|
경기침체와 출구정책으로 억눌렸던 강남권 재건축단지들의 재건축사업이 최근 분양시장 정상화 호기를 놓치지 않기 위해 일제히 속도를 내기 시작했다.
강남권 재건축사업의 대명사격인 재건축단지들이 총출동하고 있다. 개포·고덕·가락시영·둔촌주공 등 서울 지역 정비사업의 절대적 비중을 차지하는 핵심 사업장들이 이 흐름을 주도하고 있다.
이러한 흐름 속에서 사업시행인가 및 관리처분단계에 도달한 이들 단지 간 치열한 분양 경쟁도 예고되고 있다.
나아가 정부가 전세난 심화를 우려해 최근 관리처분인가 단계에서부터 시기조정에 들어가겠다는 방침도 내놓고 있어 사업속도 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.
강동구 고덕·둔촌·삼익그린 속도 내기
강동구 지역의 재건축사업들이 대거 속도를 내고 있다. 특히 재건축단지들이 몰려 있는 고덕지구의 대대적 사업 개시가 진행되고 있다.
고덕4단지가 지난달 11일 지분제 사업방식으로 관리처분계획안을 의결해 속도 내기에 나섰다. 빠르면 다음달부터 본격적인 이주에 돌입할 예정이다.
관리처분을 통해 결정된 지분율은 113.71%다. 기존 16평형 조합원의 평균 권리가액은 지분면적에 따라 4억4천900만~5억3천100만원, 18평형 조합원의 권리가액은 5억1천100만~5억9천900만원으로 정해졌다.
고덕4단지의 관리처분에서는 지분제 사업방식이 고수됐다는 점도 주목받고 있다. 최근 재건축사업에서 도급제로의 변환이 일반적인 상황에서 지분제 사업방식 계약은 이례적이라는 평가다.
조합 측에서 분양리스크를 부담하지 않기 위해 지분제 사업방식을 고수했던 것으로 알려졌다. 3.3㎡당 실제 적용할 일반분양가는 1천850만원 선이 거론되고 있다.
빠른 사업추진을 위한 지분제에서 도급제로의 사업방식 전환도 이뤄지고 있다. 고덕7단지는 지난달 4일 기존 지분제에서 도급제로의 전환을 총회에서 의결했다.
조합 측에서는 도급제 변환으로 신속한 사업진행이 가능해져 분양시장 가격 상승 시점에서 개발이익을 선점할 수 있을 것이라는 주장이다.
지분제사업으로는 시공자가 움직이지 않으려 하기 때문에 지분제 고수로 인해 시간을 낭비하는 것보다 도급제로 변경해 빨리 사업을 추진하는 게 낫다는 것이다.
조합은 미분양 우려를 불식시키기 위해 평형 변경도 진행 중이다. 전체 가구 수의 97%를 84㎡형 이하 중소형에 집중 배치했다. 세부적으로는 59형·84형·122형 3가지 타입으로 단순화 했다.
실제 적용할 3.3㎡당 일반분양가는 1천800만원 선이 거론 중이다. 시공자인 롯데건설은 올해 12월 분양신청 접수를 시작으로 내년 7월 이주를 시작한다는 방침이다.
고덕2단지는 지난달 27일 관리처분인가를 받고 내년 3월 이주를 목표로 사업을 추진 중이다. 고덕2단지 관리처분계획에 따르면 고덕2단지 조합원의 비례율은 109.44%로 3.3㎡당 일반분양가격은 약 2천만원 안팎으로 책정해 놓은 상태다.
강동구 내 중층아파트도 사업속도를 올리기 시작했다. 지난 8일 서울 강동구 삼익그린맨션이 평균 비례율 100.4%로 관리처분계획 수립을 완료했다.
관리처분계획 수립 과정에서 적용된 삼성물산의 최종 공사비는 3.3㎡당 439만5천원이다.
관리처분계획에 따르면 기존 18평형 조합원의 권리가액은 약 2억7천만원으로 산정됐다. 일반분양가는 3.3㎡당 평균 2천32만9천원을 적용했다.
국내 단일 단지 최대 규모의 재건축사업이 추진 중인 둔촌주공도 움직이기 시작했다.
둔촌주공은 지난달 25일 사업시행계획 확정 총회를 개최해 안건을 의결하면서 사업시행인가 신청을 앞두고 있다.
총회에서 의결된 사업시행계획에 따르면 둔촌주공은 용적률 273.85%를 적용, 지하 4층·지상 35층 규모로 총 1만1천106가구를 신축할 예정이다.
면적별 가구수는 △29형 268가구 △39형 1천186가구 △49형 1천124가구 △59형 1천214가구 △84형 3천948가구 △95형 504가구 △109형 2천658가구 △134형 204가구가 건립된다. 시공자는 현대, 현산 대우, 롯데건설이다.
송파구 가락시영도 관리처분총회에 나서며 재건축 대장정의 중간 결산을 진행한다.
가락시영의 관리처분계획안에 따르면 비례율은 92.83%로 가락시영 1차 17평형을 소유한 조합원이 84형을 분양받을 경우 1억3천만원을 분담금으로 납부해야 한다. 가락시영의 3.3㎡ 당 평균 일반분양가는 2천515만원이다.
강남구 개포지구 재건축사업 시동
강남구 개포지구도 관리처분 단계에 들어서며 분양 시점에 한 걸음 가까이 다가서고 있다.
개포2단지는 개포지구 최초로 오는 30일 관리처분총회를 개최해 조합원 분담금 결정에 나설 계획이다.
관리처분계획안에 따르면 비례율은 110.48%로 기존 7.5평형 조합원의 권리가액은 4억4천만원, 16평형은 8억원, 19평형은 9억2천만원, 22평형은 10억7천만원, 25평형은 11억9천만원 선으로 책정됐다.
시공은 삼성물산이 담당하며 공사비는 3.3㎡당 455만4천원이다. 내년 3월부터 이주 및 철거에 들어갈 예정이다.
개포2단지는 개포지구를 이루는 개포1~4단지와 개포시영 아파트 등 5개 단지 가운데 가장 빠른 상황이다.
개포2단지의 뒤를 이어 3단지와 개포시영이 관리처분인가를 준비 중이다. 뒤이어 개포4단지와 개포1단지가 현재 건축심의를 통과한 상태로 사업시행인가 절차를 밟고 있다.
“2천가구 이하 단지도 이주시기 조정 방침”
제도강화에 들어간 서울시
서울시가 강남권 재건축 이주에 따른 전세난을 해소하기 위해 재건축 이주시기 조정 방침을 강화하겠다고 나서 재건축사업의 최대 변수로 떠오르고 있다.
자칫 이주시기가 미뤄질 경우 최근 열기가 높아지고 있는 최적의 분양 타이밍을 놓칠 수도 있기 때문이다.
서울시는 지난 9월 ‘전세난 4대 대응책’ 발표를 통해 2천가구 이상 대단지에만 적용하던 재건축 이주시기 조정을 2천가구 미만 단지에도 확대 적용할 것이라고 밝혔다.
올 하반기부터 내년까지 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구 재건축에 대한 이주시기 조정 제도를 도입하겠다는 것이다.
시의 전세난 대응책에 따르면 △이주시기 분산 △사업추진 현황 상시 모니터링 △인접지역 주택공급 정보 제공 △공공임대주택 조기 공급 등이 진행될 예정이다.
이번 대응책의 핵심은 시가 자치구·재건축조합과의 협조를 강화해 이주계획을 상시 파악하고 이주시기를 분산시키겠다는 것이다.
나아가 기존에 2천가구 이상 대단지를 대상으로만 관리처분인가 시기를 조정하던 관련 조례를 개정해 2천가구 이하 단지도 이주시기를 통제할 예정이다.
시는 500가구를 초과하는 재건축 단지의 경우에도 관리처분계획인가 신청 이전부터 조합과 지속적으로 의견 조율을 해나갈 계획으로 최대한 자율적인 협의를 통해 이주시기를 분산시킬 수 있도록 유도하겠다는 방침이다.
문제는 이주 선후 단계 결정 과정에서 적잖은 논란이 제기될 전망이 나오고 있다는 점이다.
대부분의 사업현장이 지역적으로 인접해 있는데다가, 사업속도 또한 모두 엇비슷한 단계에 몰려 있기 때문이다.
고덕과 개포지구 등 택지지구만 하더라도 지구단위계획과 맞물려 사업이 진행되다 보니 전체 단지들의 사업속도가 엇비슷하다.
따라서 시의 이주시기 조정으로 분양 타이밍을 놓치게 될 경우 재건축조합의 피해가 예상돼 선순위 다툼이 치열해질 것이라는 전망이 나오고 있다.
한 재건축 조합장은 “급격한 분양 경기 변동과 서울시의 이주시기 조정 방침으로 인해 적정한 분양 타이밍을 놓칠까 업무 스트레스가 상상을 초월한다”며 “시에서는 최대한 조합의 자율적 판단에 맡겨 안정적인 사업추진이 가능하도록 배려해 줘야 한다”고 말했다.
heraldhousing 김병조 기자 kim@houzine.com | 
