빨리 찾아온 주택시장 한파

‘3대 쟁점 법안’ 통과한다고 햇볕 들까?

재개발·재건축 시장 숨통,

되레 매물 늘 수도

 

출처 segye.com

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서울 재건축 시장을 중심으로 주택시장이 또다시 얼어 붙고 있다. 재건축 단지들은 추격 매수세가 붙지 않으면서 매도 호가(부르는 값) 내림세가 뚜렷하다.  일반 아파트도 사정은 마찬가지다. 그나마 저금리 기조가 이어지면서 전세 수요 일부가 매매로 돌아서고 있다는 건 다행이다. 하지만 이 같은 분위기 또한 언제까지 이어질 지는 미지수다.   대체로 전문가들은 7월 말 총부채상환비율 등 주택담보대출 규제 완화 이후 시작된 주택시장 상승 흐름에 제동이 걸렸다는 분석이다. 그러다 보니 주택시장의 시선이 국회로 쏠리고 있다.  국회 다음 소위에서 쟁점 법안 다루기로 정부가 추진 중인 분양가 상한제 탄력 운영 등 이른바 ‘부동산 3대 쟁점 법안’이 조만간 국회에서 다뤄질 예정인 때문이다. 시장에선 이들 법안이 국회를 통과하면 가라앉은 시장 분위기를 반전시킬 수 있을 것으로 기대한다.  이들 법안이 주택시장 미치는 영향이 그만큼 크기 때문이다. 하지만 일각에선 이미 3대 쟁점 법안의 처리 시기를 놓쳐 분위기가 반전되기 어렵다는 우려의 목소리도 나온다.  14일 국토교통위원회는 법안심사 소위를 열고 ‘3대 쟁점 법안’을 다음 소위에서 다루기로 했다. 당초 이날 다루기로 했지만 여당이 자체적으로 논의를 진행 중이어서 다음 소위로 미루기로 한 것이다.   여야 의견이 가장 엇갈리는 것은 분양가 상한제를 탄력 운용이다. 현재 모든 아파트에 일괄 적용하는 분양가 상한제를 시장 상황에 맞게 특정 주택에만 적용하자는 것이다. 이 법이 통과하면 재개발·재건축 사업장에 숨통이 틔일 전망이다.  재개발·재건축은 민간 사업이어서 상한제 대상에서 빠질 가능성이 크기 때문이다. 서울시에 따르면 지난해 말 현재 관리처분 인가를 받은 81개 재건축 사업장 중 36곳이 분양가 책정에 어려움을 겪으면서 사업이 지지부진한 상황이다.  법안 통과되면 재개발·재건축 숨통 이들 사업장들이 상한제 대상에서 빠지면 사업의 채산성이 좋아져 멈췄던 사업이 다시 시작될 가능성이 높다. 강남구 개포동의 한 부동산 중개업소 사장은 “일반분양 분양가가를 올려 수익성을 높일 수 있으므로 도심 주택 공급에도 속도가 붙을 것”이라고 말했다.  재건축 추진 과정에서 발생하는 이익 중 최대 50%를 환수하는 재건축 초과이익환수제는 현재 연말까지 유예된 상태다. 만약 이번 국회에서 폐지안이 통과되지 않으면 당장 내년 1월 1일부터 주요 재건축 단지들이 세금 폭탄을 맞게 된다.  지난해 말 기준 전국 562개 재건축 사업장 가운데 절반이 넘는 347개 단지가 올해 말까지 관리처분 인가를 받지 못할 것으로 예상되는 만큼 초과이익환수제 적용 대상이 돼 가뜩이나 침체돼 있는 재건축시장이 더욱 위축될 가능성이 높다.  수도권 과밀억제권 내 재건축 조합원에게 소유주택 수만큼 주택 공급을 허용하는 도시 및 주거환경정비법 개정안은 재건축 사업을 활성화시킬 수 있다는 점에서 정부와 여당이 강력하게 도입을 추진하고 있다.  현재 정부는 조합원에게 공급하는 주택을 최대 5가구까지만 허용하는 수정안을 내놓고 야당을 설득하고 있다. 이 법안 역시 재개발 사업장에 활력을 불어 넣을 것으로 시장에선 예측한다. 이 3개 법안의 통과에 부동산 시장의 눈길이 쏠리는 것도 이 때문이다. 이미 처리 시기 놓쳤다는 지적도 법안들이 통과만 하면 당장 재개발·재건축 사업에 숨통을 틔울 수 있기 때문이다. 전문가들은  “분양가 상승 등의 부작용이 생길 수도 있지만 3대 법안을 조속히 통과시켜 위축되고 있는 부동산 투자 심리를 되살려야 한다”고 말했다.  부동산 투자 심리가 되살아나야 재개발·재건축은 물론 일반 주택시장까지 온기가 갈 수 있다는 것이다. 신한PB 이남수 PB팀장은 “대출 규제는 이미 시행되고 있는 만큼 이들 3대 쟁점 법안이 국회를 통과하면 꺼져가던 불씨를 되살릴 수 있을 것”이라고 말했다.  하지만 이들 법안이 국회를 통과한다고 해도 시장이 다시 살아날 지에 대해 의문을 갖는 시각도 있다. 직접적인 영향을 받는 재개발·재건축 시장 외에는 당장 큰 기대를 하기 힘들다는 애기다.  한 시장 전문가는 “저금리 기조가 이어지고 있고 다주택자에 대한 규제가 여전해 주택을 팔고 수익형 부동산으로 옮겨가려는 수요가 적지 않다”며 “(3대 쟁점 법안이 통과하면) 숨통이 틔인 재개발·재건축 사업장에서 되레 매물이 쏟아질 가능성도 있다”고 말했다. 실제로 이들 사업장들이 이미 수년 전부터 매수세가 끊겨 투자금이 묶여 있던 곳이다. 주택업계의 한 관계자도 “투자 심리를 자극하기엔 이미 법안 처리 시기를 놓친 것 같다”고 전제한 뒤 “계절적 비수기로 접어들고 있고 여전히 집값 전망도 불투명하다”며 “다주택자에 대한 추가 규제 완화 등이 필요해 보인다”고 말했다 조인스랜드 황정일 기자       Construction News CONPAPER