 결과를 내놨다.
리모델링은 재건축에 비해 임대주택 건립 및 기부채납 등의 부담이 없기 때문에 사업성이 더 높다는 것이다.
‘사례분석을 통한 리모델링과 재건축 사업성 비교·분석’에 따르면 리모델링 추진 대상 단지들 중 서울 강남권 3곳 등을 선별해 분석한 결과, 리모델링이 재건축보다 사업성이 더 좋은 것으로 나타났다.
비교·분석 대상단지는 △반포동 미도아파트 △개포동 대청아파트 △청담동 현대2차아파트 등이다.
반포동 미도아파트, 재건축 추진시 분담금 최대 2억1천만원까지 늘어나
반포동 미도아파트의 경우 리모델링이 재건축보다 사업성이 높다는 분석 결과가 나왔다.
리모델링 사업을 추진하면 분담금이 1억2천여만원인 반면, 재건축 사업 추진시 1억7천여만원으로 약 5천만원에 달하는 차이가 발생했다.
이와 같은 이유는 재건축 사업의 경우 일반분양분 가운데 재건축 소형주택(임대 주택)이 차지하는 비율이 높기 때문인 것으로 나타났다.
각 사업방식에 따른 일반분양 물량은 리모델링 추진시 189가구, 재건축은 225가구까지 늘릴 수 있다.
하지만 재건축 시에는 220가구를 공공에 임대주택으로 내놔야돼 피해가 큰 것으로 분석됐다.
개포동 대청아파트, 리모델링이 재건축보다 분담금 1억원 가까이 낮아
강남구 개포동 대청아파트를 대상으로 리모델링·재건축 두 사업을 비교·분석 했을 경우에도 분담금이 최대 1억원 가까이 차이가 났다.
대청아파트의 리모델링 사업 추진시 분담금은 약 8천400만원, 재건축 사업 추진시 분담금은 약 1억8천만원으로 분석됐다.
이와 같은 이유는 일반분양과 재건축 소형주택 부담 때문이다.
대청아파트는 리모델링 사업을 추진했을 경우 기존 1천753가구에서 2천11가구로 가구수가 증가하는 과정에서 일반분양분 258가구의 분양수입이 발생해 가구별 분담금은 평균 8천414만원으로 산출됐다.
하지만 재건축 사업을 추진했을 경우 일반분양 수입이 없어 가구별 평균 분담금이 1억8천77만원까지 늘어났다.
이는 재건축 사업을 하면 10% 기부채납으로 인해 아파트를 건립할 수 있는 면적이 줄어들고, 늘어난 용적률의 절반이 소형 임대주택에 포함되면서 일반분양이 나오지 않기 때문인 것으로 분석됐다.
청담동 현대2차 아파트, 분담금 약 1억5천만원 차이
강남구 청담동 현대2차 아파트의 경우에도 리모델링과 재건축의 분담금이 약 7천만원까지 차이나면서 리모델링사업이 더 유리한 것으로 나타났다.
실제로 리모델링 사업 추진시 분담금은 약 1억3천만원인 반면, 재건축은 사업 추진시 분담금은 2억837만원으로 분석됐다.
현대2차아파트는 리모델링 사업을 추진할 경우 조합원 물량이 전용면적 기준으로 기존 84㎡에서 102㎡까지 늘어나게 된다.
이는 ‘주택법’에서 정한 기존 전용면적의 40%까지 늘린 결과다. 이때 일반분양은 32가구(전용면적 102~110㎡)가 나온다. 이 분석에 적용한 일반분양 가격은 3.3㎡당 2천600만원이다.
이에 반해 재건축사업을 추진할 경우 기존과 같은 전용면적 84㎡로 재건축해도 일반분양분은 11가구에 불과한 것으로 분석됐다.
이때 일반분양가는 리모델링 사업을 추진했을 때 보다 높은 3.3㎡당 평균 2천700만원이다.
대치2단지, 재건축 전환 땐 분담금 두 배 늘어나
리모델링과 비교
서울 강남권의 대표적인 리모델링 사업 추진단지 대치2단지 아파트가 재건축 사업으로 돌아설 경우 분담금이 두 배 가까이 늘어나는 것으로 나타났다. 재건축 사업은 임대주택과 기부채납 등이 적용됨에 따라 더 불리하다는 것이다.
최근 대치2단지 리모델링조합은 ‘대치2차 아파트 리모델링과 재건축 비교·분석’한 보고서를 통해 재건축 사업으로 전환할 경우 최대 1억원에 가까운 분담금이 늘어나면서 기존 리모델링 사업이 더 유리하다고 밝혔다.
우선 보고서에 따르면 대치 2단지 아파트는 리모델링 방식으로 기존 조합원 아파트의 전용면적 증가에 주안점을 둔 ‘면적증가형’과 일반분양분을 늘린 ‘성능개선형’으로 구분했다.
이 가운데 리모델링을 통해 산출되는 대치2단지의 일반분양 물량은 면적증가형이 전용면적 기준으로 △59㎡형 38가구 △64㎡ 80가구 등 총 118가구, 성능개선형의 경우 △73㎡ 54가구 △84㎡ 190가구 등 총 244가구로 분석됐다.
조합원 분담금은 일반분양가를 2천700만원으로 책정했을 경우 성능개선형이 860만~3천만원, 면적증가형은 9천900만~1억5천만원으로 산출됐다.
이에 반해 재건축 사업으로 전환했을 경우에는 분담금이 크게 증가하는 것으로 나타났다.
재건축을 하게 되면 일반분양분은 한 가구도 나오지 않게 되면서, 분담금이 가구당 1억9천만~2억여원을 웃도는 것으로 분석됐다.
이는 기존 용적률이 173.88%에서 법적 상한선인 300%에 가까운 299.54%까지 높아지지만 기부채납에 따라 대지면적이 10%가량 줄어들고, 용적률 증가분의 절반을 재건축 소형 임대주택으로 건립해야하기 때문이다.
실제로 재건축 시행시 가구수는 기존 1천753가구에서 1천893가구로 140가구가 늘어나지만, 이중 공공에 제공해야 하는 재건축 소형 임대주택이 145가구를 차지하게 된다.
이에 따라 조합은 기존 리모델링 사업을 계속 추진하는 게 낫다는 입장이다.
전학수 대치2단지 리모델링 조합장은 “일부 주민들은 재건축사업으로 전환하게 될 경우 상당히 오랜 기간이 소요되고, 분담금도 더 증가하게 되는 등의 문제점을 인지하지 못하고 있다”며 “정부가 내놓은 재건축 연한 단축은 침체된 부동산 시장을 활성화하기 위한 측면에서 나온 것으로 당장 재건축을 시행할 수 있도록 한 것은 아니다”고 꼬집었다.
재건축 연한 단축해도 당장 시행 불가능
전문가 시각
전문가들은 재건축 허용연한 단축을 했다고 하더라도 현실적으로는 당장 재건축사업을 추진할 수 없다는 부분도 강조했다. 리모델링사업은 준공된 지 15년이 지났다면 곧바로 사업을 추진할 수 있다.
하지만 재건축사업은 재건축 연한이 지난 이후에서야 안전진단 절차에 대한 진행이 가능해지면서 시간이 더 걸린다는 것이다.
일례로 개포동 대청아파트의 준공년도는 지난 1992년이다. 이 아파트의 재건축은 재건축 연한이 기존 40년에서 30년으로 단축된 점을 감안했을 때 최소 2022년에서야 가능한 상태다.
여기에 ‘도시 및 주거환경정비법’상 안전진단 절차, 구역지정 등의 재건축 절차를 거치게 되면 완공 시점은 더 늦어지게 된다는 게 전문가들의 주장이다.
최재윤 건축사사무소 미담 대표는 “지난 1994년 준공돼 20년이 된 단지를 기준으로 보면 리모델링 사업은 올해 당장 사업에 착수하면 5년 후인 2019년 완공이 가능하다”며 “하지만 재건축은 10년 후인 2024년 사업을 시작한다는 전제 하에 통상 10년 정도 걸리는 사업기간을 감안하면 2036년에나 완공이 가능하다”고 주장했다.
한편, 정부는 지난 9·1 부동산 대책에 기존 40년이었던 재건축 연한을 30년으로 10년 단축시켰다. 이에 따라 재건축에 대한 막연한 기대감을 가지고 주춤하고 있는 상황이다.
하우징헤럴드 이혁기 기자 lhg@houzine.com
