서울시, ‘가로주택정비사업’ 지원 강화한다

 

 

[가로주택정비사업]

대규모 정비방식에서 소규모 정비방식으로, 자본중심에서 주민주도의 정비사업으로 주거지 정비정책을 전환하기 위한 수단이다. 이는 그동안 가구형 정비사업, 블록형 정비사업 등으로 제안되었던 방식으로 기존의 단독주택재건축사업 대상지였던 구획정리사업지역이나 다가구·다세대 밀집지역에 적용할 수 있는 방안이다. 가로주택 정비사업은 이미 고밀화된 단독주택지에서 개발밀도를 확보하면서도 기존 도시공간조직에 대응할 수 있는 수단으로써 그 잠재력이 부각되고 있다

 

재개발 가로주택정비사업 비교표

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‘12년 뉴타운·재개발 대안사업으로 도입된 ‘가로주택정비사업’ 획기적 지원방안  주민 스스로 추정분담금 산정 어렵고 주택 미분양 우려로 사업추진 부진  ① 기존 공공관리제도 소규모 가로주택정비사업에 맞게 준용해 적용   → 자치구청장이 개략계획수립, 분담금 등 산정·제공해 조합설립 지원   → 전문성 있는 건설업자 공동사업시행자로 참여시 조합설립 후 바로 시공자 선정   → 조합 운영자금(최대 20억, 4.5%)+ 건축공사비 최대 30억, 2% 저리 융자 지원  ② 전용 85㎡이하 미분양 주택 공공 임대주택으로 매입...사업 불확실성 해소  ③ 사업관리 및 공동시행자로 SH공사 참여 추진...자금조달 능력·전문성 보완  ④ 25개 자치구 업무 전담부서 지정 및 업무처리 매뉴얼 길라잡이 배포  시, “가로주택정비사업 행·재정적 지원으로 소규모 정비사업 확산 기대”   서울시가 대규모로 철거하지 않고도 노후주택을 정비하는 뉴타운·재개발 대안사업 중 하나인 ‘가로주택정비사업’을 활성화하는 내용의 획기적인 지원 방안을 마련했다.    가로주택정비사업은 기존 저층주거지의 도시 조직 및 가로망은 유지하면서 노후불량주거지에 최고 7층까지 공동주택을 신축할 수 있는 소규모 정비사업이다. ‘12년 2월「도시 및 주거환경정비법」개정과 함께 도입됐다.   사업대상 지역은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 가로구역 중 노후․불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2이상이고 해당 구역에 있는 주택의 수가 20세대 이상이면 가능하다.   예컨대, 주민 스스로 계획수립 및 추정분담금 산정 등이 어렵다는 점을 개선하기 위해 토지등소유자 10% 이상의 요청이 있을 경우 자치구청장이 개략적인 계획수립과 사업비 및 추정 분담금을 산정·제공해 주민들이 사업추진 여부를 결정할 수 있도록 지원한다.   또, 기존 조합 운영자금(최대 20억, 4.5%) 융자 지원에서 한 발 더 나아가 건축공사비도 전체 40%이내 범위에서 최대 30억까지 2% 저리로 새롭게 융자 지원한다.   건립된 주택 중 미분양된 전용 85㎡ 이하 주택은 시가 매입해 공공 임대주택으로 활용, 미분양 우려를 해소한다.   서울시는 소규모 정비사업 추진 전반에 걸쳐 공공이 적극적으로 지원하는 4대 공공지원책을 시행, 사업추진 실적이 부진한 가로주택정비사업을 활성화 하겠다고 16일(수) 밝혔다. 4대 공공지원책은 ▴조합설립·융자지원 등 공공관리제도 적용 ▴미분양주택 공공 임대주택 매입 ▴사업관리 및 공동시행자로 SH공사 참여 추진 ▴25개 자치구 업무 전담부서 지정 및 업무처리 매뉴얼 배포다.   <공공관리제도 적용, 자치구청장이 분담금 등 산정·제공해 조합설립 지원> 첫째, 기존 뉴타운·재개발 정비사업에 적용하는 공공관리제도를 소규모 정비사업인 가로주택정비사업에 맞게 준용한다. 가로주택정비사업은 기존에도 공공관리제도 적용 대상이었지만, 대부분 대규모 정비사업에 맞춰져 있어 실제 적용에 어려운 점이 있었다.   가로주택정비사업은 추진위원회 구성없이 바로 조합설립인가 절차가 진행되는 점을 고려해, 기존 추진위 구성에서 지원하는 내용을 조합설립 구성에서 지원한다.   토지등소유자 10% 이상의 요청이 있을 경우 자치구청장이 개략적인 계획수립과 사업비 및 추정 분담금을 산정·제공, 주민들이 이를 토대로 사업추진 여부를 결정해 조합을 설립하는 방식이다.    <전문성 있는 건설업자 공동사업시행자로 참여시 조합설립 후 바로 시공자 선정> 또, 대부분 조합원(토지등소유자)이 100명 이하인 점을 감안해 시작단계부터 전문성이 있는 건설업자 등이 공동사업시행자로 참여할 경우, 조합설립 후 바로 시공자를 선정할 수 있도록 했다.   기존 공공관리제도는 사업시행인가 이후에 경쟁입찰로 시공자를 선정하도록 하고 있으나, 가로주택정비사업은 규모가 작아 현실성에 맞는 예외 사항을 두는 것이다.   이때, 시공자 선정 방식은 정관에 따라 경쟁입찰이나 지명경쟁, 수의계약 등 조합원이 자유롭게 선택할 수 있다. 시는 조합의 부족한 전문성과 건설회사의 책임성 강화에 도움이 될 것으로 기대하고 있다.   < 도정법 > 제11조(시공자의 선정 등) ① 조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. < 도정법시행령 > 제19조의2(시공자의 선정) ① 법 제11조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업"이란 조합원이 100명 이하인 정비사업을 말한다. 또, 기존의 공공관리제도에서 조합에 운영자금을 융자하던 대로 지원하고, 건축공사비는 전체 공사 40%이내 범위에서 최대 30억 2% 저리로 융자한다.   <② 전용 85㎡이하 미분양 주택 시가 공공 임대주택으로 매입...사업 불확실성 해소> 둘째, 서울시는 가로주택정비사업으로 건립된 주택 중 전용 85㎡이하 주택이 미분양될 경우, 이를 매입해 공공 임대주택으로 활용한다.   서울시는 그 동안『공공주택 건설 등에 관한 특별법』제43조(시행자의 기존주택 매입)에 따라 다가구·다세대, 아파트를 제외한 전용 85㎡ 이하 공동주택을 매입해 기초생활수급자, 한부모가정 및 저소득 대학생 등을 대상으로 공급해 왔으나, 아파트 중 가로주택정비사업으로 건립되는 전용 85㎡ 이하의 공동주택을 포함해 매입키로 했다.   서울시는 지속적인 임대주택 물량 확보가 가능하고, 사업시행자는 미분양에 따른 사업 불확실성을 해소할 수 있어 사업추진 활성화에 기여할 것으로 기대했다.   <③ 사업관리 및 공동시행자로 SH공사 참여 추진...자금조달 능력·전문성 보완> 셋째, 서울시는 자금조달 능력과 전문성 부족을 보완하는 측면에서 가로주택정비사업에 SH공사를 사업관리나 공동사업시행자로 참여시키는 방안도 추진한다.   <④ 25개 자치구 업무 전담부서 지정 및 업무처리 매뉴얼 길라잡이 배포> 넷째, 서울시는 원활한 가로주택정비사업의 행정적 지원을 위해 25개 자치구에 전담부서를 지정하고, 업무처리의 혼선을 막기 위해 ‘가로주택정비사업 길라잡이’를 마련해 자치구에 배포했다.   진희선 서울시 주거재생정책관은 “가로주택정비사업에 대한 행·재정적 지원방안 마련으로 시민들의 이해를 돕고 소규모 정비사업의 확산 및 안정적 정착에 기여할 수 있을 것으로 기대된다”며, “앞으로 가로주택정비사업의 추진과정에서 나타날 수 있는 문제점 등에 대해서는 지속적으로 주민, 전문가 등 관련자 의견을 수렴해 뉴타운 대안사업으로 자리매김 될 수 있도록 노력할 것”이라고 말했다. 서울시, 소규모 정비사업 활성화 4대 공공지원책.hwp (32256 Bytes) 서울시

 

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