다가구ㆍ다세대 덥석 전세계약 금물

'외관 비슷해도 구분등기 여부 달라 주의해야 '

 

서울 양천구 목동 다세대주택 밀집지역

 

직장인 이모(32)씨는 최근 신혼집을 구하기 위해 서울 목동의 주택가를 돌다가 한 부동산 중개업소에 들렀다. 다행히 방 2개짜리 전세물건이 있다는 소식을 들었지만 기쁨도 잠시. 직원과의 상담이 진행될수록 혼란스러운 표정을 감추지 못했다. 이씨는 "다가구ㆍ다세대주택 어쩌고 하는데 뭐가 어떻게 다른지 모르겠다"고 난감해했다.   최근 아파트 전셋값이 고공행진하면서 다세대주택 등으로 눈을 돌리는 세입자가 늘고 있다. 특히 자금여유가 넉넉지 않은 예비 신혼부부에게 인기다. 아파트보다 상대적으로 전셋값이 싸기 때문이다. 잘만 고르면 교통ㆍ주거 여건이 좋고 깨끗한 주택을 구할 수 있다.   하지만 다가구ㆍ다세대주택의 차이와 장ㆍ단점 등 내용을 충분히 알지 못한 채 계약하는 경우가 적지 않다. 전문가들은 "나중에 문제가 생길 수 있으니 임대차 계약 때 각별히 신경 써야 한다"고 지적한다. 먼저 개념을 살펴보자. 건축법 시행령에 규정된 내용을 보면 다가구주택은 주택 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하, 1개 동 바닥면적이 660㎡ 이하, 총 19가구 이하인 건물을 말한다.   1층 바닥면적의 절반 이상을 필로티로 두고 나머지는 주택 외 용도로 이용하는 경우 해당 층은 주택 층수에서 제외된다.   다세대주택은 가구 수 규정이 따로 없고 주택 층수가 4개 층 이하라는 점이 다를 뿐 면적 기준(동당 660㎡ 이하)은 같다. 다만 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결한 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외된다. '   서울 양천구 목동 다세대주택 밀집지역   다가구는 ‘단독주택’, 다세대는 ‘공동주택’ 한 건물 안에 여러 집이 산다는 점은 다가구ㆍ다세대주택이 비슷하다. 건물 모양도 엇비슷해 외관상으로도 구분이 잘 안 된다.   가장 큰 차이점은 소유권에 있다. 다가구는 등기된 하나의 주택에 여러 가구가 살도록 지어졌다. 건축법상 '단독주택'으로 분류돼 가구별로 구분소유가 불가능하다.   다세대는 아파트 같은 '공동주택'으로 구분돼 가구별로 등기가 된 주택이다. 등기부등본상 소유자(집주인)가 여러 명일 수 있다는 의미다. 쉽게 말해 다가구는 집주인이 한 명이지만 다세대는 101호 주인 따로, 201호 주인 따로 식이다.   임대차 계약 때 고려해야 할 사항이 많다. 다세대는 아파트처럼 가구별로 등기가 나므로 아파트 임대차와 거의 같다. 해당 주택 매매시세에 본인의 전셋값(보증금)을 비교해 계약하면 된다.   다가구주택은 집주인 한 명이 여러 명의 세입자와 계약하는 만큼 더 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.   집값과 세입자의 전체 보증금 규모를 비교해야 한다. 주택 임대차보호법상 최우선으로 보호받는 세입자가 몇 명인지 확인해 자신의 임대보증금 확보가 가능한지도 확인하는 게 좋다. 해당 주택이 경매에 넘어갈 때 먼저 입주한 세입자부터 변제받게 돼 보증금을 떼일 수 있어서다.   이들 주택 모두 대출이 많으면 경계해야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 "최근 다가구ㆍ다세대주택 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 평균 75% 전후인 점을 고려할 때 대출금과 보증금을 합해 시세의 75% 이상인 경우 피하는 게 좋다"고 조언했다. 조인스랜드 황의영 기자

 

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