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시가 강남구 압구정과 송파구 잠실, 동작구 이수지구 등 서울시 내 18곳 ‘아파트지구 관리방안’을 수립했다.
이는 전체 대지면적이 여의도의 4배 규모에 해당하는 총 1천126만7천㎡에 달한다. 이번 ‘아파트지구 관리방안’의 핵심은 기존보다 기부채납 비율이 최고 25%p 낮아지면서 재건축 사업 활성화를 유도했다는 점이다.
‘아파트지구 관리방안’에 따르면 압구정지구의 경우 공공기여율을 종전 25% 이상에서 15%로 하향조정하고, 건폐율도 50%이내로 계획했다.
또 여의도지구도 공공기여율을 기존 40% 이상에서 15%를 원칙으로 설정하고, 건폐율도 압구정지구와 마찬가지로 50% 이하로 변경했다. 잠실지구도 마찬가지로 공공기여율 15%(기존 25% 이하), 건폐율 50%로 완화했다.
용적률의 경우 압구정·잠실·이수 등 6층 이상의 고밀지구 13곳은 230%를 기준으로 설정했고, 반포·화곡 등 5층 이하 저밀지구 5곳은 270%로 결정했다.
기부채납 비율 하향 조정으로 압구정·여의도지구 등 수혜
이번 ‘아파트지구 관리방안’ 수립을 통한 기부채납 비율 하향 조정으로 수혜가 기대되는 곳은 압구정지구와 여의도지구다. 압구정지구의 경우 기존 25%에서 15%로, 여의도지구의 경우 기존 40%에서 15%로 각각 10~25%p 하향조정했기 때문이다.
우선 압구정지구의 경우 기존에 진행됐던 지구단위계획 수립이 무산된 바 있다. 당시 시가 압구정지구 아파트 통합개발을 전제로 △한강변 문화공원 및 공공시설 조성 △압구정역~서울숲 광역 통경축 확보 △압구정로변 상업가로 활성화 유도 등을 주요 내용으로 공공 기부채납 25%라는 높은 기여를 요구했기 때문이다.
하지만 이번 아파트지구 관리방안 수립 계획에서는 공공기여도가 기존 25%에서 15%로 10%p 하향 조정되면서 재건축 사업에 대한 기대가 높아지고 있다.
이와 함께 여의도지구는 당초 지구단위계획에 따르면 △제3종 일반주거지역을 일반상업지역으로 상향 △한강변에 공원 및 스쿨파크 조성 등을 조건으로 기부채납비율이 무려 40%로 정해져 있어, 지역 주민들의 반발이 심한 상황이었다.
하지만 여의도지구 역시 기존 40%에서 무려 25%p나 낮아진 15% 공공기여 원칙을 정하면서 재건축 사업 활성화에 대한 기대치가 높아질 전망이다.
일부 주민, 기부채납 늘려 용적률 높이는 방식 여전히 부담
하지만 기부채납을 늘리면 용적률을 상향시켜주는 방식은 부담이라는 의견도 여전히 나오고 있다. 강남이라는 특수한 지역 특성상 기존 토지에 대한 시세가 높게 형성돼 있는데 땅의 15%를 공공에 내놔야 한다는 게 부담으로 작용한다는 것이다.
특히 압구정지구 등 강남권에서는 기부채납으로 인한 용적률 상향에 대해서는 신중론이 지배적이다.
압구정지구 아파트에 거주하고 있는 한 주민은 “과거에도 기부채납을 25~30%까지 올리면 용적률을 300%까지 주고, 층수 제한을 없애 준다는 내용이 나왔다”며 “현재 수립된 방안에서도 기준 용적률 230%에 기부채납 비율 15%로 정하면 수익성이 나오기 어려운데 기부채납을 더 늘려 용적률을 높이는 방식에 대해 반대하는 주민들의 목소리도 적지 않다”고 말했다.
한강변 아파트단지
최고 50층 재건축
‘스카이라인 관리원칙’주요내용
이번 ‘아파트지구 관리방안’ 수립에서 또 하나의 관심사는 아파트의 층수다. 향후 재건축 시 몇 층까지 지을 수 있느냐에 따라 사업성이 좌우되기 때문이다.
이에 대해 시는 건축물의 높이를 35층 이하 또는 50층 이하로 관리 기준을 세운 기존 서울시 ‘스카이라인’ 및 ‘한강변 관리기본계획’을 준용하겠다고 밝혔다. 이에 따라 한강 주변 아파트들에 대해 최고 50층 이상 재건축이 허용된다.
‘스카이라인 관리원칙’에 따르면 제2종 일반주거지역은 25층 이하를 적용받고 제3종 일반주거지역은 35층 이하를 적용받는다.
또 상업·준주거·준공업(저층부 비주거 용도 포함) 건축물은 40층 이하가 적용된다. 아울러 제3종 일반주거지역 이상(저층부 비주거 용도 포함)의 복합용 건축물은 50층 이하가 적용된다. 도심·부도심 및 도시기본계획에서 정한 지역은 50층 이상도 가능하다.
이와 함께 한강변에 인접한 첫 건물은 10~15층 이하 중·저층으로 짓고 그 이후 건물은 상대적으로 높은 건물이 들어선다. 병풍형 획일적 경관에서 벗어나 V자형 경관을 조성하게 되는 것이다.
여기에 ‘한강변 관리기본계획’에 따르면 시가 확정한 한강변 층수 적용지역은 △영등포 여의도 △송파 잠실 △강남 압구정 △서초 반포 △용산 이촌 등 5곳이다. 우선 여의도 일대에는 50층 이상, 잠실에는 최고 50층까지 아파트 재건축을 허용하는 한강변 층수 가이드라인을 확정했다.
또 강남 압구정에는 최고 35층만 적용된다. 용산 이촌과 서초 반포에는 단지 가장 자리에만 10~15층으로 제한하기로 했다.
지역별 세부사항을 살펴보면 여의도는 부도심이라는 지역적 특성을 반영해 50층 이상 초고층 아파트를 허용한다.
이 지역은 기부채납 비율을 상향하면 50층 이상의 초고층 건물이 들어설 수 있다. 이는 역세권 상업지역에 50층을 허용하되 기부채납 비율을 15%에서 상향시킬 경우 50층 이상도 탄력적으로 인가한다는 시의 방침이 적용되는 것이다.
강남의 거점지구인 송파구 잠실에는 역세권에 50층 아파트 재건축을 허용했다. 이 경우 건물 저층부에는 주민 커뮤니티시설이나 상가 등 비주거 용도로 건물을 지어야 한다.
이와 함께 용산구 이촌동과 서초구 반포동은 단지 가장자리를 10~15층으로 설계해야 한다. 중심부에는 35층 안팎의 고층을 허용할 계획이다.
강남구 압구정동 일대 아파트지구에는 최고 35층 건물이 들어선다. 시는 주민의견수렴 결과 35층 이하를 원하는 주민이 62%에 달하는 등 지역별 공청회 결과를 반영했다고 밝혔다.
압구정 갤러리아·현대백화점 등도 증축 가능
개발잔여지는 어떻게 되나
서울시의 아파트지구 관리 방안 마련으로 아파트지구 내 ‘개발 잔여지’도 큰 혜택을 받을 것으로 예상된다.
개발잔여지는 아파트 개발을 하다 남은 소규모 노후 건물이나, 건축물이 없는 나대지 상태로 방치된 부지를 말한다.
이러한 개발잔여지는 그동안 아파트지구에 포함돼 층고 제한을 받아왔지만, 이번 아파트지구 관리방안에 개발을 허용하는 가이드라인이 발표된 것이다.
가이드라인에 따르면 공동주택·놀이터 등을 지은 주택용지 이외의 △중심시설용지 △개발잔여지 △도시계획시설은 아파트지구에서 분리한 뒤 인근 지구단위계획과 연계해 개발방안을 마련하게 된다.
여기서 지구단위계획이란 도시 내 일정 구역을 관리하기 위해 토지이용계획과 건축계획을 세우는 것을 말한다.
이를 위해 주민제안과 도시건축공동위원회·도시계획위원회의 타당성 검토를 거쳐 건축물 용도·높이·용적률 등을 정하게 된다.
현재 서울 아파트지구 내 주택용지 이외의 부지는 총 373만9천307㎡로 △여의도지구 18만7천525㎡ △압구정지구 41만8천887㎡ △반포지구 106만3천290㎡ 등이다.
이 가운데 중심시설용지의 경우 반포쇼핑타운, 압구정동 갤러리아·현대백화점, 반포동 뉴코아백화점 등 역세권 주변의 대규모 유통시설이 해당된다. 또 도시계획시설에는 학교·공원 부지가 상당수 포함돼 있다.
housingherald 이혁기 기자 lhg@houzine.com
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