고덕주공·가락시영·둔촌주공 재건축 단지들 사업 ‘기지개’
재건축사업장에 활력주는 ‘9·1 부동산 대책 효과’
분양가상한제·초과이익환수폐지 방침 등도 큰 몫
한때 애물단지 중·대형평형 물량도 소진 조짐보여
정부의 9·1 부동산 대책 이후 서울 주요 아파트 재건축 단지들의 사업 재개 움직임이 본격화되고 있다. 고덕주공3단지의 경우 현재 사업시행인가 단계로 시공자와의 본계약 협상이 한창이다. 강남권 재건축 단지 현장에 가보니… 특히 이달 말 △반포 아크로리버 파크 △서초 푸르지오 써밋 △서초 래미안 에스티지 등이 분양을 진행중이거나, 진행될 예정이다. 서초 푸르지오 써밋은 대우건설이 서초 삼호1차아파트의 시공자로 참여하는 단지로 지난 26일 모델하우스를 개관하고 분양을 진행한다. 중·대형평형에도 훈풍 부나 서초 롯데캐슬 전용 84~119㎡형 마감 정부의 9·1 부동산 대책으로 시장에 훈풍을 불면서 기존 분양 기피 대상이었던 중·대형평형의 분양 시장에도 새바람이 불고 있다. 하우징헤럴드
재건축사업 살리기를 위해 대못 규제들을 잇달아 폐지·완화하기로 결정하면서 효과가 나타나고 있는 것이다.
정부는 부동산 대책에서 재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 단축하고, 신도시 및 택지개발 중단 등을 추진키로 약속했다.
이에 따라 서울 △고덕지구 △둔촌주공 △가락시영 등 한동안 침체됐던 대단지 아파트들의 재건축 사업이 기지개를 펴고 있다. 또 강남을 중심으로 높은 일반분양 성공 기대감도 높아지고 있다.
아울러 그동안 분양시장의 애물단지로 전락했던 중·대형평형에 대한 물량마저도 소진될 조짐이 보이면서 재건축시장 활성화 움직임이 커지고 있는 상황이다.
고덕지구, 정부의 신도시 및 택지개발 중단 환영
우선 서울의 대단지 아파트 가운데 한 곳으로 꼽히는 고덕지구 아파트 단지들은 이번 정부의 부동산 대책에 긍정적인 평가를 내리며 사업 속도를 올릴 예정이다.
이번 부동산 대책에서 정부가 더 이상 신도시 및 보금자리주택을 개발하지 않기로 하면서 재건축사업에 대한 기대심리가 높아지고 있는 상황이기 때문이다.
고덕지구는 그동안 정부의 보금자리주택 개발 정책의 대표적인 피해 단지로 지목됐다.
주변에 하남·미사 보금자리주택이 생기면서 저렴한 분양가로 인근에 위치한 고덕지구 재건축 단지 분양에 악영향을 미쳤기 때문이다.
이에 따라 고덕지구 내 재건축 조합들은 신도시 및 택지개발을 중단하기로 한 이번 정부의 방침을 적극 환영하고 있다. 특히 재건축사업에 적극적으로 참여할 건설사들의 움직임을 반기는 모양새다.
정기춘 고덕주공6단지 조합장은 “기존 정부의 분양가 상한제, 초과이익환수 폐지 방침과 더불어 택지개발 중단 조치는 재건축사업에 활력을 불어 넣을 것”이라며 “건설사들은 정부가 택지개발을 중단함에 따라 신도시에서 재건축사업으로 눈길을 돌리면서 재건축사업을 향한 수주 경쟁이 치열해질 것”이라고 기대했다.
향후 고덕주공6단지는 내년 초 새로운 시공자선정을 위한 입찰공고를 낼 전망이다.
기존 두산건설이 시공자였으나, 지난 8월 사업지연 등의 이유로 계약을 해지했다.
이와 함께 고덕주공3단지와 5단지, 7단지에서도 재건축사업에 박차를 가하고 있다.
내년 상반기 관리처분인가를 목표로 재건축사업을 진행중이다.
고덕주공5단지도 지난 6월 사업시행인가를 받았고, 내달 24일 조합원 분양신청을 마감하며 속도 내기에 동참한다.
이후 관리처분인가를 받기 위한 절차에 돌입한 후 내년 말 조합원 이주를 목표로 하고 있다.
고덕주공7단지는 대형평형을 줄이고 소형평형을 늘리는 사업시행변경인가를 받기 위한 총회를 내달 개최해 본격적으로 사업을 재개한다. 이후 내년 중순 관리처분인가를 받겠다는 계획이다.
둔촌주공, 사업시행인가 절차 착수
둔촌주공아파트도 정부의 재건축 규제 완화 방침에 따른 부동산 활성화 기대를 안고 내달 사업시행인가를 받기 위한 절차에 착수할 예정이다.
이 단지는 지난 5월 건축심의를 통과하고 약 5천900여 가구가 동시에 재건축에 들어가 1만1천100여 가구로 재탄생하게 된다.
조용일 둔촌주공 재건축조합 총무이사는 “내달 사업시행인가 총회를 마치면 관리처분인가 등 남은 단계를 밟기 위한 준비에 돌입할 것”이라며 “이번 정부의 부동산 대책은 아파트 매매 및 재건축 사업 활성화를 위한 방안으로 전체적으로 보면 경제를 살리는데 일조할 것”이라고 말했다.
가락시영, 내달 관리처분인가 신청 예정
최대 규모 재건축 단지인 가락시영아파트도 정부의 재건축 규제 완화 방침에 힘입어 재건축사업을 시작한지 약 14년만에 관리처분인가를 받기 위한 절차에 돌입했다.
가락시영아파트는 내달 관리처분계획인가 총회를 열고 재건축 설계 및 조합원 추가분담금 등을 결정할 방침이다.
이에 따라 올해 안으로 관리처분인가 접수를 하게 된다면 재건축초과이익환수제를 피할 수 있다.
관건은 추가분담금 산정에 결정적 영향을 미치는 일반분양가 책정이다. 조합과 시공자는 조만간 일반분양가를 정할 방침인데, 양측이 적정 일반분양가에 의견 차이를 보여 최종 협의가 남아 있는 상황이다.
현재 조합은 일반분양가를 3.3㎡당 2천600만원, 시공자 측은 3.3㎡당 2천430만원에 책정해야 한다는 입장을 보이고 있다.
일반분양 순풍 예고
9·1 부동산 대책에 대한 기대감이 본격화 되면서 재건축단지들의 일반분양에도 순풍이 예고되고 있다.
업계는 이 단지들이 동시에 분양에 나서면서 향후 분양성적에 따라 이번 정부의 부동산 대책 효과를 점쳐볼 수 있다는 입장이다.
아크로리버파크, 2차 분양에 나서
서울 강남 재건축 주요 아파트 단지들 가운데 신반포1차를 재건축 한 아크로리버 파크가 가장 먼저 분양에 나섰다.
이 단지는 지난 19일 모델하우스를 오픈했다. 당시 현장에는 3.3㎡당 4천130만원이라는 높은 분양가에도 불구하고 많은 인파가 몰리면서, 정부의 재건축 규제 완화에 힘입어 인산인해를 이뤘다.
현재 아크로리버 파크의 2차 일반분양 물량은 213가구다. 전용면적 기준으로 △59㎡ 40가구 △84㎡ 118가구 △112㎡ 15가구 △129㎡ 33가구 △164㎡ 7가구 등으로 구성됐다.
서초 푸르지오 써밋, 143가구 분양에 나서
이 단지 역시 마찬가지로 정부의 부동산 대책에 따라 높은 분양 성적이 기대되는 곳이다.
서초 푸르지오 써밋은 지하 2층~지상 35층 높이의 7개동 규모로 총 907가구가 들어선다.
이 가운데 전용면적 기준으로 △59㎡ 19가구 △97㎡ 35가구 △104㎡ 18가구 △120㎡ 71가구 등 총 143가구가 일반분양분이다. 일반분양가는 3.3㎡당 3천200만원대로 책정됐다.
래미안 서초 에스티지, 부동산 대책과 더불어 ‘파격가’로 승부
래미안 퍼스티지는 서초 우성3차를 재건축한 단지로서, 정부의 부동산 대책과 더불어 인근 단지들의 일반분양가보다 낮은 파격적인 가격으로 승부한다.
일반분양가가 3.3㎡당 최저 2천700만원이 책정된 것으로 알려지면서 인근 아크로리버파크와 서초 푸르지오써밋에 비하면 파격적인 가격이다.
박종필 주거환경연구원 부장은 “이번 정부의 부동산 대책 중 재건축 규제 완화와 청약제도 단순화 및 서민 주거비 부담을 완화하는 내용 등이 포함됐다”며 “치열한 청약경쟁이 예상된다”고 말했다.
149㎡형 잔여가구만 한시적 특별 분양
그 주인공은 ‘서초 롯데캐슬 프레지던트’로 서초 삼익2차 아파트를 재건축한 단지이다.
서초 롯데캐슬 프레지던트는 서초구 서초동 1681번지 일대로 지하 3층~지상 31층 높이의 아파트 3개동 총 280가구 규모다.
전용면적 기준으로 △84A㎡ 14가구 △84B㎡ 23가구 △119㎡ 18가구 △149㎡ 38가구로 구성된다.
이 가운데 전용면적 84㎡와 119㎡형 55가구는 마감됐으며, 149㎡형 잔여가구만을 한시적 특별조건으로 분양중이다.
업계 전문가들은 최근 강남권 중·대형평형에 대한 관심 회복은 최근 몇 년 사이 중·대형 아파트의 공급량이 줄었기 때문인 것으로 판단하고 있다.
중·대형 평형을 선호하는 강남 수요자들이 정부의 부동산 대책에 힘입어 중·대형 시장으로 발길을 옮기고 있다는 것이다.
진희섭 주거환경연구원 부장은 “최근 몇 년 사이 부동산시장 침체로 대형평형이 기피의 대상이 돼왔던 것은 사실”이라며 “그러나 정부의 LTV·DTI 완화 등에 따라 금융기관에서 빌린 대출 금액이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 커지면서 중·대형평형의 매매도 활발해지는 등 활성화에 대한 기대감도 높아지고 있다”고 말했다.
한편, 정부는 지난 1일 주택담보비율인 LTV를 최고 70%까지 확대하고, 소득대비 총부채상환비율인 DTI를 60%로 단일화하면서 주택시장 확대에 나섰다.
일례로 집값이 1억원일 경우 LTV를 적용해 최고 7천만원까지 대출을 받을 수 있다. 또 소득이 5천만원인 사람이 DTI를 적용해 최고 3천만원까지 대출을 받을 수 있다.
이때 총부채의 연간 원리금 상환금액이 3천만원을 초과할 수 없다. DTI는 금융부채 상환능력을 소득으로 보고 대출한도를 정하기 때문에 1년간 원리금 상환금액이 소득의 일정비율을 넘길 수 없기 때문이다.
이혁기 기자 lhg@houzine.com
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